전세/월세 가이드
전세·월세 계약, 보증금 보호, 대항력, 묵시적 갱신까지 — 임차인이 알아야 할 임대차 지식 정리
총 41개의 가이드
LH·SH 공공임대 당첨 후 계약 포기 — 단계별 불이익과 재당첨 제한 정리
공공임대 당첨 후 입주를 포기할 때 불이익은 계약 단계와 임대주택 유형에 따라 다르다. 서류 단계·계약 후·입주 후 3단계와 행복주택·국민임대·영구임대 유형별 차이 정리.
단기 임대(깔세) 완벽 가이드 — 주임법 제외, 전입신고 안 돼도 안전한 5가지 체크
1~3개월 짧게 사는 단기 임대(깔세)는 주택임대차보호법상 '일시 사용을 위한 임대차'에 해당해 일반 임대차의 보호 규정이 적용되지 않는다. 안전하게 살기 위한 5가지를 짚는다.
집주인이 해외 거주자일 때 계약 — 위임장·영상통화·송금 7가지 안전수칙
임대인이 외국에 살아 대리인과 계약해야 한다면 영사관 확인 위임장과 본인 명의 계좌 송금이 핵심이다. 사기 우려 줄이는 7가지 안전 수칙을 정리했다.
전세 만기 통보 언제·어떻게? 묵시적 갱신 피하는 법정 기간 정리
임대차 계약 종료 의사를 임차인·임대인 모두 정해진 기간 내에 통보해야 한다. 놓치면 묵시적 갱신으로 2년 더 살아야 할 수 있다. 통보 기간·방법·효과 정리.
청년 월세 특별지원 — 월 20만 원 × 최대 12개월
국토교통부 청년 월세 한시 특별지원. 만 19~34세 무주택 청년에게 월 최대 20만 원 × 최대 12개월. 소득·자산 기준 + 신청 절차. 사업 시점별 변동 큼.
행복주택 — 청년·신혼·대학생 공공임대
행복주택은 LH·SH가 청년·신혼부부·대학생·고령자·산단근로자·주거급여 수급자에게 공급하는 공공임대로, 임대료는 주변 시세의 60~80% 수준이다. 기본 거주 6년, 자녀 수에 따라 8~14년, 고령자·주거급여 수급자는 최대 20년까지 가능하며, 무주택·소득·자산·청약통장 요건과 2년마다 재검증을 통과해야 유지된다.
전세 만기 전 이사 — 중개수수료·월세·관리비 누가 부담하나
임대차 기간 중 임차인 사정으로 중도 퇴실 시 새 임차인 모집을 위한 중개수수료·잔여 월세·관리비는 일반적으로 중도 해지 임차인이 부담한다. 단 묵시적 갱신 또는 계약갱신청구권 행사 후의 해지(주임법 제6조의2·제6조의3 제4항)는 임차인이 통고 후 3개월로 자동 종료되며 이 경우 중개수수료 부담 구조도 달라진다.
임대사업자 등록 말소 — 임차인 5% 룰은 어떻게 되나
민간임대주택에 관한 특별법상 등록임대사업자는 임대료 인상 5% 룰과 임대 의무기간을 부담한다. 등록 말소(자진·자동) 후에도 기존 임차인의 잔여 계약 기간에는 임대 조건이 유지되는 것이 원칙이며, 새 임차인부터는 주택임대차보호법(주임법) 제6조의3 갱신요구권 + 제7조 증액 상한이 그대로 적용된다.
반려동물 숨김 계약 — 특약 위반·해지 사유
임대차 계약 시 반려동물 사전 신고 + 임대인 동의가 사실상 필수. 숨기고 계약했다가 발각되면 특약 위반에 따른 계약 해지, 보증금 공제, 손해배상으로 이어진다. 처음부터 솔직하게 신고하고 동의서·특약·추가 보증금까지 명문화해 두는 게 안전하다.
임대인 사망 — 상속인과의 전세 계약 절차와 보증금 안전장치
임대인 사망 시 임대차 계약은 상속인에게 포괄 승계된다(민법). 다만 상속인이 여러 명이거나 상속 분쟁 중이면 절차가 복잡하다. 안전한 계약·갱신·반환 절차 정리.
