월세 미납 세입자 — 명도 소송·강제집행 절차

임차인이 월세를 안 내기 시작했다. 두 달, 석 달이 쌓이고 임대인은 점점 답답해진다. 가장 흔한 임대인의 실수는 두 가지다. 첫째, "임차인이 알아서 내겠지" 하고 방치한다. 둘째, "내 집인데 내가 못 쫓아내" 하며 자물쇠를 바꾼다. 둘 다 임대인에게 손해다. 월세 미납 대응은 단계별 법적 절차가 정답이다. 이 글은 협의에서 강제집행까지 단계별 절차, 기간, 비용, 그리고 임대인이 실제로 가장 많이 묻는 질문들을 정리한다.

큰 그림 — 명도까지 5단계

월세 미납 → 명도(부동산 인도)까지의 전체 흐름은 다음과 같다.

전체적으로 보면 빠르게 진행해도 약 1년, 임차인이 잠적·소송 지연을 시도하면 1.5~2년까지 늘어난다. 그래서 1단계 협의가 가장 중요하다.

1단계 — 협의·내용증명

1회 미납 시점

임대인이 가장 자주 하는 실수가 1회 미납에서 즉시 폭발하는 것. 일시적 사정(급여 지연, 카드 한도 등) 때문일 수 있으므로 카톡·문자로 부드러운 상기부터 시작한다.

• "○월분 월세 입금이 아직 안 된 것 같은데 확인 부탁드립니다."
• 답이 없으면 다음 날 한 번 더, 전화 1회.

2회 미납 시점 — 내용증명

미납이 두 달째 들어가면 내용증명을 보낸다. 내용증명은 발송 사실과 내용이 우체국에 의해 증빙되는 서면. 추후 소송에서 결정적 증거가 된다.

표준 내용 예시:

귀하는 ○○○ 부동산(주소)의 임차인으로서 ○년 ○월 ○일자 임대차
계약상의 월차임을 ○○월분부터 ○○월분까지 총 ○회 ○○○만 원
연체하고 있습니다. 본 통지서 수령일로부터 7일 이내에 미납분
○○○만 원 + 연체이자를 납부하지 않을 경우, 민법 제640조 및
임대차 관련 법령에 따라 계약을 해지하고 부동산 인도청구 소송
및 강제집행 절차를 진행할 것임을 통지합니다.

핵심: 납부 기한과 불이행 시 다음 조치를 명시.

협의 합의 시

합의가 되면 분할 납부 합의서를 서면으로 작성한다. 합의서는 임차인이 약속을 어기면 즉시 해지 사유로 활용할 수 있도록 다음을 포함:

• 미납 총액과 분할 일정
• 어느 시점에 1회라도 어기면 자동 해지
• 보증금에서 공제 가능 동의

2단계 — 계약 해지

법적 근거

민법 제640조: "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."

여기서 "2기"는 연속 2회가 아니라 누적 2기분의 금액으로 해석하는 것이 일반적. 즉 1회 + 다음 1회로 합쳐 2기분이 쌓이면 해지 사유 충족.

주임법·상임법의 갱신 거절 사유도 함께 적용된다.

• 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호: 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호: 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

해지 통보 절차

• 내용증명으로 "계약을 해지한다"를 명시
• 해지 사유(연체 회수·금액) 명시
• 부동산 인도 기한 명시(통상 7~14일)
• 미이행 시 인도청구 소송 진행을 예고

3단계 — 인도(명도) 청구 소송

변호사 선임

명도 소송은 변호사 없이도 가능하지만 임차인 측 항변(반환보증금 충당, 권리금, 시설 가치 등)에 대응하려면 변호사 자문이 거의 필수. 변호사 비용은 사안에 따라 다르지만 통상 300만~800만 원 수준.

점유이전금지가처분 — 반드시 먼저

소송 도중 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면 강제집행이 그 새로운 점유자에게 미치지 않는다. 그래서 소송 제기와 동시에 점유이전금지가처분을 신청한다. 이 가처분이 있으면 점유자가 바뀌어도 그 새 점유자에게 집행 효력이 미친다.

