종합부동산세(종부세) — 계산 구조와 절세 포인트

종합부동산세(종부세)는 한국 부동산 보유자 중에서도 일정 자산 규모 이상을 가진 사람에게만 부과되는 부유세 성격의 보유세다. 일반 재산세와 별개로 매년 12월에 추가 부과되며, 다주택자에게는 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원 단위로 청구되기도 한다. 반면 계산 구조와 공제 제도를 제대로 활용하면 동일한 자산에서 수백만 ~ 수천만 원을 절세할 수 있다.

종부세 — 핵심 계산 공식

1) 합산 공시가격 - 기본공제 = 공제 후 과세대상
2) 공제 후 과세대상 × 공정시장가액비율 = 과세표준
3) 과세표준 × 세율 = 산출세액(기본)
4) 산출세액 - 세액공제(고령자·장기보유) = 실 납부 세액
5) 실 납부 세액 + 농어촌특별세(20%) = 총 부담

기본공제 금액

• 1세대 1주택자: 공시가격 합산에서 12억 공제 (2023년 개정 후 유지)
• 다주택자: 9억 공제 (1주택자 단독·세대원 합산 모두 동일)
• 법인: 공제 없음 (0원에서 시작 — 정책 변화 빈번)

공정시장가액비율

종부세는 공시가격 그대로가 아니라 공정시장가액비율을 곱한 값을 과세표준으로 삼는다. 정책에 따라 60~80% 사이에서 결정되며 매년 정부 발표를 확인해야 한다. 2024년 기준은 60% 수준이 적용됐다.

세율 (정책 시점별 변동 — 예시)

위 세율은 시점·정책에 따라 변동되므로 매년 국세청 공식 자료로 확인하자. 한때 다주택자에게 6%대 최고세율을 적용한 시기도 있었다.

1세대 1주택 공제 — 가장 강력한 절세

기본공제 12억의 의미

1세대 1주택자는 공시가격에서 12억을 빼고 시작한다. 공시가격은 일반적으로 시세의 60~80% 수준이므로, 시세 약 15~17억 이하 1주택자는 사실상 종부세가 0이 된다. 강남·잠실의 30평형대 아파트가 여기에 해당하지 않을 수 있어 도심권 1주택자 일부는 종부세 대상이다.

추가 공제 — 고령자·장기보유

1세대 1주택자에 한해 산출세액에서 다음을 추가 공제한다.

고령자 공제:

• 만 60~65세 미만: 20%
• 만 65~70세 미만: 30%
• 만 70세 이상: 40%

장기보유 공제:

• 5년 이상 ~ 10년 미만: 20%
• 10년 이상 ~ 15년 미만: 40%
• 15년 이상: 50%

두 공제는 합산 적용되며 최대 80%까지 세액 공제. 즉 70세 이상이며 15년 이상 보유한 1주택자는 산출세액의 20%만 부담하는 셈이다.

사례 — 마포구 30평 1주택 보유 70대 부부

마포 30평형, 시세 18억, 공시 12.5억. 1세대 1주택 공제 12억 차감 → 과세대상 0.5억 → 공정시장가액비율 60% → 과세표준 3,000만. 세율 0.5% → 산출세액 15만 원. 여기에 고령자 40% + 장기보유 50% = 80% 공제 → 실 납부 3만 원. 농어촌특별세 합쳐도 4만 원 수준이다.

다주택자 — 합산과 중과세율

합산 공시가격

본인 + 동일 세대원이 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산한다. "세대"는 주민등록상 동일 세대 + 배우자 + 미혼 자녀(소득 요건)를 포함한다.

일부 예외 — 주택 수 제외

다음은 종부세 주택 수에서 제외되거나 합산 배제된다.

• 전용 60㎡ 이하 + 공시 1억 원 이하 소형 주택 (수도권 등 기준 상이)
• 민특법 등록임대주택 (합산 배제 — 의무 준수 시)
• 일부 사원용·기숙사·문화재 주택

중과세율 적용

3주택 이상 또는 조정대상지역에서 다주택을 보유하면 일반 세율보다 높은 중과세율이 적용된다. 정부의 부동산 정책 기조에 따라 자주 변동하므로 매년 확인 필수.

