임대 중 임대인이 매도하면 새 임대인이 보증금 반환 의무와 갱신요구권 수용 의무를 자동 승계한다. 주택임대차보호법 제3조 대항력 요건, 임차 조건 동결 원칙, 새 임대인 통보 시 임차인이 해야 할 등기부 확인·계좌 변경·보증보험 신고 절차.
전세나 보증부 월세로 살고 있는데 어느 날 갑자기 등기부등본에 새 이름이 올라가 있다면, 대부분의 임차인은 두 가지를 동시에 떠올린다. "보증금은 누구한테 받지?" 그리고 "당장 나가라고 하면 어쩌지?" 결론부터 말하면, 두 가지 모두 임차인이 걱정할 일이 거의 없다. 우리 법은 임대 중 소유권이 이전되더라도 임차인이 거의 아무런 손실도 입지 않도록 설계돼 있다. 이 가이드는 주택임대차보호법이 어떻게 임차인을 지키고, 임차인은 매매 직후 어떤 절차를 따라야 하는지를 단계별로 정리한다.
임차인의 권리가 자동으로 승계되는 법적 근거
가장 먼저 알아야 할 조문은 주택임대차보호법 제3조 제4항이다. "임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 정한다. 매매든 증여든 상속이든, 주택을 인수한 사람은 종전 임대차계약을 통째로 떠안는다는 뜻이다. 임차인의 동의도, 새 계약서도 필요 없다.
이 승계가 효력을 가지려면 임차인이 매매 시점에 이미 대항력을 갖추고 있어야 한다. 대항력은 같은 조 제1항이 정한 "주택의 인도(점유) + 주민등록(전입신고)" 두 가지를 만족한 다음 날부터 발생한다. 임대 초기 전입신고를 늦게 했거나 일시 전출했던 적이 있다면 대항력 발생 시점이 늦춰질 수 있어 주의가 필요하다. 이미 대항력을 갖춘 상태에서 매매가 이뤄졌다면, 새 임대인은 임차인을 자기 의사로 내보낼 수단이 사실상 없다.
여기에 확정일자까지 받아 두었다면 보증금 우선변제권도 그대로 따라온다. 새 임대인이 매수자금으로 받은 대출에 근저당이 잡혀 있어도, 임차인의 우선순위는 확정일자가 빨랐던 날짜를 기준으로 결정되니 큰 걱정이 없다. 다만 이 모든 보호는 "대항력 + 확정일자" 두 요건이 살아 있을 때만 작동한다는 점을 기억하자.
매매 직후 임차인이 24시간 안에 해야 할 일
매도자나 부동산으로부터 "집이 팔렸다"는 연락을 받았다면, 가장 먼저 등기부등본을 발급받는다. 정부24나 인터넷등기소에서 700원이면 떼고, 갑구(소유권)에서 새 소유자 이름과 이전 등기 일자를, 을구(권리관계)에서 새 근저당 금액을 함께 본다. 새 소유자가 법인이거나 외국인이면 보증금 반환 자력 문제가 생길 수 있어 더 꼼꼼히 확인한다.
다음은 새 임대인 정보 확보다. 이름, 주민등록번호 뒷자리, 휴대전화 번호, 그리고 임대료를 송금할 새 계좌번호를 받아 둔다. 매도자가 직접 알려주는 게 일반적이지만, 통지가 없다면 등기부에 적힌 새 소유자에게 임차인이 먼저 연락해도 무방하다. 이때 종전 계약서 사본을 들고 자신의 임차인 지위를 명확히 밝혀 두는 게 좋다.
세 번째는 가장 중요한 원칙 — 계약서를 다시 쓰지 않는 것이다. 새 임대인이 "새 양식으로 계약서를 갱신하자"고 제안해도, 응할 의무가 없을 뿐 아니라 응하면 손해다. 종전 계약의 확정일자와 우선변제권이 새 계약일 기준으로 후순위가 될 위험이 있기 때문이다. 송금 계좌만 새로 받고, 계약서 자체는 손대지 않는다. 영수증·세금계산서가 필요한 월세라면 계약서 끝에 "임대인 변경 — 새 임대인 (이름·연락처)"이라고 작은 부속서만 첨부해도 충분하다.