소송 흐름

• 소장 접수 → 임차인 송달 → 답변서·기일 진행 → 변론 → 판결
• 임차인이 송달을 받지 않거나 잠적하면 공시송달(약 2~3개월 추가)
• 임차인이 항소하면 항소심 추가 6개월
• 통상 1심 6개월~1년, 임차인 반응에 따라 변동

임차인의 흔한 항변

4단계 — 강제집행

신청 절차

판결 확정 후 집행문 부여를 받고 집행관에게 강제집행을 신청한다.

• 집행관이 임차인에게 자진 퇴거를 통보
• 통보일에 자진 퇴거 안 하면 집행 진행

임차인 짐 처리

강제집행 시 임차인의 짐을 마음대로 버릴 수 없다. 다음 절차를 거친다.

1. 집행관 입회 하에 짐 목록 작성
2. 보관 창고로 이송(이송 비용은 임대인이 선납 후 추후 임차인에게 청구 가능)
3. 보관 기간 후 임차인이 찾아가지 않으면 처분 절차(매각·폐기)

비용

• 집행관 수수료 + 인부 + 이송·보관 비용 = 약 30만~150만 원
• 짐이 많거나 가구가 무거우면 200만 원 이상도 가능
• 임차인이 점유를 강하게 거부하면 경찰 입회·집행 보조 인력 추가

5단계 — 밀린 월세 회수

보증금 공제

명도 완료 후 보증금에서 다음을 공제한다.

• 미납 차임 + 연체이자
• 미납 관리비
• 원상복구 비용(과도하지 않은 범위)
• 강제집행 비용 일부(판결문에 비용 포함 시)

보증금 부족 시 — 청구 소송

보증금으로 회수가 안 되면 미납 차임·집행 비용에 대한 별도 청구 소송. 3,000만 원 이하라면 소액사건심판으로 빠르게 진행 가능.

판결 후 임차인의 재산(예금·급여·차량·부동산)을 압류해 회수. 단 임차인 자력이 부족하면 사실상 회수 불가. 이 부분이 임대인이 가장 답답한 지점.

자력구제 — 절대 금지

월세 미납 임대인이 가장 자주 하는 위법.

"내 집인데 왜 안 돼"라는 감정은 이해되지만 임대차 기간 중에는 임차인이 법적 점유권을 가진다. 강제로 점유를 빼앗는 행위는 모두 위법. 합법 절차만 사용해야 한다.

사례 — 실제 분쟁

사례 1 — 협의 성공(이상적 케이스)

서울 동작구 원룸. 임차인 직장 변동으로 월세 2회 미납. 임대인이 카톡으로 부드럽게 상기 → 임차인이 사정 설명 + 분할 납부 합의. 4개월에 걸쳐 미납분 + 정상 월세 동시 납부. 분쟁 없이 종료.

핵심: 1차 협의가 가장 빠르고 저렴하다.

사례 2 — 명도 소송 후 회수(전형적 케이스)

경기도 부천 빌라. 임차인 6개월 연속 미납 + 협의 거부. 임대인 내용증명 → 해지 통보 → 인도청구 소송 + 점유이전금지가처분. 1심 약 7개월 후 임대인 승소. 강제집행 약 80만 원 비용. 보증금 1,000만 원에서 미납 720만 원 공제 후 잔액 280만 원 반환. 강제집행 비용은 별도 청구 소송 → 임차인 급여 압류로 회수.

핵심: 1년 안에 회수 가능했던 사례. 점유이전금지가처분이 결정적이었음.

사례 3 — 임차인 잠적 + 공시송달(악성 케이스)

서울 관악구 원룸. 임차인 3개월 미납 후 잠적, 연락 두절, 짐만 남겨둠. 임대인 내용증명 반송 → 변호사 선임 → 공시송달 절차 + 인도청구 소송. 약 14개월 후 판결, 강제집행 짐 보관 후 처분. 보증금 500만 원으로 미납 회수 일부, 강제집행·소송 비용 사실상 회수 불가.

핵심: 잠적 사례는 시간·비용 모두 크다. 보증인·연대보증·보증보험이 사전 헤지 수단.