부동산 실거래가 신고 — 30일 이내 의무·과태료 기준

부동산 계약은 도장만 찍는다고 끝나는 게 아니다. 매매든 임대차든 계약 체결 후 30일 안에 시·군·구청에 신고해야 거래가 행정상 완결된다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 "거래신고법")이 정한 시한과 항목을 지키지 않으면 과태료가 부과되고, 거래가격을 거짓으로 신고하면 과태료에 더해 형사처벌까지 따라온다. 임대인·임차인·매수인·매도인·중개사 누구든 본인의 신고 의무를 정확히 알아야 분쟁과 행정 제재를 피할 수 있다.

거래신고의 3종 — 매매·임대차·공급계약

거래신고는 크게 세 가지 트랙이다. 첫째, 매매·교환이다. 부동산 거래신고법 제3조 제1항은 부동산 매매계약 등을 체결한 거래당사자가 30일 이내에 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고할 의무를 부과한다. 중개사가 같은 법 제3조 제3항에 따라 계약서를 작성·교부한 거래는 그 중개사가 단독으로 신고하는 것이 원칙이다.

둘째, 공급계약이다. 같은 조 같은 항 제2호가 정하는 「택지개발촉진법」·「주택법」 등에 따른 부동산 공급계약(분양권 매매 포함)이 대상이다. 분양권을 양도·양수하는 경우도 매매와 동일하게 30일 시한이 적용된다.

셋째, 주택 임대차다. 같은 법 제6조의2가 정하는 주택 임대차 계약의 신고로, 보증금이 일정 금액(시행령상 6천만 원)을 초과하거나 월차임이 30만 원을 초과하는 임대차에 신고 의무가 있다. 시범 시행 기간을 거쳐 본격 부과 단계에 들어왔고, 임차인이 단독으로 신고할 수 있는 구조라 임대인의 비협조와 관계없이 절차를 진행할 수 있다.

매매 신고 — 신고 주체와 절차

매매 거래에서 신고 주체는 두 갈래로 나뉜다. 직거래(중개 없이 당사자끼리)는 매수인과 매도인이 공동 신고, 중개사를 통한 거래는 중개사가 단독 신고가 원칙이다. 같은 법 제3조 제3항이 "개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우 해당 개업공인중개사가 신고하여야 한다"고 명확히 정한다. 일방이 신고를 거부하면 같은 조 제2항에 따라 단독 신고가 가능하다.

신고 방법은 두 가지다. 부동산거래관리시스템(RTMS, rtms.molit.go.kr) 또는 정부24를 통한 온라인 신고가 표준이고, 시·군·구청 방문 신고도 가능하다. 온라인 신고는 항목 입력 후 즉시 신고필증이 발급돼 등기 절차로 바로 넘어갈 수 있어 실무에서는 거의 100% 온라인을 쓴다.

신고 항목은 매물 정보(소재지·종류·전용면적), 거래 조건(거래가격·계약 일자·잔금 일자), 당사자 정보(이름·연락처·주민등록번호), 그리고 부속 서류로 자금조달계획서(규제지역·법인 매수·일정 금액 초과 등 요건 충족 시), 실거주 의무 확약(토지거래허가구역 등)이 포함된다. 가격 항목은 실거래가 그대로를 입력해야 하고, 다운·업 계약은 적발 시 형사 책임으로 이어진다.

30일 시한의 정확한 기산점

가장 자주 혼동되는 부분이 "언제부터 30일을 세는가"다. 매매·교환은 계약 체결일이 기산점이다. 잔금 지급일이 아니라 본계약을 체결해 도장을 찍은 날이다. 가계약금만 오간 시점은 본계약이 아니라 기산점이 아니다. 가계약에서 본계약으로 전환된 시점부터 30일을 센다.

임대차도 계약 체결일이 기산점이다. 임대 시작일(입주일)이 아니라 계약서에 서명한 날이다. 이 시점 혼동이 가장 흔한 미신고 원인이라, 중개사는 계약서 작성 직후 캘린더에 30일 시한을 등록하는 습관이 필요하다.

분양권 매매도 동일하게 계약 체결일 기산이다. 분양권은 잔금일이 아직 도래하지 않은 상태에서 양도가 이뤄지는 경우가 많아 계약일이 더 중요해진다. 신고 누락 시 분양사·시행사의 명의변경 절차에도 영향이 갈 수 있어 더욱 시한 관리가 중요하다.

임대차 신고제 — 임차인 단독 신고가 가능하다

주택 임대차 신고제는 부동산 거래신고법 제6조의2에 근거를 둔다. 적용 대상은 보증금 6천만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과의 주택 임대차이고, 적용 지역은 시행령상 수도권 전 지역, 광역시, 세종특별자치시, 도(道)의 시(市) 지역이다. 정확한 적용 여부는 본인 거주지에서 시·군·구청 또는 RTMS 사이트에서 확인할 수 있다.