전세보증보험 가입자는 변경 신고가 30일 시한
HUG 전세보증금반환보증이나 HF 전세지킴보증에 가입한 임차인이라면 임대인 변경 신고는 선택이 아니라 의무다. 보증약관에 따라 임대인 변동 사실을 30일 내 보증기관에 통지해야 하고, 통지를 누락하면 사고 발생 시 면책 사유가 될 수 있다. HUG의 경우 홈페이지 또는 지사 방문으로 "임대인 변경 통지서"를 제출하면 되고, 보증 효력은 그대로 유지된다.
보증 한도와 자격 요건이 새 임대인 기준으로 재산정될 수 있다는 점은 알아 둘 필요가 있다. 새 임대인이 다주택자로 등록된 경우 임대보증금보증 의무대상이라면 그 절차가 별도로 적용된다. 새 임대인이 신탁등기, 위반건축물, 미등기 건물의 소유자라면 보증 갱신이 거절될 위험이 있어, 매매 직후 보증기관에 한 번 더 자격을 점검받는 것이 안전하다.
월세 중 일부를 회사 사택 지원으로 받고 있는 직장인이라면 회사 인사·총무팀에도 임대인 변경 사실과 새 계좌번호를 같이 알려야 다음 달 사택 지원금이 잘못 송금되지 않는다. 사소해 보이지만 임대료 연체로 오해받지 않으려면 챙겨야 하는 절차다.
"본인이 들어와서 살 거다" — 갱신 거절은 엄격하게 심사된다
새 임대인이 임차인을 가장 자주 압박하는 카드가 "본인 실거주"다. 법적으로는 주임법 제6조의3 제1항 제8호가 정하는 사유로, 임대인(또는 직계존비속)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에만 갱신을 거절할 수 있다. 하지만 이 거절은 임차인의 갱신요구권 행사 시점에만 의미가 있다. 즉 임대 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 임차인이 갱신을 요구해야, 그제야 임대인이 실거주 사유로 거절할지 결정한다.
만료 시점이 한참 남은 시점에 새 임대인이 "본인이 들어올 거니 미리 나가달라"고 요구한다면, 임차인은 응할 의무가 전혀 없다. 종전 계약의 만기까지는 임대 조건이 그대로 살아 있고, 새 임대인은 그 조건을 인수했을 뿐이다. 이때 임차인은 정중하지만 단호하게 "현재 계약 기간 중이라 만기까지 거주하겠다. 만기 시점에 갱신 여부를 다시 논의하자"고 답하는 것이 정답이다.
만기에 새 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 그 후 6개월 안에 제3자에게 다시 임대한 사실이 드러나면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다. 주임법 제6조의3 제5항이 정한 손해배상의 구체적 산정 기준은 같은 조 제6항에 명시돼 있다. 거절 당시 환산월차임의 3개월분, 새 임대료와의 차액 2년분, 임차인이 입은 실손해액 중 가장 큰 금액으로 결정된다. 이주비, 중개수수료, 이삿짐비, 새 임대료의 인상분이 모두 손해에 포함될 수 있어 적지 않은 금액이 된다.
임대료 인상 요구가 들어왔을 때 — 5% 상한과 1년 제한
새 임대인이 만기 전에도 "주변 시세보다 너무 싸다"며 임대료 인상을 요구하는 사례가 있다. 주임법 제7조에 따라 임대인은 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 인상 청구 자체를 할 수 없고, 인상 폭도 약정 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못한다. 새 임대인이 종전 임대인의 지위를 승계했으므로, 이 1년 시한은 종전 임대인이 마지막으로 인상한 시점부터 계산된다.
상한과 시기 제한을 모두 만족하더라도, 인상 청구는 어디까지나 "청구"일 뿐 임차인이 자동으로 따를 의무는 아니다. 합의가 되지 않으면 임대인은 임대료 증액 청구의 소송을 제기해야 하고, 법원이 적정 인상폭을 판단한다. 갱신요구권으로 갱신된 임차 기간에도 5% 상한이 그대로 적용된다는 점을 기억해 두면 협상에서 흔들리지 않는다.
