부부 증여 6억 공제 절세 — 다주택자 중과 시대의 명의이전 전략

왜 다시 부부 증여인가

2022년 5월부터 한시 유예돼 있던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 다시 적용된다. 조정대상지역 안의 2주택이면 일반세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p가 더해지고 장기보유특별공제까지 배제된다. 그동안 "팔지 말고 버틴다"가 통했다면, 이제는 어떤 식으로든 명의 구조를 정리해야 세후 수익이 남는 시점에 들어선 셈이다.

이 시점에 다시 검색량이 늘어난 카드가 배우자 증여 공제 6억이다. 부담부 증여(채무 인수 포함)나 10년 주기 자녀 증여와는 다른 각도에서, "양도차익을 부부가 나눠 갖도록 취득가액 자체를 끌어올리는" 전략이다. 단, 한 줄 요약만 보고 움직이면 오히려 세금이 더 나온다. 핵심은 두 가지 조문 — 상속세 및 증여세법 제53조와 소득세법 제97조의2 — 이 만들어 내는 시간 게임이다.

상속세 및 증여세법 제53조 — 배우자 6억의 정확한 구조

상속세 및 증여세법 제53조는 거주자가 다음 사람에게 증여받은 재산에 대해 일정 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다고 정한다.

• 배우자로부터 증여: 6억 원
• 직계존속으로부터 증여: 5천만 원 (미성년 자녀가 받는 경우 2천만 원)
• 직계비속으로부터 증여: 5천만 원
• 그 외 4촌 이내 혈족·3촌 이내 인척: 1천만 원

이 공제는 1회성 한도가 아니다. 같은 조문은 "수증자가 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액을 합한 금액이 위 한도를 초과하는 경우 그 초과분은 공제하지 아니한다"고 못 박는다. 즉 부부 사이에서는 10년에 합쳐 6억까지만 면세 공간이 열린다. 5년 전 1억을 증여한 이력이 있다면 지금 사용할 수 있는 한도는 5억이다.

또 한 가지 자주 헷갈리는 부분 — 공제는 "증여세 본세"에 적용되는 항목이지, 취득세에 적용되는 항목이 아니다. 6억 안에 들어간다고 해도 부동산 등기 단계에서 증여 취득세는 별도로 부담해야 하고, 다주택 가구가 조정대상지역 안의 주택을 증여로 받을 때는 가산세율이 더해질 수 있다. "6억까지 세금 0원"이라는 광고성 카피는 정확하지 않다.

소득세법 제97조의2 — 이월과세, 절세 시나리오의 진짜 변수

부부 증여의 진짜 어려움은 증여세가 아니라 그 다음에 온다. 소득세법 제97조의2 제1항은 거주자가 양도일부터 소급해 10년 이내에 그 배우자(또는 직계존비속)로부터 증여받은 부동산을 양도하는 경우, 양도차익을 계산할 때 취득가액을 거주자의 배우자(또는 직계존비속)가 해당 자산을 취득할 당시의 금액으로 본다고 정한다. 일명 이월과세 규정이다.

쉽게 말해, 남편이 5년 전 5억에 산 아파트를 지금 시세 11억일 때 아내에게 증여하더라도, 아내가 증여받은 뒤 10년 안에 그 집을 팔면 양도세는 "취득가 5억 기준"으로 다시 계산된다. 증여세는 11억의 시가에서 6억 공제분을 뺀 5억을 과세가액으로 잡지만, 양도세 계산에서는 이 취득가 11억이 인정되지 않는다는 뜻이다. 이때 이미 납부한 증여세 상당액은 필요경비에 산입되도록 같은 조 제1항 제3호가 정하고 있어 그만큼은 보전되지만, 단순히 "취득가가 11억으로 올라간다"는 기대는 깨진다.

이 10년 기준은 종전 5년에서 단계적으로 강화된 결과다. 본문에서는 "현행 제97조의2 제1항은 양도일부터 소급 10년"이라는 점만 기억하면 충분하다. 부부 증여 시나리오의 모든 시뮬레이션이 이 기간 위에서 돌아간다.

사례 시뮬레이션 — 시간 설계의 차이

조정대상지역 2주택을 보유한 부부 B가 있다고 하자. 5억 원에 산 아파트의 현재 시세가 11억 원이고, 다주택 중과(+20%p)와 장기보유특별공제 배제가 적용되는 시점이다. 단순 매도 시 양도차익 약 6억에 일반세율 + 20%p가 가산되어 세부담이 큰 폭으로 증가한다.

여기에서 두 가지 길이 갈린다.

길 ①: 바로 매도

남편 단독명의 그대로 매도한다. 6억 차익이 한 사람의 양도소득에 잡히고, 다주택 중과 + 장특공 배제가 그대로 적용된다. 양도세 부담이 가장 큰 경로다.

길 ②: 배우자에게 증여 후 10년 보유

남편이 아내에게 시세 11억의 절반인 지분 1/2(5.5억 가치)을 증여한다. 5.5억이 6억 공제 한도 안에 들어가므로 증여세 본세는 0원이지만, 증여 취득세는 별도로 발생한다. 그 뒤 부부 공동명의 상태로 10년 이상 보유한 다음 양도하면, 이월과세 적용 기간을 벗어나므로 아내 지분의 취득가는 증여 당시 시가(5.5억) 기준으로 인정된다. 결과적으로 양도차익이 부부에게 분산되고, 인별 누진세율도 낮아진다.

길 ③: 증여 후 곧바로 매도

증여만 받고 1~2년 안에 매도하면 이월과세가 적용된다. 아내 지분의 취득가가 다시 "남편이 5억에 산 가격"으로 되돌아가고, 양도차익은 거의 그대로 잡힌다. 이때는 사실상 증여세 신고·취득세만 더 낸 셈이 된다. 부부 증여 절세를 검색해 따라 했다가 가장 흔히 빠지는 함정이다.

정확한 세액은 취득가·필요경비·보유기간·인별 다른 소득에 따라 달라진다. 본 가이드의 사례는 구조 이해용이며, 실제 적용은 반드시 세무사 검증을 거쳐야 한다.