신고 의무자는 임대인·임차인·중개사이고, 같은 법 제6조의2 제1항이 정한 "공동 신고"가 원칙이다. 일방이 거부하면 같은 조 제3항에 따라 단독 신고가 가능하다. 임차인 입장에서 가장 편리한 점은 전입신고와 동시 처리가 가능하다는 것이다. 주민센터에서 전입신고를 할 때 임대차 신고를 같이 처리하면 한 번에 끝나고, 신고일이 곧 확정일자가 부여되는 효과까지 누릴 수 있다.

신고 항목은 매물 정보, 임대인·임차인 인적사항, 보증금·월차임, 계약 기간이다. 임대 갱신·해제·변경의 경우 같은 법 제6조의3에 따라 별도 신고 의무가 있고, 보증금이나 월차임의 변동이 있는 갱신은 새 임대차로 보아 30일 시한이 다시 시작된다. 변동 없이 같은 조건의 단순 연장이라면 신고 의무가 면제되는 경우가 있어 본인 케이스별 확인이 필요하다.

미신고·지연 신고의 과태료

매매 미신고 또는 공동 신고 거부는 같은 법 제28조 제2항 제1호에 따라 500만 원 이하의 과태료가 부과된다. 실무에서는 거래가격, 지연 일수, 위반 횟수에 따라 시행령상 별표 기준으로 차등 산정되고, 자진 신고와 신고관청 직권 발견 여부에 따라 감경·가중이 적용된다. 첫 위반 자진 신고는 비교적 가벼운 수준에서 처리되는 경우가 많지만, 자동 적발 후 부과는 그렇지 않다.

임대차 미신고는 같은 법 제28조 제5항 제3호에 따라 100만 원 이하의 과태료다. 시범 시행 기간(2021년 6월 1일~2025년 5월 31일) 동안 계도 위주로 운영됐다가 본격 부과 단계로 들어왔다. 지연 신고도 가능하지만 지연 일수에 따른 과태료 가감이 적용되니, 30일 시한을 절대 넘기지 않는 것이 가장 안전하다.

자료 제출 거부나 거짓 제출은 같은 조 제1항 제3호 또는 제2항 제4호에 따라 별도 과태료가 부과된다. 신고관청이 거래 진정성을 확인하기 위해 거래대금 지급 자료를 요구하는데, 이를 정당한 사유 없이 거부하거나 거짓 자료를 제출하면 3천만 원 이하의 과태료까지 갈 수 있다.

거짓 신고의 형사·행정 책임

다운계약과 업계약은 거래가격을 실제와 다르게 신고하는 가장 전형적인 거짓 신고다. 다운계약은 매수자의 취득세 절감과 매도자의 양도소득세 축소가 목적이고, 업계약은 매수자의 담보 대출 한도 확대가 목적이다. 어느 쪽이든 거래신고법 제4조가 정한 금지행위에 해당한다.

처벌은 두 갈래로 동시에 들어온다. 행정상으로는 같은 법 제28조 제3항에 따라 부동산 등 취득가액의 100분의 10 이하에 해당하는 금액의 과태료가 부과된다. 거래가격이 클수록 과태료도 비례해서 커진다. 형사상으로는 같은 법 제26조 제1항·제3항이 정한 처벌이 가능하고, 사안에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이 부과될 수 있다.

매수자·매도자·중개사 모두 책임을 분담한다는 점이 중요하다. 매수자가 다운계약을 제안했더라도 매도자가 응했고 중개사가 계약서를 작성했다면 세 주체 모두 행정·형사 책임을 진다. 국세청과 국토부의 거래 자료 매칭, 자금조달계획서와 실제 자금 흐름의 대조, 부동산거래관리시스템의 빅데이터 분석으로 적발 가능성은 매년 높아지고 있다.

자금조달계획서 — 함께 제출하는 부속 서류

매매 신고와 함께 자금조달계획서를 제출해야 하는 경우가 있다. 첫째, 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 주택 매수, 둘째, 비규제지역이라도 6억 원 이상 주택 매수, 셋째, 법인이 매수자인 경우다. 자금조달계획서는 본인 자금(예금·주식·부동산 처분 등), 차입금(주택담보대출·전세금·증여 등), 조달 시점을 상세히 기재한다.

증여로 조달한 자금이 있다면 증여세 신고와 일치해야 하고, 차입금이 있다면 채무자·채권자 관계를 명확히 적어야 한다. 가족 간 무이자 차입은 증여로 간주될 위험이 있어, 차용증·이자 지급·반환 일정을 갖추는 사전 준비가 필요하다. 자금조달계획서의 정확성은 추후 세무조사의 1차 자료가 되므로 허위 기재는 위험하다.

g81 자금조달계획서 작성 가이드에 항목별 작성 요령과 자주 묻는 사례가 정리돼 있다. 토지거래허가구역의 실거주 의무 확약은 별도 양식으로 제출하고, 위반 시 매매계약 자체가 해제되는 사유가 되므로 가벼이 다루지 말아야 한다.