법률/세금 가이드
주택임대차보호법, 양도세, 종부세, 상속세, 분쟁조정 — 부동산 거래 법률·세금 한 곳에
총 44개의 가이드
부동산 실거래가 신고 — 30일 이내 의무·과태료 기준
부동산 거래신고법 제3조에 따라 매매·교환·공급계약은 체결일부터 30일 이내 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 공동 신고해야 합니다. 매매 미신고 500만 원 이하, 임대차 미신고 100만 원 이하, 다운·업계약 등 거짓 신고는 취득가액의 10/100 이하 과태료와 형사처벌 대상입니다.
공인중개사법 신고 포상금 — 파파라치 6대 대상과 예방 가이드
공인중개사법 제46조에 따른 신고 포상금 제도. 대상은 6가지로 한정(미등록 중개, 부정 등록, 등록증·자격증 대여, 무자격 광고, 시세 조작, 업무방해). 중개사 입장에서 예방 가이드.
부부간 대리 계약 — 일상가사대리권의 범위와 위임장 필수 시점
민법 제827조는 부부간 일상가사대리권을 인정하지만, 주택 매매·임대차 같은 대규모 처분행위는 일상가사 범위를 넘어 별도의 위임장이 필요하다. 위임장·인감증명서·가족관계증명서·영상통화 4종 세트가 안전한 대리 거래의 기본이다.
공인중개사 세금 — 일반과세 vs 간이과세 선택 가이드
부가가치세법 제61조에 따라 직전 연도 공급대가 8,000만 원 미만 개인사업자는 간이과세, 그 이상은 일반과세가 적용됩니다. 일반과세는 사무실 임대료·집기 VAT를 매입세액 공제받지만 의뢰인에 부가세 10% 별도 청구 부담이 있고, 간이는 부가가치율이 낮아 납부세액이 적은 대신 공제도 제한적입니다.
부동산 직거래 — 중개수수료 절약 vs 사고 위험
중개사 없이 매매·임대차를 직접 진행하면 매매 5억 기준 200~350만 원 수수료를 아낄 수 있지만, 공인중개사법 제25조 확인설명의무·제30조 손해배상책임·공제증서 보호가 모두 빠진다. 사기·권리분쟁·서류 누락 위험과 안전장치를 정리한다.
재건축 초과이익 환수제(재초환) — 부담금 계산·완화·면제
재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라 추진위 승인일부터 준공일까지의 가격 상승분에서 같은 시·군·구 평균 상승분과 개발비용을 뺀 초과이익에 10~50% 누진 부담률이 적용됩니다. 1주택자 장기보유·고령자 감면 결합 시 최대 70%까지 감면 가능하며, 매수 호가에 예상 부담금을 반영해야 합니다.
증여세 10년 주기 증여 — 한도·계획·세무사 자문
상속세 및 증여세법상 10년 누계 증여세 공제 한도. 배우자 6억·직계존속 5천만(미성년 2천만)·직계비속 5천만·기타 친족 1천만. 10년 주기 분할 증여로 절세.
소액임차인 최우선변제권 — 지역별 보증금 한도와 최우선변제액
주택임대차보호법 제8조의 소액임차인 보호. 보증금이 한도 이하면 최우선변제권 인정. 서울 1억 6,500만 원 등 지역별 한도와 최우선변제액 정리.
주택임대차분쟁조정위원회 — 소송 없이 해결하는 무료 절차
주택임대차보호법 제14~21조에 따른 분쟁조정위원회는 보증금 반환·차임 증감·계약 갱신·관리비 등 임대차 분쟁을 무료로 60~90일 안에 조정한다. 민사소송 대비 압도적으로 빠르고 조정조서에 강제집행력이 있는 임차인·임대인용 소송 회피 절차 가이드.
외국인 부동산 거래 — 외국인투자촉진법·신고 의무·필수 서류
외국인의 부동산 거래는 부동산거래신고법 제8조에 따라 취득 계약일부터 60일 이내 신고관청에 신고해야 하고, 군사보호구역·문화유산·생태경관 구역은 같은 법 제9조에 따라 사전 토지거래 허가가 필요합니다. 외국인등록증·자금 출처 증빙·체류자격 확인 + 외국인 임차인의 전세권 등기·임차권 등기명령 권장까지 정리합니다.
