2025년 6월부터 부과가 본격화된 전월세 신고제 과태료. 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 계약은 30일 이내 신고해야 하며, 자진신고하면 면제 또는 50% 감경된다.
2026년에도 검색이 끊이지 않는 이유 — 부과가 본격화됐다
전월세 신고제는 2021년 6월에 시행됐지만, 시행 직후 몇 년간은 계도기간이 계속 연장되며 사실상 과태료 없이 운영됐다. 그러다 2025년 6월 1일을 기점으로 정부가 미신고·지연신고에 대한 본격 부과를 시작하면서 검색량이 폭증했고, 2026년에도 그 흐름이 이어지고 있다. 같은 해 4월 29일에는 시행령 별표 3이 개정되어 과태료 상한이 종전 100만원에서 30만원 수준으로 인하됐지만, 인하 이후에도 "신고를 안 했다가 통지서를 받았다"는 사례가 누적되며 실무 질문이 줄지 않는다.
이 글의 목표는 두 가지다. 첫째, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2와 제6조의3, 같은 법 시행령 제4조의3·제20조·제21조의 조문을 근거로 신고 의무 대상과 30일 기한, 과태료 구조, 자진신고 감면을 한 번에 정리한다. 둘째, 임대인이 신고를 미루는 상황에서 임차인이 단독으로 움직일 수 있는 절차까지 짚는다. 법조문 인용은 모두 국가법령정보센터 본문에서 확인한 내용이며, 별표 3 매트릭스의 수치는 2025년 4월 개정 이후 시행 중인 인하된 기준이다.
신고 의무 대상 — 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과
가장 먼저 확인할 것은 "내 계약이 신고 대상인가"이다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항은 임대차계약당사자가 주택에 대해 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 신고하도록 위임하고 있고, 같은 법 시행령 제4조의3 제1항이 그 금액을 구체화한다. 시행령 조문은 "보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약"이라고 명확히 정한다.
핵심은 "또는"이다. 두 조건 중 하나만 넘으면 신고 대상이다. 예컨대 보증금 1억 원에 월세 0원짜리 순수 전세도 신고 대상이고, 보증금 500만 원에 월세 35만 원짜리 원룸 월세도 신고 대상이다. 보증금 5천만 원에 월세 25만 원처럼 두 금액 모두 기준 이하인 계약만 신고 의무가 없다. 갱신 계약도 마찬가지인데, 시행령 제4조의3 제1항 단서는 "보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약"만 제외 대상으로 본다. 1원이라도 보증금이나 월세가 오르거나 내리면 그 갱신은 신규 신고 대상이다.
지역 적용 범위도 확인해야 한다. 시행령 제4조의3 제2항은 신고 대상 지역을 특별자치시, 특별자치도, 시, 군(광역시 및 경기도 관할 군 한정), 자치구로 한정한다. 도 지역의 일반 군 단위 농어촌은 제외되지만, 광역시 안에 있는 군이나 경기도 군은 포함된다는 점을 헷갈리지 말아야 한다. 도시에 사는 대부분의 임차인은 사실상 모두 적용 대상이라고 봐도 된다.
30일 룰 — 기산일은 계약 체결일, 신고는 온라인이 편리
신고 기한은 매우 명확하다. 법 제6조의2 제1항은 "임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고"하도록 규정한다. 잔금일이나 입주일이 아니라 계약서를 쓴 날이 기산일이다. 30일은 달력일 기준이므로 주말이나 공휴일도 모두 포함되고, 마지막 날이 공휴일이면 그다음 영업일까지로 밀린다.
실무 신고는 두 가지 경로 중 하나로 이루어진다. 첫째는 주민센터 방문 신고다. 주택 소재지 관할 주민센터를 방문해 임대차 신고서와 임대차 계약서 사본을 제출하면 즉시 신고가 접수된다. 둘째는 온라인 신고로, 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)이나 정부24를 통해 비대면으로 처리할 수 있다. 둘 다 임대인과 임차인 중 한 명이 신고하면서 계약서를 첨부하면, 다른 한 사람이 별도로 신고하지 않더라도 양쪽이 함께 신고한 것으로 인정된다.
또 하나 알아둘 점은 전월세 신고와 동시에 확정일자가 자동 부여된다는 사실이다. 예전에는 임차인이 따로 확정일자를 받으러 주민센터에 한 번, 전입신고를 또 한 번 가야 했지만, 지금은 신고만 마쳐도 우선변제권을 위한 확정일자가 같이 처리된다. 신고를 미루는 동안 확정일자도 늦어지면 그만큼 보증금 회수 순위에서 밀릴 위험이 있으므로, 30일이라는 시간은 단순히 과태료를 피하기 위한 것이 아니라 임차인의 권리 보호를 위해서도 중요하다.
