임차 중 매매로 임대인이 바뀌어도 인도+전입신고로 대항력을 갖춘 임차인은 보증금 반환 의무와 갱신요구권을 새 임대인에게 그대로 주장할 수 있다(주임법 제3조). 계약 동결 원칙, 새 임대인의 실거주 거절 한계, HUG·SGI 보증 변경 신고 절차까지 정리.
전세나 월세 계약 중에 갑자기 집주인이 바뀌었다는 통지를 받으면 누구나 당황한다. "보증금은 누구한테 받아야 하지?", "계약서를 다시 써야 하나?", "새 주인이 나가달라고 하면 어쩌지?" 같은 질문이 한꺼번에 떠오른다. 결론부터 말하면, 임차인이 입주 첫날에 점유(인도)와 전입신고라는 두 가지 요건만 제대로 갖춰 두었다면 거의 모든 권리가 그대로 새 임대인에게 자동 인수된다. 이를 대항력이라 부르며, 주택임대차보호법 제3조가 이를 보장한다. 이 글에서는 대항력의 법적 의미부터 새 임대인이 거부할 때의 단계별 대응, HUG 보증의 이전, 갱신요구권 행사 방법까지 임차인이 알아야 할 모든 것을 다룬다.
대항력이란 무엇인가 — 주임법 제3조의 기본 구조
대항력(對抗力)이란 임차인이 임대인 외 제3자에게도 "내가 이 집을 빌렸다"고 주장할 수 있는 권리다. 임대차는 본래 임대인과 임차인 사이의 채권 계약이라 등기를 하지 않으면 제3자에게 효력이 없는 것이 원칙이지만, 주거의 안정을 위해 법이 특별히 만든 예외가 바로 대항력이다.
발생 요건 — 인도 + 전입신고
주임법 제3조 제1항은 두 가지 요건만을 요구한다. 첫째는 주택의 인도, 즉 임차인이 실제로 그 집을 점유하고 있어야 한다는 것이다. 짐을 옮기고 비밀번호를 받아 자유롭게 출입할 수 있는 상태를 말한다. 둘째는 주민등록, 실무적으로는 전입신고다. 동주민센터 방문이든 정부24 온라인이든 전입신고를 마치면 주민등록이 된 것으로 본다.
이 두 요건은 동시에 갖춰져야 한다. 짐만 옮기고 전입신고를 미루거나, 전입신고만 하고 실제 거주는 하지 않는 경우 대항력은 발생하지 않는다. 또한 한 번 갖춘 대항력도 임차인이 다른 곳으로 전출하면 그 순간 상실되므로, 거주 기간 내내 두 요건이 유지되어야 한다.
효력 발생 시점 — "다음 날 0시"
법 조문에 따르면 효력은 "그 다음 날부터" 생긴다. 판례는 이를 다음 날 오전 0시로 해석한다. 즉 월요일 오후에 인도와 전입신고를 마쳤다면, 화요일 0시부터 대항력이 발생한다. 이 한나절의 시차는 실무에서 매우 중요하다. 같은 날 임대인이 새로 근저당을 설정하면, 등기는 오전 9시에 접수되는 반면 임차인의 대항력은 다음 날 0시에 발생하므로 임차인이 후순위가 된다. 입주일과 같은 날 임대인이 추가 대출을 받지 않도록 특약을 거는 이유다.
확정일자와의 차이 — 대항력 vs 우선변제권
대항력만으로는 경매가 났을 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 없다. 우선변제권을 얻으려면 대항력 요건 + 확정일자가 필요하다(주임법 제3조의2 제2항). 확정일자는 동주민센터·등기소·인터넷등기소에서 무료(또는 600원)로 받을 수 있고, 임대차계약서에 도장만 받으면 된다. 입주 당일에 인도·전입신고·확정일자 세 가지를 한꺼번에 처리하는 것이 표준 매뉴얼이다.
매매로 임대인이 바뀌면 — 자동 승계의 원리
집을 빌려 사는 중에 임대인이 바뀌는 사유는 다양하다. 매매가 가장 흔하고, 증여·상속·경매도 있다. 어떤 경우든 새로운 소유자(양수인)는 종전 임대인의 지위를 그대로 인수한다.
주임법 제3조 제4항 — 양수인의 지위 승계
"임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다." 이 한 줄이 임차인 보호의 핵심이다. 양수인은 매수인·경락인·증여 수증인·상속인을 모두 포함한다. 새 임대인이 "나는 종전 계약 모른다"고 주장해도, 임차인이 대항력을 갖췄다면 보증금 반환 의무·잔여 계약기간·갱신요구권까지 그대로 인수해야 한다.