이혼 시 부동산 재산분할 — 명의 이전 세금 절세 가이드
이혼에 따른 부동산 재산분할은 양도세·증여세가 모두 비과세이지만, 위자료 명목 이전은 채무 변제로 보아 양도소득세가 과세된다. 등기 원인을 '재산분할'로 명시하는 절차, 취득세·보유기간 승계, 분할 직후 매도의 단기세율 함정까지 정리한 절세 가이드.
아파트 법정 주차 — 세대당 대수와 부족 시 분쟁
주차장법 제19조와 시행령 별표1·1의2가 시설물 종류별 부설주차장 설치 기준을 정하며, 아파트는 통상 세대당 1대 ± α이지만 1991년 이전 단지는 0.5대 안팎입니다. 주차 부족 단지는 실거래에서 5~15% 디스카운트가 관찰되고, 중개사는 확인설명서에 단지 내 주차 사정을 명시해야 분쟁 책임이 분담됩니다.
부동산 전자계약 — 중개보수 바우처·등기 할인 혜택
국토부 부동산 전자계약 시스템(irts.molit.go.kr)을 활용하면 지자체별 중개보수 바우처와 전자등기 연동을 통한 등기 수수료 할인(최대 30% 수준)을 받을 수 있다. 본인 인증·자동 거래신고·영구 보관까지 결합되어 종이 계약 대비 비용 절감과 분쟁·사기 예방 효과를 정리한다.
부부 공동명의 장단점 — 사례별 절세·위험 비교
부부 공동명의는 종부세법상 각자 9억(합 18억) 공제와 양도차익 분산 효과로 시세 24~30억 구간부터 절세가 본격화된다. 1세대 1주택 비과세는 명의 구조와 무관하게 적용되지만 자금 출처 차이가 배우자 증여공제 6억을 넘으면 누진 부담이 발생하고, 이혼·신용·상속 시나리오까지 비교해야 한다.
중도금의 법적 효력 — 계약 파기 봉인 + 잔금 보호
민법 제565조의 해약금 조항은 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 계약금 포기·배액 상환 해제를 허용한다. 대법원 판례상 중도금 지급이 이행 착수에 해당해 일방 해약이 봉인되고, 위약 시 민법 제390조 손해배상·제544조 강제이행 청구가 가능하다.
소형 주택 주택 수 제외 — 양도세·취득세 절세 요건과 함정
일정 규모·가액 이하 소형 주택은 1세대 주택 수 계산에서 제외될 수 있다. 양도세·취득세·종부세 절세 효과와 임대사업자 등록 활용, 시행령 변동의 함정을 정리.
다주택자 양도세 중과 배제 — 사례·시한·조건
소득세법 제104조에 따라 조정대상지역 다주택자는 일반세율에 2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 일시적 2주택·상속·임대등록·소형주택·고령자 장기보유·부득이한 사유 등 6대 중과 배제 요건과 매도 순서 전략을 정리합니다.
매매계약 후 매도인 사망 — 상속인 승계와 잔금·소유권 이전 절차
매매계약 체결 후 잔금·등기 전에 매도인이 사망하면 계약은 상속인에게 포괄 승계된다. 상속등기 후 매수인에게 소유권 이전이 가능하므로 절차가 복잡. 안전한 진행법과 분쟁 예방 정리.
전세 낀 매매 — 임차인 계약갱신요구권과 매수자 영향
전세 낀 매물을 매수하면 주임법 제3조 제4항에 따라 임대인 지위가 자동 승계되고 임차인의 계약갱신요구권도 그대로 작동한다. 실거주 거절·거짓 거절 손해배상까지 한 번에 정리.
깡통전세 판별 — 전세가율·안전 공식·HUG 보증 활용
매물 시세 대비 (선순위 채권 + 본인 보증금) 비율인 '전세가율'로 깡통전세 판별. 80% 이하 안전·90% 초과 위험·100% 가까우면 회피.
부동산 명의신탁 — 차명 거래 절대 금지 이유
부동산 실명법 제3조는 명의신탁(타인 명의 등기)을 금지하고, 위반 시 가액의 30% 이하 과징금·명의신탁자 5년/2억 원 이하 형사처벌·등기 권리 무효의 3중 제재가 적용된다. 부부 공동명의·정상 증여 등 합법 절차로 대체해야 한다.
임차인 원상복구 의무 — 도배·장판·시설 인계 기준
민법 제615조·제654조는 임차인에게 원상회복 의무를 규정하지만 통상 마모는 면책이다. 임차인은 본인 과실로 인한 손상만 책임지며 도배·장판·못 자국·곰팡이의 책임 경계를 사례별로 정리한다.