과태료 매트릭스 — 지연 기간 × 계약금액
법적 근거는 두 단계로 나뉜다. 법 제28조 제5항 제3호는 "제6조의2 또는 제6조의3에 따른 신고를 하지 아니하거나(공동신고를 거부한 자를 포함한다) 그 신고를 거짓으로 한 자"에게 100만원 이하의 과태료를 부과한다고 정한다. 그리고 시행령 제20조는 그 구체적 부과기준을 같은 시행령 별표 3에 위임한다.
별표 3의 핵심 구조는 지연 기간과 계약금액의 매트릭스다. 신고를 안 한 기간이 3개월 이내인지, 3개월에서 6개월 사이인지, 6개월에서 1년 사이인지, 1년에서 2년 사이인지, 2년을 넘기는지에 따라 구간이 나뉘고, 동시에 계약의 보증금·차임 규모도 구간을 형성한다. 2025년 4월 29일 시행령 개정으로 이 매트릭스의 금액이 대폭 인하되어, 현재는 최저 2만원에서 최고 30만원 사이로 책정된다. 계도기간 종료 직후의 부담을 줄이고 자발적 신고를 유도하기 위한 조치다.
여기서 반드시 구별해야 할 것은 거짓 신고다. 단순히 늦게 한 미신고·지연신고와 달리, 보증금 액수를 줄여 적거나 월세를 빼고 보증금만 적는 식으로 사실과 다르게 신고하면 시행령 별표 3은 인하된 금액이 아니라 법 제28조 제5항이 정한 100만원 이하의 과태료를 그대로 적용한다. 인하 폭이 적용되지 않는 영역인 셈이다. 단기간 지연 과태료 몇만 원을 아끼려고 보증금을 낮게 적었다가 거짓 신고로 적발되면 오히려 수십 배의 과태료를 맞을 수 있다.
자진신고 감면 — 조사 전 면제, 조사 후 50%
지연 사실을 뒤늦게 알아챘다면 가장 먼저 떠올려야 할 카드가 자진신고다. 법 제29조는 "신고관청은 제28조 제2항 제1호부터 제3호까지 및 제3항부터 제5항까지의 어느 하나에 따른 위반사실을 자진 신고한 자에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 같은 규정에 따른 과태료를 감경 또는 면제할 수 있다"고 정한다. 전월세 신고제 위반은 법 제28조 제5항에 포함되므로 자진신고 감면 대상에 들어간다.
구체적 기준은 시행령 제21조 제1항에 명시돼 있다. 조사기관(국토교통부장관 또는 신고관청)의 조사가 시작되기 전에 자진 신고하고 일정 요건을 모두 충족한 경우 과태료가 면제된다. 반면 조사가 시작된 이후에 자진 신고한 경우에는 과태료의 100분의 50이 감경된다. 한 단어 차이가 0원이냐 정상 과태료의 절반이냐로 갈리므로, 지자체에서 조사 통보 우편을 받기 전에 먼저 신고하는 것이 절대적으로 유리하다.
다만 제21조 제2항에는 두 가지 예외가 있다. 첫째, 자진 신고하려는 계약과 관련해 국세기본법이나 지방세법 등 다른 법령 위반 사실이 이미 관계기관으로부터 조사기관에 통보된 경우에는 감면 대상이 아니다. 둘째, 자진 신고일부터 거꾸로 1년 이내에 같은 절차로 3회 이상 감경·면제를 받은 사람은 더 이상 감면을 받을 수 없다. 같은 사람이 임대물건을 여러 개 굴리며 매번 자진신고 카드만 꺼내 들이미는 행태를 막기 위한 조항이다. 자진신고서와 위반행위를 입증할 서류를 함께 조사기관에 제출해야 한다는 절차적 요건도 같은 조 제3항이 명시한다.
임차인 단독신고 — 임대인이 협조하지 않을 때
현장에서 가장 자주 나오는 질문이 "임대인이 신고를 안 하려 한다"는 상황이다. 법은 이 문제를 명시적으로 풀어 두었다. 법 제6조의2 제3항은 "임대차계약당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다"고 규정한다. 임차인이 임대인의 협조 없이 혼자서도 신고를 마칠 수 있다는 뜻이다.
단독신고의 실무 절차는 크게 어렵지 않다. 임차인이 임대차 계약서 원본 또는 사본을 지참해 주민센터를 방문하거나 부동산거래관리시스템에 접속해, 단독신고 사유를 함께 표시하고 자료를 제출하면 된다. 신고관청은 제출된 계약서와 임대인 정보를 바탕으로 신고 내용을 확인하고, 법 제6조의2 제4항에 따라 신고필증을 지체 없이 발급한다. 임대인이 거부했다는 사정 자체는 임차인의 잘못이 아니므로 임차인에게 별도의 불이익이 발생하지 않는다.
