다주택자 양도세 중과 재시행 — 2026년 5월 10일 이후 세율과 절세 포인트

4년간의 유예가 끝났다

2022년 5월부터 한시적으로 적용을 멈춰 두었던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 다시 살아난다. 그동안 다주택자는 조정대상지역 안의 주택을 팔 때도 1주택자와 같은 일반세율(6~45%) 구간으로 신고했지만, 5월 10일 이후 양도분부터는 소득세법 제104조 제7항에 따라 일반세율에 가산세율이 더해지는 구조로 되돌아간다.

양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 더 빠른 날을 기준으로 한다. 5월 9일까지 잔금을 끝내고 등기 서류를 접수한 거래는 유예 적용을 받지만, 매매계약만 체결해 놓고 잔금이 5월 10일 이후로 넘어간 거래는 중과 구간으로 들어간다.

세율 구조 — +20%p와 +30%p, 그리고 장기보유공제 배제

소득세법 제104조 제7항은 조정대상지역 안에 있는 주택을 양도하는 경우 일반세율에 일정 비율을 더하도록 정하고 있다.

2주택자

• 조정대상지역 1세대 2주택 → 일반세율 + 20%p
• 조정대상지역 1주택 + 분양권 또는 조합원입주권 1개 → 일반세율 + 20%p

3주택 이상

• 조정대상지역 1세대 3주택 이상 → 일반세율 + 30%p
• 조정대상지역에 있는 주택과 분양권·조합원입주권의 합이 3 이상 → 일반세율 + 30%p

여기에 장기보유특별공제가 배제된다는 점이 결정적이다. 1주택자가 10년 이상 보유했다면 양도차익의 일정 비율을 공제받지만, 중과 대상 다주택자는 아무리 오래 보유했더라도 이 공제를 적용받지 못한다. 시간이 만들어 준 절세 효과를 통째로 잃는다는 뜻이다.

명목 최고세율 82.5%가 무엇을 의미하나

양도소득세 산출세액에는 10%의 지방소득세가 별도로 더해진다. 과세표준이 10억 원을 넘는 구간(소득세법 제55조 기본세율 45%)에 30%p 중과가 더해지면 양도세율은 75%가 되고, 여기에 지방소득세 10%가 합산되면서 명목 부담은 82.5%까지 올라간다.

물론 실효세율은 양도차익 크기·취득가·필요경비에 따라 달라지지만, "10억 양도차익 중 약 8억 원이 세금"이라는 시나리오가 가능하다는 점이 핵심이다. 유예 기간 동안 일반세율로 매도해 본 다주택자라면 같은 차익에서 세후 수익이 절반 이하로 줄어드는 충격을 받게 된다.

다주택자가 5월 10일 이후 점검해야 할 4가지

1) 주택 수 — 세대원 합산이 원칙

양도소득세에서 주택 수는 세대 단위로 본다. 본인 명의 외에 배우자·동일 세대 가족의 보유 주택, 분양권, 조합원입주권까지 모두 합산된다. 분양권 1개가 추가되면 2주택자에서 3주택자로 카운트가 바뀌어 가산세율이 20%p에서 30%p로 뛰기 때문에, 세대원 명의 자산은 등기부등본·계약서 단위로 빠짐없이 정리해야 한다.

2) 조정대상지역 해당 여부

중과는 조정대상지역에 위치한 주택을 양도하는 경우에만 적용된다. 따라서 매도하려는 주택이 양도일 기준으로 조정대상지역에 포함돼 있는지 행정구역 단위로 확인해야 한다. 지정·해제는 시기마다 달라지므로, 매도 직전 지정 현황을 재확인하지 않으면 의도치 않게 중과 구간에 진입할 수 있다.

3) 매각 우선순위

여러 채를 보유한 가구라면 어느 집을 먼저 팔 것인지가 세후 수익을 좌우한다. 일반적으로는 다음을 종합 비교한다.

• 양도차익이 큰 주택 vs 작은 주택
• 조정대상지역 안의 주택 vs 비조정지역 주택
• 1주택 비과세 요건을 만들어 줄 마지막 한 채

마지막 한 채를 1세대 1주택 비과세(2년 이상 보유, 일정 조건 시 거주 요건) 대상으로 남기는 시나리오가 보통 가장 절세 폭이 크지만, 실제 적용은 시행령상 세부 요건을 충족해야 한다.

4) 증여 vs 매도

배우자·자녀에게 사전 증여한 뒤 매도하는 방식이 자주 거론되지만, 증여 후 일정 기간 내에 양도하면 이월과세(증여자 취득가 기준 양도세 재계산) 규정이 적용돼 절세 효과가 사라지는 경우가 많다. 증여세·취득세 부담과 향후 양도세를 함께 계산해야 의미 있는 비교가 가능하다.

사례 — 조정대상지역 2주택자 A씨

A씨는 2018년 5억 원에 산 조정대상지역 아파트 1채와, 2020년 7억 원에 산 또 다른 조정대상지역 아파트 1채를 보유 중이다. 2026년 5월 20일 두 번째 아파트를 12억 원에 매도한다고 가정하자.

• 양도차익: 12억 - 7억 = 5억 원 (간단화를 위해 필요경비·기본공제 생략)
• 일반세율(가정): 5억 구간 → 5억 원의 일정 부분에 40% 안팎 적용
• 2주택 중과 적용 시: 위 세율 + 20%p
• 장기보유특별공제: 배제

같은 차익이라도 유예가 살아 있던 시점에 매도했을 때와, 5월 10일 이후 매도할 때의 세금 차이는 수천만 원에서 1억 원대까지 벌어질 수 있다. 정확한 계산은 취득가·필요경비·보유기간·세대 구성에 따라 달라지므로 세무사 자문이 필수다.