LH 전세임대 — 본인 매물 + LH 보증금
LH(한국토지주택공사)가 임차인 대신 임대인과 전세 계약을 체결하고 보증금을 지원하는 공공임대 제도. 무주택·소득 기준 충족 시 본인이 매물을 직접 찾고, 보증금의 95~100%까지 LH가 지원하며 본인은 임대보증금 이자와 일부 보증금만 부담한다. 청년·신혼·다자녀·취약계층 대상.
묵시적 갱신 vs 갱신청구권 — 차이와 효과
주택임대차보호법 제6조 묵시적 갱신은 임대인이 만기 6~2개월 전 갱신거절 통지를 안 하면 동일 조건으로 2년 자동 연장되는 제도이고, 제6조의3 갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 2년을 추가하면서 제7조 범위 내 5% 한도 증감이 가능한 별개 제도입니다. 중도해지·실거주 거짓 거부 손해배상까지 비교합니다.
전세보증금 반환보증 이행청구 — HUG·SGI 절차
임대인이 만기에 전세보증금을 돌려주지 못하면 보증 가입자는 HUG·SGI에 직접 이행청구로 보증금을 회수한다. 보증 가입 유지·만기 도래·1개월 미반환·임차권등기명령 4대 요건, 내용증명·임차권등기·청구 접수 절차, 빌라왕 사례 대응까지 정리.
월세 미납 세입자 — 명도 소송·강제집행 절차
임차인의 차임 연체액이 2기에 달하면 민법 제640조에 따라 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 협의·내용증명 → 인도청구 소송(6개월~1년) → 강제집행(30~150만 원)의 단계적 절차가 원칙이며, 자물쇠 교체·짐 반출 같은 자력구제는 주거침입·재물손괴 형사처벌과 손해배상 대상이다.
집주인 변경 시 대항력 — 새 임대인에 보증금
임차 중 매매로 임대인이 바뀌어도 인도+전입신고로 대항력을 갖춘 임차인은 보증금 반환 의무와 갱신요구권을 새 임대인에게 그대로 주장할 수 있다(주임법 제3조). 계약 동결 원칙, 새 임대인의 실거주 거절 한계, HUG·SGI 보증 변경 신고 절차까지 정리.
원룸·자취방 관리비 — 항목·계산·분쟁 대응법
원룸·자취방 관리비는 정액·실비·혼합형으로 나뉘며 항목 불명확·과다 청구·정산 거부 분쟁이 빈번하다. 2023년 9월 도입된 정액 10만 원 이상 관리비 8개 비목 구분 표시 기준과 임차인의 영수증·정산서 요구권을 활용하면 분쟁을 막을 수 있다.
계약 갱신 시 임대료 5% 상한 계산법 — 환산보증금과 전월세 전환율 정리
주택임대차보호법 제7조는 갱신 시 임대료 증액 한도를 20분의 1(5%)로 제한한다. 보증금만·월세만 올리면 단순하지만 전월세 전환이 섞이면 제7조의2의 전환율을 함께 봐야 한다. 법 구조와 실수 포인트를 정리한다.
전세 중 집주인 변경 — 임차인 권리 승계 + 대처
임대 중 임대인이 매도하면 새 임대인이 보증금 반환 의무와 갱신요구권 수용 의무를 자동 승계한다. 주택임대차보호법 제3조 대항력 요건, 임차 조건 동결 원칙, 새 임대인 통보 시 임차인이 해야 할 등기부 확인·계좌 변경·보증보험 신고 절차.
전세권 설정 등기 — 확정일자보다 강력한 임차인 보호
민법 제303조 전세권은 등기로 제3자에 대항할 수 있는 물권으로, 임대인이 바뀌거나 잠적해도 권리가 등기부에 남는다. 확정일자보다 보호가 강하지만 임대인 동의가 필수이고 등록면허세 0.2% 등 보증금 3억 기준 약 90~120만 원의 비용이 발생하며, 만기 시 말소등기는 임차인이 직접 챙겨야 한다.