특별시·광역시·도·특별자치도가 조례로 상한을 더 낮게 정한 지역도 있다. 본인 거주지 조례가 별도로 있는지 시·도청 홈페이지에서 한 번 확인해 두면 분쟁 시 유리한 자료가 된다.
사례 — 권리 승계가 작동한 세 가지 패턴
첫 번째 사례. 서울 강서구의 30대 임차인은 전세 3억으로 2년 계약 중 1년이 남은 시점에 매매 사실을 통보받았다. 등기부에 새 소유자 등록 후 매도자가 새 임대인 계좌를 알려왔고, 임차인은 송금 계좌만 변경하고 HUG에 변경 신고를 마쳤다. 1년 후 만기에 임차인은 갱신을 요구했고, 새 임대인은 5% 인상에 합의해 2년 연장됐다. 종전 계약서·확정일자·HUG 보증이 그대로 유지된 무난한 케이스다.
두 번째 사례. 인천의 한 임차인은 전세 만기를 4개월 앞두고 매매 통보를 받았다. 새 임대인은 직계존속이 거주할 예정이라며 갱신 거절을 통지했다. 임차인은 갱신요구권 행사 의사를 내용증명으로 보냈으나 새 임대인이 거절, 결국 만기에 이사했다. 그런데 이사 두 달 후 같은 집에 새 임차인이 들어온 사실을 부동산을 통해 확인했고, 손해배상 소송을 제기해 환산월차임 3개월분과 새 임대료 차액 2년분에 해당하는 금액 일부를 받아냈다.
세 번째 사례. 경기 김포의 보증부 월세 세입자는 매매 후 새 임대인이 잠적했다. 만기일에 보증금 반환이 이뤄지지 않자 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사했고, HUG 보증사고 신고를 통해 보증금을 전액 반환받았다. HUG는 새 임대인을 상대로 구상 절차를 진행했다. 임차인은 전입신고와 확정일자, 보증 가입이라는 3단 안전망 덕에 거의 손실 없이 분쟁을 마무리할 수 있었다.
중개사의 안내 의무 — 매수자에게 임차 권리 승계 고지
공인중개사법 제25조는 중개대상물의 권리관계를 매수자에게 성실하게 설명할 의무를 정한다. 임차인이 있는 주택을 중개할 때 중개사는 임대 계약서, 보증금, 임대 기간, 임차인의 갱신요구권 행사 가능성을 사전에 설명해야 한다. 매수자가 "본인 실거주" 목적이라면 갱신요구권이 변수가 되므로 더 자세한 안내가 필요하다.
임대 중 매도 케이스에서 분쟁이 발생하는 대부분의 원인은 매수자가 "잔금 치르면 바로 내가 들어가 살 수 있다"고 오해한 데서 시작한다. 중개사가 갱신요구권의 작동 방식과 거절 가능 사유를 미리 설명했다면 이 오해는 막을 수 있었다. g97 가이드에 임차인이 있는 매물을 매수할 때의 갱신요구권 변수 분석이 자세히 나와 있다.
임차인 측에도 마찬가지다. 새 임대인이 처음 등장한 시점에 중개사가 "이전 계약 그대로 유지되고, 송금 계좌만 바뀌면 된다"고 안내해 주는 것만으로도 임차인의 불안은 크게 줄어든다. 이는 단순 친절을 넘어 분쟁 예방의 핵심 절차다.
마지막으로 — 대항력·확정일자·HUG 보증 3중 안전망
임대인 변경 자체는 임차인에게 위협이 아니다. 정작 위협은 임차인이 본인의 권리를 잘 모르거나, 종전 권리를 살려 두는 절차를 놓치는 경우다. 대항력(점유 + 전입신고)을 유지하고, 종전 확정일자를 그대로 보존하며, 전세보증보험을 변경 신고로 살려 두는 것 — 이 세 가지만 챙기면 임대인이 누구로 바뀌든 임차인의 보증금과 거주권은 그대로 살아 있다.
새 임대인이 부담스럽게 다가올수록, 차분히 등기부등본을 떼고 임차권을 점검하는 것이 첫 단계다. 권리는 살아 있고, 법이 임차인 편이라는 사실만 기억하면 대부분의 케이스는 별다른 분쟁 없이 마무리된다.
