임차인 원상복구 의무 — 도배·장판·시설 인계 기준

임대차가 끝나는 시점에 가장 흔히 일어나는 분쟁이 원상복구다. 임대인은 "도배·장판 전부 새로 해야 한다"고 하고 임차인은 "왜 내가 다 책임지냐"고 맞선다. 사실 양쪽 모두 일정 부분 맞고 일정 부분 틀리다. 원상복구 의무는 존재하지만 통상 마모는 면책이라는 게 우리 민법과 판례·실무의 일관된 입장이기 때문이다. 도배·장판·벽 못 자국·곰팡이를 중심으로 책임 경계를 정리한다.

법령 근거 — 민법 제615조와 제654조

민법 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다"고 정한다. 사용대차 조항이지만, 제654조의 "제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다"는 준용 규정에 의해 임대차에도 그대로 적용된다. 즉 임차인은 임대차 종료 시 임차물을 원상으로 회복할 법적 의무가 있다.

다만 이 조항은 "원상으로 회복"의 정확한 범위를 직접 정의하지 않는다. 그 정의는 판례와 실무의 축적된 해석을 통해 굳어졌고, 그 핵심이 바로 **"통상 마모는 임대인이 부담한다"**는 원칙이다. 시간 경과나 통상적 사용으로 어쩔 수 없이 발생하는 변색·노후·일부 마모는 임차인의 과실이 아니며, 그 비용은 임대인이 차임을 받으면서 이미 감수하기로 한 부분이라고 본다.

통상 마모 vs 임차인 과실 — 한눈에 비교

이 표는 일반적 경향이며 실제 분쟁에서는 거주 기간, 입주 시 상태, 특약, 손상 정도가 종합적으로 고려된다.

도배 — 가장 빈도 높은 분쟁

도배 분쟁이 가장 많이 일어나는 이유는 변색이 시각적으로 두드러져 임대인이 "전부 교체해야 한다"고 주장하기 쉽기 때문이다. 그러나 거주 2년 이상이 지나면 도배의 자연 변색은 통상 마모로 보는 게 일반적이다. 햇빛 노출, 가구·전자제품 뒤의 그늘 자국, 공기 중 먼지로 인한 누런 변색은 모두 시간이 지나면 어쩔 수 없이 생긴다.

반면 흡연으로 인한 누렇고 진한 변색, 낙서, 페인트나 음료 자국, 반려동물이 긁어 찢은 손상은 명백한 임차인 과실로 본다. 거주 5년에 임차인이 비흡연이고 깨끗하게 살았다면 도배는 임대인 100% 부담, 거주 2년에 흡연 자국이 가득하면 임차인 100% 부담, 혼합된 경우는 협의로 안분하는 식의 정리가 실무에서 자주 쓰인다.

장판 — 가구 자국과 깊은 손상은 다르다

장판도 도배와 비슷한 논리다. 책상·소파·침대 다리가 눌러 남긴 자국, 사람이 자주 다니는 통로의 자연스러운 마모, 부분적인 색 변화는 통상 마모다. 임차인이 따로 책임지지 않는다. 반면 못이나 칼로 인한 깊은 긁힘, 찢어짐, 담배나 다리미로 인한 화상 자국, 반려동물 발톱으로 인한 다수의 긁힘은 통상 마모를 넘는 손상으로 임차인 부담이다. 부분 손상이라면 전체 교체가 아니라 부분 교체비만 청구하는 게 합리적이다.

벽 — 못 자국 처리 요령

거주 중 액자·시계를 걸기 위해 못 1~2개를 박는 정도는 통상 사용 범위로 본다. 다만 다수의 못, 못 박은 자리에 균열이 생긴 경우, 대형 못이나 앵커 자국은 임차인 부담이다. 임차인이 퇴거 전에 셀프 보수를 해두면 분쟁을 크게 줄일 수 있다. 못을 빼고 흰색 퍼티(메움재)로 메운 다음 흰색 페인트로 덮으면 자국이 거의 사라진다. 비용은 보통 1~3만 원 수준으로, 임대인의 청구를 사전에 차단하는 효과가 크다.

부엌·욕실 — 누적 오염의 책임

부엌의 기름때, 욕실의 곰팡이는 책임 판단이 까다롭다. 환기 부족이나 구조적 결함으로 인한 곰팡이는 임대인 부담이지만, 청소 부족과 방치로 누적된 오염은 임차인 과실이다. 입주 시 환풍기·환기창이 정상 작동했고 임차인이 통상적인 청소를 했다면 곰팡이 책임은 줄어든다. 분쟁 시에는 입주 시 사진과 함께 청소 주기·환기 습관에 대한 진술이 중요해진다.

특약 — 우선 적용되지만 무한 강요는 무효

계약서에 "임대차 종료 시 임차인은 도배·장판을 새로 시공하여 인계한다"라는 특약이 있으면 그 약정이 우선 적용된다. 반대로 "통상 마모를 제외한 임차인 과실 부분만 원상복구한다"는 특약은 민법의 기본 원칙을 확인하는 효과다. 다만 임차인에게 일방적으로 불리한 약관은 약관규제법상 무효가 될 수 있다. 예를 들어 1년 거주 후 거주 흔적 거의 없는데도 "전체 인테리어 비용 전부를 임차인이 부담한다"는 식의 약정은 사례별 판단으로 효력이 부정될 수 있다. 계약 시 특약 문구를 그냥 받아들이지 말고, 본인이 부담하게 될 범위가 합리적인지 점검하는 게 중요하다.

입주 시 — 사진·동영상이 분쟁의 8할

원상복구 분쟁의 결과는 입주 시 사진·동영상의 유무로 사실상 결정된다. 입주 직전에 도배·장판·벽·욕실·부엌·창문·붙박이장 내부까지 모든 시설을 빠짐없이 촬영해두자. 스마트폰 사진은 촬영 일자·위치 메타데이터가 자동으로 저장되므로 추후 입증 자료로 매우 강력하다. 동영상은 한 번에 전체 상태를 보여주기 좋고, 사진은 손상 부위 클로즈업에 유리하다. 가능하면 임대인과 함께 점검하고 서명한 시설 상태 확약서를 남겨두는 게 가장 안전하다.