전세사기 피해자 지원 특별법 — 자격·지원 내용
전세사기피해자 지원 특별법(2023)은 대항력+확정일자, 보증금 5억 이하, 다수 피해, 임대인 기망 정황 등 4가지 요건을 충족한 임차인에게 우선매수권·경공매 비용 지원·저금리 융자·세제 감면을 제공한다. 시·도 신청 후 국토부 위원회 심의까지 1~3개월 걸린다.
전세사기 예방 — 계약 전 핵심 10가지 체크리스트
전세사기는 계약 전 단계의 점검만 충실히 해도 대부분 피할 수 있다. 등기부·시세·임대인 이력·HUG 보증 가입 가능 여부, 그리고 입주 당일 전입신고·확정일자가 핵심이다.
반려동물 파손 — 보증금 공제 한도와 분쟁
임대차 종료 시 반려동물에 의한 도배 긁힘·오줌·냄새 보수비를 보증금에서 어디까지 공제할 수 있는지, 통상 마모 면책 원칙과 잔존가치·실견적 협상까지 민법 제654조 기준으로 정리했다.
장기전세주택(시프트) — 자격·시세·20년 거주
SH·LH 공급 장기전세주택(시프트). 시세 80% 전세 + 최대 20년 거주. 무주택·소득·자산 기준. 청약 가점·우선공급. 입주 후 자격 유지 의무까지.
LH 공공임대 당첨 후 무주택 자격 유지 — 매수·상속·소득 변동 대응 가이드
LH 공공임대 당첨 후 임대 기간 동안 무주택 자격을 유지해야 한다. 위반 시 임대 종료·환수. 매수·상속·결혼·소득 변동 시 신고 의무와 예외 사례까지 정리.
HUG 든든전세주택 — 보증보험 의무 매물
HUG(주택도시보증공사)가 직접 매입한 주택을 무주택 청년·신혼·다자녀·일반 가구에 임대하는 공공임대 매입임대 유형. 시세 80~90% 임대료, 8~10년 거주, HUG가 임대인이므로 보증금 회수 위험이 거의 없는 것이 특징. 주택도시기금법 제26조와 공공주택 특별법 제48조에 근거.
전세보증보험 가입 조건 — 매물·자격·시점
HUG·SGI·HF 전세보증금 반환보증은 매물 시세 대비 보증금 100% 이하·등기부 깨끗·본인 명의 실거주·전입신고·HUG의 임대인 동의·계약 동시 가입이라는 4개 관문을 모두 통과해야 가입할 수 있다. 보증사별 조건 차이까지 정리한다.
역전세 — 임차권 양도·임대인 협의·HUG 청구
시장 침체 + 시세 하락으로 만기 시 신규 전세가 < 기존 보증금 (역전세). 임차인 회수 어려움 + 임대인 자금 부담. 임차권등기명령, HUG 보증 청구, 임차권 양도 3가지 출구 전략을 비교한다.
신탁등기 부동산 — 임대인 무권한 임대 위험
신탁등기 매물은 명의가 신탁사로 이전돼 있어 처분·임대 권한이 위탁자(원소유주)에게 없다. 신탁사 동의 없이 위탁자와 직접 임대 계약을 체결하면 무권대리·무권한 임대로 임차인 권리가 부인될 수 있고, 신탁 종료 시 강제 퇴거 + 보증금 회수 불능 위험이 크다.
전세대출 연장 — 갱신·조건·금리 변동
전세 만기에 맞춰 진행하는 전세대출 연장은 주임법 제6조의3 갱신요구권 행사·임대료 5% 한도 협의·은행 소득·신용·DSR 재심사·HUG·HF·SGI 보증 갱신이 동시에 맞물리는 복합 절차다. 만기 6개월 전부터 시작이 표준이다.
청년 버팀목 전세대출 — HUG vs HF 보증 차이
만 19~34세 무주택 청년 대상 버팀목 전세자금대출은 주택도시기금 재원으로 시중 전세대출보다 금리가 1~2%p 낮다. 한국주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF) 보증의 차이, 자격·한도·실거주 의무, 전세금반환보증 결합 절차까지 정리.