셀프 등기 — 법무사 50만 원 아끼는 방법·절차·주의
부동산등기법 제22조·제23조에 따라 매매 후 소유권이전등기는 매수인과 매도인의 공동 신청이 원칙이라 본인 직접 신청도 합법이다. 법무사 보수 30~70만 원을 아낄 수 있지만 서류 누락 시 등기 거부 위험, 가등기·근저당 등 복잡 권리관계는 위임이 안전하다.
부담부 증여 — 채무 함께 증여로 세금 아끼는 법
부동산을 자녀 등에게 증여하면서 그 부동산에 담보된 근저당·전세보증금 등 채무도 함께 인수시키는 거래. 상속세 및 증여세법 제47조에 따라 채무 부분은 증여재산가액에서 공제되고 소득세법 제88조에 따라 양도로 간주된다. 채무 부분은 양도세, 나머지는 증여세로 분리 과세되어 누진세율 분산으로 세 부담이 줄어든다.
주택 임대차 신고제 — 보증금·월세·기간 신고 의무
부동산 거래신고법 제6조의2에 따른 전월세 신고제. 보증금 6천만 초과 또는 월세 30만 초과 시 30일 이내 신고. 미신고 과태료 100만 원 이하.
부부 공동명의 — 불리한 5가지 사례·검토 기준
부부 공동명의는 종부세·양도세 분산으로 보통 절세 효과지만, 자금 출처가 한쪽에 편중돼 배우자 증여공제 6억을 넘거나 부부 합산 DSR로 대출 한도가 줄어드는 사례에서는 불리할 수 있다. 이혼 시 50/50 분할 출발선, 한쪽 신용 위험 전이, 상속 배우자공제 활용 축소까지 검토 대상이다.
상속받은 주택 — 매도 시점·양도세·상속세 절세 전략
상속받은 주택을 언제 팔아야 양도세·상속세 부담을 줄일 수 있는지 정리한다. 상속개시일 평가액이 양도차익의 기준선이 되며, 상속세는 6개월 이내 신고가 원칙이다. 1세대 1주택 비과세 요건, 상속주택 특례, 매도 순서 시뮬레이션과 세무사 자문 포인트까지 안내한다.
상속세 면제 한도 — 일괄공제·배우자공제 활용
상속세 및 증여세법 제18~23조의2의 공제 항목. 일괄공제 5억·배우자공제 최대 30억·금융재산공제 최대 2억·동거주택공제 최대 6억으로 실효 상속세 부담 산정.
상가 권리금 세금 — 세금계산서·기타소득세·원천징수 한눈에
상가 권리금은 소득세법 제21조 기타소득(영업권 양도)으로 분류되어 양수인이 8.8% 원천징수 후 신고 의무. 부가가치세 과세거래가 아니므로 세금계산서가 아니라 원천징수영수증을 발행한다. 양도인은 다음 해 5월 종합소득세 신고 시 합산 정산.
일시적 2주택 — 양도세 비과세·취득세 중과 회피 요건
소득세법 제89조와 시행령 제155조에 따라 ① 종전 주택 보유 1년 후 신규 취득 ② 종전 주택 보유 2년·조정대상지역은 거주 2년 ③ 신규 취득일부터 3년 내 종전 양도 세 가지 요건을 모두 충족하면 일시적 2주택자도 1주택 비과세를 적용받습니다. 지방세법상 취득세도 1주택 세율(1~3%)이 적용돼 갈아타기 절세의 핵심입니다.
종합부동산세(종부세) — 계산 구조와 절세 포인트
종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 등기 명의자에게 부과되는 보유세다. 1세대 1주택 공제 12억, 다주택자 합산·중과세율, 임대사업자 합산 배제, 부부 공동명의·매도 타이밍 등 1주택자와 다주택자별 계산 공식과 절세 전략을 정리한 가이드.
임차권등기명령 — 이사 후에도 보증금 지키는 법
주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임대인 동의 없이 단독 신청한다. 등기 시점에 대항력·우선변제권을 취득·유지하므로 등기 완료 후 다른 곳으로 이사해도 권리가 보존된다.