사례 — 다주택자 5억 청구서

서울·경기 3주택 합산 공시 30억. 다주택 공제 9억 → 21억 × 60% = 12.6억 과세표준. 중과세율 2~3% 누진 적용 → 산출세액 약 3,500만 원 + 농어촌특별세 700만 원 = 총 4,200만 원. 1주택자였다면 사실상 0이었을 자산이 다주택 보유로 매년 수천만 원 보유세가 부과되는 셈.

6월 1일 기준일 — 절세의 황금 룰

종부세는 매년 6월 1일 기준 등기부 명의자에게 부과된다. 이 하루의 의미는 다음과 같다.

• 5월 31일 잔금 + 등기 → 그해 종부세 매수인 부담
• 6월 1일 잔금 → 그해 종부세 매수인 부담 (당일 보유)
• 6월 2일 잔금 → 그해 종부세 매도인 부담

매도자 절세 사례

서울 강남 3주택자가 그중 1채를 6월 초 매도 협의 중이었다. 잔금일을 5월 30일로 앞당기는 대신 가격을 1,000만 원 깎아주는 조건으로 합의. 결과적으로 매도인은 그해 종부세 약 1,500만 원을 면제받아 순절감 500만 원.

매수자 절세 사례

5월 말 잔금 예정이던 매수인이 6월 5일로 잔금일을 연기하면서 매도자에게 잔금 일부에 대한 이자(약 50만 원)를 보전. 대신 그해 종부세 약 800만 원을 매도자가 부담하게 되어 순절감 750만 원.

절세 전략 5가지

1. 1세대 1주택 유지

다주택 → 1주택 매도 시 양도세 비과세(2년 보유·실거주) + 1세대 1주택 종부세 공제 12억까지 누릴 수 있다. 양도세 부담이 종부세 누적 부담보다 적다면 1주택 정리가 유리.

2. 부부 공동명의 — 공시 12억 초과 시 유리

1주택을 부부 공동명의로 보유하면 각자 단독 보유로 계산되어 공시 12억 + 12억 = 24억까지 공제 가능. 다만 양도세 1세대 1주택 비과세는 별개 적용이므로 전체 시뮬레이션 필요. 공시 12억 이하 1주택은 단독 명의가 행정이 단순.

3. 임대사업자 등록으로 합산 배제

민특법 등록임대주택은 종부세 합산에서 제외된다. 본인 거주 1주택 + 등록임대 N채 = 1주택 공제 12억만 적용. 단 임대 의무기간(10년)·임대료 5% 룰·임대차 신고 의무를 모두 준수해야 하며, 2020년 이후 일부 유형 신규 등록이 폐지된 점도 유의.

4. 6월 1일 매도·매수 타이밍

위 사례 참조. 잔금일 하루 차이가 수백~수천만 원 차이.

5. 소형·저가 주택 활용

전용 60㎡ + 공시 1억 이하 등 일정 기준 충족 시 주택 수에서 제외. 다주택자가 1주택 효과를 보기 위해 활용하는 전략이지만 정책 변동이 잦으므로 매년 확인.

신고·납부 절차

9월 — 합산배제·과세특례 신고

임대사업자 합산 배제, 1세대 1주택 공동명의 과세특례 등은 9월 16~30일 사이 국세청에 신고서를 제출해야 한다. 누락 시 자동 적용 안 됨.

11월 — 고지서 수령

국세청이 11월 중순~말 종부세 고지서를 발송. 모바일 홈택스, 이메일, 우편으로 받을 수 있다.

12월 1~15일 — 납부

기한 내 일시납이 원칙. 250만 원 초과 시 6개월 이내 분납 가능, 500만 원 초과 시 신용카드 납부 또는 일부 분납.

가산세

• 무신고: 산출세액의 20%
• 납부 지연: 0.022%/일(약 8%/년)