임대인 실거주 갱신거절 — 거짓 시 손해배상 청구
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따라 임대인이 본인·직계 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 지나기 전에 제3자에게 임대하면 거짓 사유로 보고 같은 조 제5항에 따른 손해배상 의무가 발생한다. 임차인이 거짓을 입증하고 청구하는 절차를 정리한다.
주택임대사업자 — 임대인 세제 혜택·의무
민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 시·군·구청과 세무서에 이중 등록한 주택임대사업자는 종부세 합산 배제·재산세 감면·양도세 중과 배제·임대소득 분리과세 혜택을 받습니다. 대신 제43조 임대의무기간 10년, 제44조 임대료 5% 증액 한도, 제49조 보증가입을 지켜야 하며 위반 시 제67조에 따라 최대 3,000만 원 과태료가 부과됩니다.
최우선변제권 — 보증금 한도 내 무조건 우선 회수
주택임대차보호법 제8조의 소액임차인 최우선변제권 정리. 시행령 한도 이하 보증금은 경매 시 근저당보다 먼저 배당되며, 인도·전입신고·배당요구 종기 내 신청 세 요건을 모두 갖춰야 한다.
전세사기 동시진행 — 다중 임대 함정과 예방 가이드
같은 매물에 짧은 시간 안에 여러 임차인과 동시 임대 계약 후 임대인이 잠적하는 사기 유형. 등기부에 임차 관계가 즉시 반영되지 않는 빈틈을 악용. 다가구·신축 빌라에서 가장 흔하며, 시세 부풀림·전세가율 90% 이상이 동반된다.
HUG vs SGI vs HF — 전세보증보험 3사 비교
전세보증금 반환보증 3사인 HUG(주택도시보증공사)·SGI(서울보증보험)·HF(한국주택금융공사)를 자격·한도·보증료·처리속도·임대인 동의 측면에서 비교한다. 본인 자격과 매물 조건에 맞는 보증사 선택 기준, 가입 시점과 거절 시 대처법까지 정리한다.
2026년 7월 임대보증보험 강화 — 공시가 126% 룰과 임대인 대응 가이드
등록 임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무가 2025년 7월 강화되고 2026년 6월 30일 유예가 끝난다. 공시가 126% 산정, 보증료 75:25 분담, 미가입 시 과태료와 임차인 권리를 정리한다.
셰어하우스·하우스메이트 전입신고 — 보증금 보호 사각지대 해결법
셰어하우스는 운영자의 전대차, 하우스메이트는 공동임차 구조라 보증금 보호 방식이 다르다. 같은 주소에 여러 명이 살아도 각자 본인 명의 계약서로 전입신고와 확정일자를 마쳐야 대항력이 생긴다.
임대인의 의무 — 시설 유지·수리·보증금 보호
민법 제623조와 주택임대차보호법이 정한 임대인의 의무를 사용·수익 가능 상태 유지, 수선 의무, 보증금 반환, 임대료 5% 한도, 매수인 지위 승계까지 단계별로 정리한 실무 가이드.
전세사기 보증금 3분의 1 국가 보장 — 2026년 5월 통과 최소보장제·선지급 제도
2026년 5월 국회를 통과한 전세사기특별법 개정안은 경공매가 끝나도 보증금 회복액이 부족한 피해자에게 국가가 임차보증금의 3분의 1 수준까지 부족분을 보전한다. 신탁사기 등은 선지급 후정산이 적용된다.
전세 → 월세 전환 — 임차인의 5가지 대처법
임대인이 갱신 시 전세를 월세로 바꾸자고 할 때 주임법 제7조의2 전환율 한도(기준금리+대통령령 이율)와 제6조의3 갱신요구권으로 거부·협상하는 임차인의 5가지 대처법을 정리했다.
2026년 전월세 신고제 과태료 — 30일 룰과 자진신고 감면 실무
2025년 6월부터 부과가 본격화된 전월세 신고제 과태료. 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 계약은 30일 이내 신고해야 하며, 자진신고하면 면제 또는 50% 감경된다.