전세/월세2

전세 계약 중 집주인 변경, 새 집주인이 나가라고 한다면?

계약 기간이 남았는데 집주인이 바뀌고, 새 주인이 실거주하겠다며 나가라고 할 때 세입자의 권리는 어디까지일까요?

핵심 체크포인트

전입신고와 확정일자를 갖춰 대항력이 있는 세입자는 새 집주인에게도 기존 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 즉, 남은 계약 기간까지 살 수 있습니다.

계약 만료 6개월~2개월 전이라면 계약갱신요구권을 사용하여 2년 더 거주할 수 있습니다. 단, 새 집주인이 '실거주'를 이유로 거절할 수 있는지 여부는 등기 시점에 따라 달라집니다.

등기 시점 확인: 세입자가 갱신요구권을 쓰기 전에 새 집주인이 소유권 이전 등기를 마쳤다면 실거주를 이유로 갱신 거절이 가능합니다. 하지만 갱신요구권을 이미 쓴 뒤에 집을 샀다면, 새 주인은 세입자의 갱신 기간을 보장해줘야 합니다.
위로금 협의: 법적으로 나갈 의무가 없더라도, 새 집주인이 이사비나 위로금을 충분히 제시한다면 합의하여 나가는 것도 방법입니다.

집주인이 바뀔 때 '이의 제기'를 하면 승계를 거부하고 전 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다는 판례도 있으나, 전 집주인이 돈이 없다면 위험할 수 있습니다.