인수되는 권리 — 보증금·기간·차임·갱신요구권
새 임대인이 자동으로 떠안는 의무는 네 가지다. 첫째, 보증금 반환 의무. 만기 시 종전 계약에 적힌 금액 그대로 반환해야 한다. 둘째, 잔여 계약기간. 종전 계약이 2027년 3월 만기였다면 새 임대인도 2027년 3월까지는 일방적으로 내보낼 수 없다. 셋째, 차임 수준. 1년이 지나지 않았거나 5% 한도를 넘는 인상은 불가(주임법 제7조). 넷째, 갱신요구권 응대 의무. 임차인이 만기 전 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.
종전 임대인의 책임은 끝나는가
매매와 동시에 종전 임대인은 임대인 지위에서 빠진다. 따라서 만기 후 보증금 청구는 새 임대인을 상대로 한다. 다만 매매 전 이미 발생한 손해배상 채권(예: 종전 임대인이 미신고 임대주택을 알리지 않아 임차인이 입은 손해)은 종전 임대인에게 별도 청구할 수 있다. 판례는 임대차 관계가 양수인에게 승계되더라도 이미 발생한 손해배상 의무는 종전 임대인이 부담한다고 본다.
사례 — 실제로 어떻게 벌어지나
사례 1 — 정상 인수 (가장 흔한 경우)
서울 마포구의 30대 임차인 A씨는 2024년 4월 보증금 3억 원에 전세 계약을 체결하고 인도·전입신고·확정일자를 같은 날 마쳤다. 2025년 7월 임대인이 B에서 C로 바뀌었다는 통지를 받았다. A씨는 등기부등본을 발급해 새 소유자 C의 인적사항을 확인하고, C에게서 송금 계좌만 전달받았다. 계약서는 다시 쓰지 않았다. 2026년 4월 만기에 C가 보증금 3억 원을 전액 반환했고, 분쟁 없이 종료됐다.
사례 2 — 새 임대인 보증금 거부
경기 성남시의 임차인 D씨는 보증금 4억 원 전세 거주 중 임대인이 매매로 바뀌었다. 새 임대인 E는 매수 직후 자금난을 호소했고, 만기 도래 후 "지금은 못 준다"고 미루기 시작했다. D씨는 만기 다음 달 임차권등기명령을 신청해 대항력·우선변제권을 보전한 후 이사하고, 보증금반환소송을 제기했다. 1심 6개월·확정판결 후 강제집행 신청까지 약 1년 2개월. 부동산 임의경매에서 우선변제권을 행사해 약 3억 8천만 원을 회수했다. HUG 보증 미가입이 가장 큰 손해였다.
사례 3 — 본인 실거주를 빙자한 갱신 거절
부산의 임차인 F씨는 갱신 시점에 새 임대인 G로부터 "본인이 들어와 살 거다"라는 갱신 거절 통지를 받았다. F씨는 어쩔 수 없이 이사했는데, 6개월 후 같은 집에 다른 임차인이 들어온 사실을 알게 됐다. F씨는 주임법 제6조의3 제5항·제6항을 근거로 손해배상 소송을 제기했다. 환산월차임 3개월분, 새 임차인이 낸 차임과의 차액 2년분, 이사 비용 등 실제 손해를 비교해 가장 큰 금액인 약 1,800만 원을 인정받았다.
보증금을 받지 못할 때 — 4단계 회수 전략
1단계: 임차권등기명령 (주임법 제3조의3)
만기가 지나도 보증금이 반환되지 않으면 가장 먼저 할 일은 임차권등기명령 신청이다. 임차주택 소재지 관할 지방법원·시군법원에 신청서를 제출하면 약 2~3주 내 결정이 나오고, 등기관이 등기부에 임차권을 기입한다. 등기가 마쳐지면 그 이후에는 임차인이 다른 곳으로 전출하거나 점유를 잃더라도 대항력·우선변제권이 그대로 유지된다(같은 조 제5항). 등기 비용·인지대는 임대인에게 청구할 수 있다(같은 조 제8항).
2단계: 보증금반환소송
임차권등기 후 또는 동시에 보증금반환소송을 제기한다. 보증금 반환은 임차 목적물 인도와 동시이행 관계지만, 임차인이 이미 임차권등기를 마쳤다면 인도 없이도 소송·강제집행을 진행할 수 있다(주임법 제3조의2 제1항). 1심 평균 4~8개월. 화해권고결정으로 끝나는 경우도 많다.
