계약 갱신 시 임대료 5% 상한 계산법 — 환산보증금과 전월세 전환율 정리

전세·월세 갱신 시 "5% 이상은 못 올린다"는 말은 거의 모두가 들어봤다. 그런데 막상 계산을 시작하면 보증금만 올릴지, 월세만 올릴지, 보증금을 일부 월세로 돌릴지에 따라 숫자가 달라지면서 헷갈리기 시작한다. 사실 이 규정은 단순한 한 줄짜리 룰이 아니라 주택임대차보호법 제7조(증감청구권)와 제7조의2(전월세 전환율)의 조합으로 작동한다. 법 구조와 계산법, 실수하기 쉬운 포인트를 차례대로 정리한다.

법령 근거 — 주택임대차보호법 제7조

조문을 그대로 보자.

① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

여기서 끌어내야 할 사실이 세 가지다. 첫째, 5%(20분의 1)는 법정 최대치이며 지자체 조례로 더 낮출 수는 있어도 더 높일 수는 없다. 둘째, 직전 증액 또는 계약 체결 후 1년이 지나야 다시 증액 청구를 할 수 있다. 셋째, "약정한 차임이나 보증금"이 기준이라는 표현이 중요하다 — 단순히 월세 5%·보증금 5%가 아니라 약정 금액 전체에 대한 5% 한도라는 뜻이고, 보증금과 월세가 섞인 경우에는 환산보증금 개념과 전환율이 함께 들어와야 한다.

환산보증금 — 5% 계산의 출발점

보증금과 월세가 동시에 있는 임대차에서는 둘을 하나의 숫자로 환산해 비교해야 한다. 그게 환산보증금이다. 가장 흔한 환산 방식은 다음과 같다.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

예를 들어 보증금 1억, 월세 50만 원이라면 환산보증금은 1억 5,000만 원이 된다. 5% 상한을 환산보증금 총액에 적용하면 5%는 750만 원. 이 금액을 보증금 인상으로 반영할지, 월세 인상으로 반영할지, 둘을 섞을지는 협의의 영역이지만 합산했을 때 환산보증금 증가분이 750만 원을 넘으면 안 된다.

여기서 자주 발생하는 실수가 "보증금 5% + 월세 5%를 각각 적용하면 되겠지"라고 생각하는 것이다. 이렇게 하면 환산보증금 기준으로 5%를 초과하게 되어 위반이 된다.

제7조의2 — 보증금을 월세로 전환할 때의 산정률

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 비율을 제한한다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

한국은행 기준금리가 바뀌면 2호 비율이 바뀌고, 그에 따라 적용 전환율이 달라진다. 손으로 계산해 추정하는 것보다 국토부 렌트홈(rentho.lh.or.kr)의 인상률 계산기를 쓰는 게 가장 정확하다. 렌트홈은 현재 시점의 적용 비율을 자동 반영하기 때문이다.

계산 예시 — 단순한 경우부터 복잡한 경우까지

Case A. 보증금만 인상

기존 보증금 2억, 월세 0인 전세 계약. 5% 상한은 2억의 5% = 1,000만 원. 인상 후 최대 보증금은 2억 1,000만 원. 직관적이다.

Case B. 월세만 인상

기존 보증금 1억, 월세 50만 원인 반전세. 환산보증금 = 1억 + 50만 × 100 = 1억 5,000만 원. 5% 상한은 750만 원(환산 기준). 이걸 월세로만 반영하려면 전환율을 적용해야 한다. 예시로 전환율을 연 4.5%로 가정하면, 750만 원 × 4.5% ÷ 12 ≈ 약 2.8만 원 정도가 월세 인상의 한계가 된다. 즉 월세가 50만 원에서 약 52.8만 원으로 올라가는 수준이다. (실제 적용 전환율은 시점에 따라 다르므로 반드시 렌트홈 확인.)

Case C. 보증금↓ 월세↑ 전환

기존 보증금 1.5억, 월세 0(전세). 인상 후 희망 형태가 보증금 1억 + 월세 X(반전세). 보증금이 5,000만 원 줄어드는 만큼 월세로 전환되는 부분이 있다. 전환율을 연 4.5%로 가정하면 5,000만 원 × 4.5% ÷ 12 ≈ 약 18.75만 원이 전환 분 월세다. 여기에 5% 추가 인상까지 더할지는 별도 협의지만, 전체 환산보증금이 직전 대비 5%를 넘지 않도록 검산해야 한다.

위 예시의 전환율은 모두 가정값이다. 실제 계산은 반드시 렌트홈에 본인 조건을 입력해 확인하자.

합의 갱신 vs 계약갱신청구권 — 5% 상한의 강제력이 다르다

법문상 5% 상한은 차임·보증금 "증액 청구"에 적용된다. 양 당사자가 자유롭게 합의한 갱신이면 5%를 넘기는 인상도 형식적으로는 유효할 수 있다. 그러나 임차인이 추후 "그 합의는 사실상 계약갱신청구권 행사였다"고 주장하면 5% 초과분이 무효로 다투어질 여지가 남는다. 임대인 입장에서 안전하게 가려면 합의서 특약에 "본 합의 갱신은 임차인의 계약갱신청구권을 행사한 것으로 본다" 또는 그 반대로 "갱신청구권 행사가 아닌 합의 갱신임을 확인한다"는 문구를 명시해두는 게 일반적인 실무다. 다만 임차인 보호 규정을 우회하는 효력이 어디까지 인정될지는 사례별로 판단되므로 만능 해법은 아니다.

실수하기 쉬운 5가지

1. 보증금 5% + 월세 5%를 각각 적용: 환산보증금 기준이 아니라 항목별로 5%를 적용하면 합산했을 때 한도 초과가 된다. 환산보증금 총액의 5% 한도 안에서 분배해야 한다.

2. 1년 이내 재증액 시도: 직전 증액 또는 계약 체결 후 1년이 지나지 않았는데 다시 청구하면 제7조 제1항 위반이다. 임차인이 동의해도 추후 무효 주장이 가능하다.

3. 지자체 조례 확인 누락: 일부 지역에서 5%보다 낮은 한도를 한시적으로 둔 시기가 있었다. 갱신 시점에 그 지역 조례를 확인하지 않으면 본인이 인상한 금액이 한도를 넘을 수 있다.

4. 렌트홈 미사용: 전월세 전환이 섞인 계산을 손으로 추정하면 정확하지 않다. 공식 계산기를 사용해 검산하는 게 분쟁 예방의 첫 단계.

5. 합의 갱신 특약 누락: 합의 갱신이라고 그냥 5% 넘게 올렸다가 추후 임차인이 부당이득 반환을 청구하면 임대인이 패소할 가능성이 있다. 특약 문구로 의사 표시를 명확히 해두자.