상가/사무실 가이드
상가 임대차, 권리금, 5% 상한, 환산보증금 — 자영업·창업자를 위한 상업용 부동산
총 10개의 가이드
상가 임대료 5% 인상 — 환산보증금·예외 매물
상임법 제11조의 임대료 5% 한도는 환산보증금이 시행령 한도 이내인 매물에만 적용. 한도 초과 매물은 5% 제한이 없지만 10년 갱신청구권·권리금 회수는 동일하게 보호.
상가 영업 종류 — 자유업·신고업·허가업
상가 임대 + 영업 시 자유업 (등록 불필요)·신고업 (관청 신고)·허가업 (인허가 필요) 3가지. 중개사·임차인·임대인 모두 알아야 사고 회피.
꼬마빌딩 투자 — 수익률·리모델링 밸류업
매매가 30~100억 원 규모의 소형 상업·근린 빌딩 투자 가이드. 총 임대수익률·자기자본 순수익률·시세차익 3종 시뮬레이션, 자기자본 30~50% + 사업자 대출 구조, 리모델링 밸류업, 취득세·종부세·양도세까지 합산한 실수익률 계산법.
권리금 없는 상가(무권리) — 함정과 검토
권리금 0인 무권리 상가는 초기 비용을 줄여주지만 위치 약점·시세 초과 임대료·위반·신탁·근저당 등 매물 결함·인허가 거부·임대인의 권리금 회수 방해 위험을 동반합니다. 위치 분석→임대조건 검토→매물 점검→인허가 사전 확인→전 임차인 조사→자문 6단계와 상가건물 임대차보호법 제10조의4 권리금 회수기회 보호를 정리합니다.
상가 10년 갱신 — 임대인 변경 시 유효?
상가건물 임대차보호법 제10조에 따른 10년 갱신청구권은 임대차 만기 6~1개월 전 행사 가능하며, 매매·증여·상속으로 임대인이 바뀌어도 새 임대인이 임대인 지위를 승계해 그대로 유지된다. 환산보증금과 무관하게 적용되는 갱신권·차임 5% 한도·권리금 회수 기회까지 정리한다.
상가 권리금 — 바닥·영업·시설 종류와 산정
상가 임대에서 권리금은 바닥(입지)·영업(고객·매출·노하우)·시설(인테리어·집기) 3종으로 구분된다. 상임법 제10조의3·제10조의4가 정한 권리금 정의와 임대차 종료 6개월 전부터의 회수기회 보호, 산정 근거 자료화와 세금 처리까지 정리한다.
상가 하수도 원인자 부담금 — 음식점·세탁소 임차 전 폭탄 회피법
하수도법 제61조에 따른 원인자 부담금은 건축물 신·증축 또는 용도변경으로 오수가 일정량 이상 증가할 때 부과되는 공공하수도 개축 비용 부담금이다. 산정 기준은 지방자치단체 조례로 정하며 음식점·세탁소·미용실 등 오수량이 큰 업종은 수백만 원에서 수천만 원까지 부과될 수 있다. 임차 전 관할 구청 견적과 계약 특약이 핵심.
2026년 5월 시행 상가임대차법 — 관리비 내역 제공 의무화로 5% 회피 차단
2025년 11월 11일 공포·2026년 5월 12일 시행된 개정 상가건물 임대차보호법은 임차인이 임대인에게 관리비 내역 제공을 요청할 수 있는 권리를 신설했다. 차임 5% 인상 한도를 우회하려고 관리비를 부풀리는 관행을 견제하는 장치다.
상가 권리금 회수 방해 — 임대인 손해배상 청구, 3년 시효와 입증 포인트
임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해하면 상가건물 임대차보호법에 따라 손해배상 책임을 진다. 방해 5가지 유형, 손해배상 상한, 3년 시효, 입증 방법을 정리했다.
환산보증금 초과 상가 임대차 — 5% 인상 상한은 안 통해도 갱신·권리금은 지킨다
환산보증금은 상가 보증금에 월세를 100배로 환산한 금액을 더한 값으로, 이 금액이 지역별 한도를 넘으면 상가건물 임대차보호법의 5% 인상 상한은 적용되지 않지만 대항력·10년 갱신·권리금 규정은 그대로 보호된다.