3단계: 경매 + 우선변제권 행사
확정판결 후 부동산 강제경매(또는 임의경매)를 신청한다. 경매 환가대금에서 임차인은 대항력 + 확정일자를 갖춘 시점 기준으로 후순위 채권자보다 먼저 변제받는다(주임법 제3조의2 제2항). 경매 절차는 통상 6~12개월. 다만 환가가가 채권자들의 채권액 합계보다 낮으면 전액 회수가 어려울 수 있다.
4단계: HUG·HF·SGI 보증 청구
HUG(주택도시보증공사)·HF(한국주택금융공사)·SGI(서울보증)의 전세보증보험에 가입한 임차인은 보증 기관에 직접 청구할 수 있다. HUG 전세보증금반환보증의 경우 통상 신청 후 1~2개월 내 대위변제가 이뤄지고, 보증 기관이 임대인에게 구상권을 행사한다. 임대인 변경 시 30일 내 변경 신고를 잊지 않아야 보증 효력이 유지된다.
갱신요구권 — 새 임대인에게도 그대로 행사
행사 시점과 방법
주임법 제6조의3 제1항에 따라 임차인은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있다. 새 임대인이 정당한 사유 없이 거절하면 동일한 조건(차임·보증금 5% 한도 증액 가능)으로 2년이 자동 갱신된다(같은 조 제2항·제3항). 행사는 구두로도 가능하지만 분쟁 예방을 위해 내용증명·문자·이메일로 증거를 남기는 것이 표준이다.
거절 사유 9가지 (주임법 제6조의3 제1항)
새 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 법에 한정 열거되어 있다. ① 2기 차임 연체, ② 거짓·부정 임차, ③ 합의 보상, ④ 동의 없는 전대, ⑤ 고의·중과실 파손, ⑥ 멸실로 목적 달성 불가, ⑦ 재건축·철거 필요, ⑧ 임대인 또는 직계존비속 실거주, ⑨ 의무 현저 위반. 가장 자주 다툼이 되는 것은 ⑧번 실거주다.
실거주 거짓의 손해배상
새 임대인이 ⑧호를 근거로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간(통상 2년) 만료 전 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 의무가 발생한다(같은 조 제5항). 배상액은 ① 환산월차임 3개월분, ② 새 임차인이 낸 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분, ③ 임차인의 실제 손해액 중 가장 큰 금액이다(같은 조 제6항). 직계존비속 명의로 잠시 거주하는 척했다가 곧 임대한 경우도 마찬가지다.
매매 진행 단계별 임차인 체크리스트
매매가 진행 중이라는 사실을 알게 되면, 임차인은 자기 권리를 지키기 위해 능동적으로 움직여야 한다.
공인중개사가 매매를 중개하는 경우 매도인의 임대차 사실, 임차인의 대항력 여부, 새 임대인이 인수해야 할 보증금·기간을 매수인에게 사전 고지하는 것이 표준이다. 공인중개사법 제25조 중개대상물 확인·설명 의무에 포함되며, 누락 시 매수인의 손해배상 청구 대상이 될 수 있다. 또한 임차인에게도 매매 사실을 인지시키고 새 임대인의 인적사항을 공유하면 분쟁이 크게 줄어든다.
마지막으로 — 인도·전입·확정일자가 모든 것의 시작
집주인이 바뀌어도 임차인의 권리는 무너지지 않는다. 다만 그 보호의 출발점은 입주 첫날의 인도·전입신고·확정일자 세 가지다. 이 세 가지가 없으면 대항력도, 우선변제권도, 임차권등기도 무의미하다. 매매·증여·상속·경매 어느 경우에도 종전 계약은 그대로 새 임대인에게 인수되고, 새 임대인은 임차인을 함부로 내보낼 수 없다. 새 임대인이 보증금 반환을 거부하면 임차권등기 → 소송 → 경매 → 보증 청구의 4단계 회수 경로가 있고, HUG 가입자는 그중 가장 빠른 길을 갖는다. 권리를 알면 분쟁이 줄어들고, 분쟁이 발생해도 회수할 수 있다.
핵심 체크포인트
주임법 제3조 제1항: 임차인이 주택 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날 0시부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 등기 없이도 대항력 발생. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주임법 제3조 제4항: 임차주택의 양수인(매수인·경락인·증여 수증인 등)은 임대인의 지위를 그대로 승계한다. 즉 보증금 반환 의무, 잔여 계약기간, 갱신요구권까지 자동 인수.
계약 동결: 새 임대인은 종전 보증금·월세·기간을 일방적으로 변경할 수 없다. 차임 인상은 1년 경과·5% 한도(주임법 제7조).