핵심 체크포인트
주임법 제3조 제4항: 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 즉 새 집주인은 보증금 반환 의무·갱신요구권 수용 의무를 자동으로 인수한다.
대항력 요건: 주택의 인도(점유) + 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있다. 매도 전 이미 이 요건을 갖췄다면 임차인은 새 임대인에게 그대로 권리를 주장한다.
임차 조건 동결: 잔여 임대 기간, 보증금, 월세, 묵시적 갱신 가능성 모두 종전 계약 그대로 유지된다. 새 임대인이 일방적으로 인상하거나 단축할 수 없다.
갱신요구권은 새 임대인에게 행사: 임차인은 1회에 한해 새 집주인에게 직접 갱신을 요구할 수 있고, 새 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(주임법 제6조의3).
본인·직계 실거주 거절은 엄격 심사: 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 명백한 입주 의사·증빙이 필요하고, 거짓일 경우 손해배상 책임을 진다.
실행 체크리스트
등기부등본 즉시 발급 — 매매·소유권이전등기 일자, 새 소유자 인적사항, 근저당 추가 여부를 한 번에 확인한다.
새 임대인 통보 사실 서면화 — 매도자가 보내는 통지 문자·내용증명을 캡처·보관해 둔다.
임대료 송금 계좌만 변경 — 계약서 자체는 재작성하지 않는다. 무심코 새 계약서에 서명하면 종전 권리 일부를 잃을 수 있다.
HUG/HF 전세보증보험 임대인 변경 신고 — 가입자라면 보증기관에 30일 내 신고해 보증을 그대로 유지한다.
갱신 시점에 새 임대인과 직접 협의 — 종료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신요구 의사를 서면(내용증명·문자)으로 발송한다.
주의사항
새 임대인이 잠적하거나 연락 두절 — 즉시 임차권등기명령을 준비하고 변호사·HUG 보증 청구를 동시 진행한다.
"새 계약서 다시 쓰자"는 요구 — 종전 계약의 확정일자·우선변제권을 위협받을 수 있다. 그대로 유지가 원칙이다.
매매 직후 "본인이 들어와 살 것"이라며 퇴거 요구 — 갱신 시점 전이라면 응할 의무가 없고, 갱신 시점이라도 거짓이면 손해배상 청구가 가능하다.
전세보증보험 사후 가입 거절 — 새 임대인이 위반건축물·미신고 임대주택일 경우 발생. 매매 직후 보증기관 자격을 재점검해야 한다.
자주 묻는 질문
집주인이 바뀌면 임차인 권리는 어떻게 되나요?
주임법 제3조 제4항에 따라 새 임대인이 종전 임대인의 지위를 자동 승계한다. 대항력(점유 + 전입신고)을 갖춘 임차인이라면 보증금 반환, 잔여 임대 기간, 월세 수준, 갱신요구권까지 그대로 유지된다. 임차인은 별도 동의를 할 필요도 없고, 계약서를 다시 쓰지도 않는다.
새 임대인이 "본인이 살 거라 나가달라"고 합니다. 따라야 하나요?
현재 계약 기간 중이라면 거부가 원칙이다. 갱신 시점(만료 6개월 전~2개월 전)에 갱신요구권을 행사하면 임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주만이 거절 사유가 된다. 입주 후 6개월 내 제3자에게 다시 임대한 사실이 드러나면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다(주임법 제6조의3 제5항·제6항).
보증금은 누구에게 돌려받나요?
만기 시 새 임대인이 1차 책임자다. 새 임대인이 반환하지 않을 경우 임차인은 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 보전한 채 이사하고, 이후 보증금반환소송과 강제집행을 통해 회수한다. HUG/HF 전세보증보험 가입자는 임대인 변경 신고만 잘 해 두면 보증기관이 대위변제하고 구상권을 행사한다.
매매 사실을 임차인에게 미리 알려야 하나요?
법적으로 임차인의 동의는 필요 없다. 다만 종전 임대인은 계약상 신의칙에 따라 새 임대인 인적사항·연락처·송금계좌를 통지하는 것이 관행이다. 통지가 없더라도 임차인은 등기부등본을 떼면 사실관계를 즉시 확인할 수 있다.