오히려 임대인 입장에서는 단독신고가 들어오면 신고관청이 임대인의 미협조 사실까지 함께 인지하게 된다. 미신고·공동신고 거부는 별도의 과태료 사유로 명시돼 있어, 임차인의 단독신고는 결과적으로 임대인에게 과태료가 부과되는 단서가 될 수 있다. 임대인이 단독신고가 들어왔다는 사실을 듣고 뒤늦게 같이 신고하더라도, 단독신고가 먼저 접수된 시점이 기준으로 잡힌다. 임차인 입장에서 협조 요청이 거절됐다면 굳이 30일을 다 채울 필요 없이 빠르게 단독신고로 전환하는 편이 안전하다.
30일을 넘긴 사람이 오늘 해야 할 일
이미 30일을 넘긴 계약이 손에 들려 있다면 순서는 단순하다. 첫째, 조사 통보를 받지 않은 상태라면 즉시 부동산거래관리시스템이나 주민센터를 통해 신고와 동시에 자진신고서를 함께 제출한다. 시행령 제21조 제1항 제1호의 "조사 시작 전 자진신고"에 해당해 과태료가 면제될 수 있다. 둘째, 이미 조사 통보를 받았다면 정상 과태료의 50%로 줄어드는 길이 남아 있으므로, 그래도 자진신고서는 반드시 제출하는 편이 낫다. 셋째, 계약 후 보증금이나 월세가 바뀌었거나 계약이 중도 해제됐다면 법 제6조의3에 따른 변경·해제 신고도 30일 이내에 함께 챙겨야 한다.
마지막으로, 신고 대상이 되는 계약을 처음부터 시세에 맞게 안전하게 체결하려면 거래 단계에서 신뢰할 수 있는 중개사를 찾는 것이 출발점이다. 중개스캔의 중개사 검색에서 지역 중개사 정보와 거래·신고 이력을 확인하면, 신고 의무를 충실히 안내하는 중개사를 고르는 일이 한결 수월해진다. 30일이라는 시한과 과태료 매트릭스는 결국 임대인·임차인 모두를 같은 의무선 위에 세우는 장치이고, 그 의무를 미리 알려 주는 전문가를 끼고 계약을 시작하는 것이 가장 값싼 준비다.
핵심 체크포인트
신고 대상은 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 계약: 시행령 제4조의3 제1항이 정한 두 기준 중 하나만 넘어도 신고 의무가 발생한다.
계약 체결일부터 30일 이내 신고: 법 제6조의2 제1항은 임대차계약당사자가 30일 안에 주택 소재지 신고관청에 공동으로 신고하도록 정한다.
지연 기간과 계약금액에 따라 과태료 2만~30만원: 시행령 제20조 별표 3에 따라 미신고 기간이 길고 계약금액이 클수록 과태료가 커진다.
자진신고 시 면제 또는 50% 감경: 시행령 제21조는 조사 전 자진신고는 과태료 면제, 조사 후 자진신고는 100분의 50 감경으로 규정한다.
실행 체크리스트
계약 체결일을 기산일로 30일을 센다: 잔금일·입주일이 아니라 계약서 작성일이 기준이다. 갱신이라도 보증금이나 차임이 바뀌면 새로 30일이 시작된다.
정부24 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고한다: 임대인·임차인 중 한 명이 계약서를 첨부해 신고하면 양쪽이 모두 신고한 것으로 인정된다.
주민센터를 방문해도 확정일자가 함께 부여된다: 전월세 신고가 접수되면 확정일자가 자동 부여되므로 별도로 받을 필요가 없다.
지연됐다면 조사 통보 전에 자진신고서를 제출한다: 시행령 제21조에 따라 조사 시작 전 자진신고는 과태료가 면제된다.
임대인이 협조하지 않으면 임차인이 단독으로 신고한다: 법 제6조의2 제3항은 일방이 신고를 거부하는 경우 단독 신고를 허용한다.
보증금·차임이 바뀌거나 계약이 해제되면 다시 30일 안에 변경·해제 신고: 법 제6조의3에 따라 신고 후 변경 사항도 30일 이내에 알려야 한다.
주의사항
거짓 신고는 100만원 이하 과태료: 법 제28조 제5항 제3호는 거짓 신고 자체를 별도 과태료 대상으로 규정한다. 지연 신고와 별개로 더 큰 제재가 부과된다.
임대인·임차인 양쪽 모두 신고 의무: 법 제6조의2 제1항은 임대차계약당사자가 공동 신고하도록 규정한다. "상대방이 한 줄 알았다"는 사유로는 책임에서 벗어나기 어렵다.
금액 변경 없는 단순 기간 연장만 신고 제외: 시행령 제4조의3 제1항 단서는 보증금·차임 증감 없이 기간만 늘리는 갱신을 제외한다. 1원이라도 올리면 신고 대상이다.
최근 1년 내 3회 이상 자진신고했다면 감면 제외: 시행령 제21조 제2항은 1년 내 3회 이상 자진신고로 감면받은 경우 더 이상의 감면을 막는다.