갱신요구권은 새 임대인 상대로: 임차인은 종료 6~2개월 전 새 임대인에게 1회 갱신요구를 행사할 수 있다(주임법 제6조의3).
본인 실거주 거절은 엄격: 새 임대인이 직계존비속 포함 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 만료 전 제3자에게 임대하면 손해배상 책임(주임법 제6조의3 제5항).
실행 체크리스트
입주 당일 인도 + 전입신고 + 확정일자 — 세 가지를 같은 날 처리해 우선변제권까지 함께 확보한다.
매매 진행 사실 인지 시 등기부등본 즉시 발급 — 갑구의 새 소유자, 매매 일자, 을구 근저당 추가 여부를 모두 확인한다.
임대료 송금 계좌만 변경, 계약서 재작성 거부 — 종전 계약을 그대로 유지하고 새 계약서를 다시 쓰지 않는다. 새로 쓰면 확정일자 효력에 공백이 생길 수 있다.
HUG·HF·SGI 전세보증 가입자는 임대인 변경 신고 — 가입 기관에 30일 내 신고해 보증을 그대로 유지한다.
갱신 의사는 만기 6~2개월 전 서면 발송 — 내용증명·문자·이메일로 갱신요구권 행사 사실을 남긴다.
주의사항
새 임대인이 "다시 계약서 쓰자"고 요구 — 종전 확정일자·우선변제권을 잃을 수 있다. 서명 전 변호사 자문.
매매 직후 "본인 실거주"라며 즉시 퇴거 요구 — 잔여 기간 중에는 응할 의무 없음. 갱신 시점이라도 거짓이면 손해배상 청구 가능.
새 임대인 잠적·연락두절 — 임차권등기명령 준비, HUG 보증 청구, 보증금반환소송 동시 진행.
매매 후 근저당이 급격히 추가 — 새 임대인이 추가 대출로 매수한 경우. 우선변제 순위 침해 우려는 적지만 자력 점검 필요.
자주 묻는 질문
집이 매매되면 새 집주인에게 보증금을 받아야 하나요?
네. 주임법 제3조 제4항에 따라 새 임대인이 종전 임대인의 지위를 자동 승계합니다. 대항력(인도 + 전입신고)을 미리 갖춘 임차인이라면 만기 시 새 임대인에게 보증금 반환을 청구합니다. 종전 임대인은 매도와 동시에 임대인 지위에서 빠지므로 별도 청구는 어렵습니다. 매도 직후 새 임대인 인적사항·연락처·계좌를 등기부와 통지서로 확인하는 것이 중요합니다.
새 임대인이 본인 거주를 이유로 나가달라고 합니다. 어떻게 하나요?
현재 계약 기간 중이라면 거부가 원칙입니다. 새 임대인은 매수했더라도 종전 계약 조건을 그대로 인수했기 때문에 잔여 기간 중 일방 해지를 요구할 수 없습니다. 갱신 시점(만료 6~2개월 전)에 갱신요구권을 행사하면, 임대인 본인 또는 직계존비속의 실제 거주만이 거절 사유로 인정됩니다(주임법 제6조의3 제1항 제8호). 만약 거절 후 갱신되었을 기간 만료 전 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액은 환산월차임 3개월분, 신·구 임차료 차액의 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액입니다(같은 조 제6항).
새 임대인이 보증금을 못 주겠다고 합니다. 어떻게 회수하나요?
임차권등기명령(주임법 제3조의3) — 만기 후 보증금 미반환 시 관할 지방법원에 신청해 대항력·우선변제권을 보전한 채 이사합니다. 2) 보증금반환소송 + 강제집행 — 확정판결 후 부동산 경매 신청, 환가대금에서 우선 변제(주임법 제3조의2 제2항). 3) HUG·HF·SGI 전세보증 가입자 — 보증기관에 이행청구, 대위변제 후 보증기관이 임대인에게 구상권 행사. 보통 가장 빠른 회수 경로입니다.
매매 사실을 임차인에게 미리 알려야 하나요?
법적으로 임차인의 동의나 사전 통지가 필수는 아닙니다. 그러나 종전 임대인은 신의칙상 새 임대인의 인적사항·계좌를 알려주는 것이 관행이고, 알려주지 않으면 임차인은 등기부등본만 떼도 즉시 확인할 수 있습니다. 매매가 임차인에게 통지되지 않은 채 종전 계좌로 월세를 송금하더라도 변제 효력은 인정되는 경우가 많지만, 새 임대인에게 송금하는 것이 분쟁 예방에 안전합니다.
