법률/세금3
깡통전세 판별기, 전세가율 몇 %가 위험할까?
집값보다 전세금이 비싸지거나 비슷해져서 보증금을 떼일 위험이 있는 집. 안전한 전세가율의 기준.
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핵심 체크포인트
1. 위험 기준: 70~80%
통상적으로 [대출금 + 전세금]이 집값의 70%를 넘으면 주의, 80%를 넘으면 위험 단계로 봅니다. 경매 낙찰가율이 보통 시세의 70~80% 수준이기 때문입니다.
2. 빌라/오피스텔 주의
아파트는 시세가 명확하지만, 신축 빌라는 시세가 부풀려져 있는(업계약) 경우가 많아 전세가율이 100%에 육박하는 깡통전세가 많습니다.
실행 체크리스트
- 공시가격 확인: 시세를 알기 어렵다면 '공시가격의 150%'를 적정 시세로 보고 계산해보세요. (HUG 보증보험 기준도 공시가 126% 이내여야 함)
- 전세금 반환보증 필수: 전세가율이 70% 이상이라면 무조건 보증보험을 들어야 합니다.
주의사항
- "매매가보다 전세가가 더 높아서 갭투자하기 좋아요"라며 권유하는 매물은 세입자에게 지옥입니다.
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