주택 취득세 중과 — 조정대상지역 2주택·회피·완화 사례
지방세법 제13조의2는 1세대 다주택자·법인의 주택 유상취득에 대해 표준세율에 중과기준세율(2%)의 200~400%를 가산하는 중과 구조를 두고 있다. 일시적 2주택, 소형주택 주택수 제외, 임대등록 등을 활용해 합법적으로 회피·완화할 수 있다. 단, 차명·명의 분산은 부동산실명법 위반이다.
등기부 용어 — 가압류·가처분·경매·근저당 한눈에
등기부등본에 자주 등장하는 가압류·가처분·근저당·임차권·경매 등 권리 용어를 표제부·갑구·을구 구조로 정리한다. '가' 자 권리의 위험 신호, 채권최고액과 깡통전세 임계선, 경매 개시 결정 시 임차권등기명령 대응까지 매매·임대 위험도 평가 기준.
자금출처조사 — 대상·범위·대비 자료
국세청·국토부 자금출처조사는 규제지역·실거래가 6억 이상·법인·미성년자 매수·소득 대비 과다 매매 시 발동한다. 자금조달계획서와 5년치 금융·소득 증빙을 정리해두지 않으면 증여세 추징과 부정 무신고 가산세 40%, 부동산실명법 과징금 30%까지 누적된다.
유치권 행사 건물 — 중개 가능 여부·위험·대응
민법 제320조의 유치권은 채권·점유·견련성 3요건이 갖춰지면 등기 없이 점유로 효력이 발생하고, 민사집행법 제91조 제5항에 따라 경매 낙찰자가 채권 변제 책임을 인수합니다. 등기부에 표시되지 않아 현장 임장·법원 매각물건명세서로만 확인 가능하며, 가압류 직후 점유 시작 등 허위 유치권 의심 신호와 부존재 확인 소송 대응을 정리합니다.
부동산 실명법 — 명의신탁·차명 거래 처벌 기준
부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률(부실법)은 명의신탁·차명 거래 자체를 금지한다. 위반 시 부동산 가액 30% 이하 과징금, 명의신탁자 5년 이하 징역 또는 2억 원 이하 벌금, 명의수탁자도 3년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금이 부과되며 약정과 등기가 모두 무효가 된다.
다주택자 양도세 중과 재시행 — 2026년 5월 10일 이후 세율과 절세 포인트
2022년부터 한시 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 적용된다. 조정대상지역 2주택은 일반세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 배제된다.
부동산 전자계약 가이드 — 혜택 4가지, 단점, 현장에서 외면받는 진짜 이유
국토교통부가 운영하는 부동산거래 전자계약 시스템(IRTS). 확정일자 자동 부여, 실거래가 자동 신고, 대출 금리 우대 등 혜택이 많지만 보급률은 낮다. 혜택·절차·현장 거부감 이유까지 정리.
명도 분쟁 — 인도청구·강제집행 절차와 비용
임차인·점유자가 부동산을 인도하지 않을 때 매수인·임대인이 진행할 인도청구 소송과 강제집행 절차, 점유이전금지 가처분, 민사집행법 제258조 단계별 기간 6개월~2년과 비용 150~500만원까지 정리.
인구감소지역 세컨드홈 특례 — 2주택이어도 1주택으로 인정받는 2026 룰
인구감소지역 세컨드홈 특례는 1주택자가 지정 지역에 일정 요건의 주택 한 채를 더 사도 양도소득세·종합부동산세에서 1세대 1주택으로 보아 주는 한시적 제도다. 2026년 12월 31일까지 취득분이 적용 대상이다.
부부 증여 6억 공제 절세 — 다주택자 중과 시대의 명의이전 전략
거주자가 배우자에게 받은 증여재산은 10년 합산 6억 원까지 증여세가 공제된다. 다만 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 이월과세로 절세 효과가 사라지므로 보유 기간 설계가 핵심이다.
2026년 주택연금 개편 — 월수령액 3.13% 인상·실거주 의무 완화·세대이음 신설
2026년 3월·6월 두 단계로 시행되는 주택연금 개편. 월수령액이 평균 3.13% 오르고 초기보증료가 1.5%에서 1.0%로 인하되며, 실거주 예외와 자녀 세대이음이 신설된다.
부동산 분쟁, 소송 전에 시도할 5가지 무료 조정 창구 (절차·기간 비교)
부동산 분쟁은 소송 전에 무료 조정 창구를 거치는 것이 빠르고 효과적이다. 임대차·중개사 과실·관리비·서비스 분쟁까지 5가지 창구별 절차·기간·강제력을 정리했다.