전세 → 월세 전환 — 임차인의 5가지 대처법

전세 시장이 흔들리면 가장 먼저 나타나는 신호가 임대인의 "전세를 월세로 바꾸자"는 제안입니다. 금리가 오르면 보증금을 굴려도 수익이 안 나오기 때문에, 임대인은 보증금을 줄이고 월세를 받는 쪽으로 방향을 틉니다. 임차인 입장에서는 갑작스러운 월세 부담이 생기고, 매달 수십만 원이 새는 셈입니다.

하지만 알아두어야 할 핵심은 임차인은 거절할 수 있다는 점입니다. 임대인이 일방적으로 전세를 월세로 바꾸는 것은 법적으로 불가능하며, 합의하더라도 주택임대차보호법(주임법) 제7조의2의 전환율 상한 안에서만 가능합니다. 이 글에서는 임차인이 활용할 수 있는 5가지 대처법을 조문·계산 공식·실제 사례로 정리합니다.

왜 임대인은 월세를 원할까

전세→월세 전환의 배경에는 임대인의 수익 구조 변화가 있습니다.

• 기준금리 상승: 보증금을 예금으로 굴려도 세후 수익이 월세보다 낮음
• 갭투자 만기 도래: 전세금 반환 자금 부족 → 일부 월세 전환으로 차익 흡수
• 전세사기·보증금 미반환 리스크 증가: 임대인도 큰 보증금 보관 부담
• HUG 보증 가입 부담: 보증보험 의무화 흐름 속 임대인의 안전망 비용

이런 흐름은 임차인에게 불리합니다. 월세 부담은 매달 발생하는 고정 지출이고, 누적되면 보증금 이자 손실보다 훨씬 큽니다. 임대인의 제안을 무조건 수락할 이유는 없습니다.

법적 출발점 — 주임법 제7조의2

주임법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

핵심은 ① 두 비율 중 낮은 쪽 적용, ② 임차인이 동의해도 한도 초과는 무효(강행규정), ③ 전환 자체는 임차인의 동의가 필요한 사항이라는 것입니다.

현행 시행령은 제1호 비율 10%, 제2호 가산 이율 2%로 정하고 있어, 통상 한국은행 기준금리 + 2%가 적용됩니다(기준금리가 8% 이상으로 치솟지 않는 한 항상 제2호가 더 낮음).

대처법 1 — 한도 계산으로 협상 무기 확보

가장 먼저 할 일은 현재 기준금리 확인 + 한도 계산입니다. 한국은행 홈페이지에서 기준금리를 조회하고, 다음 공식으로 월세 상한을 계산합니다.

월세 상한 = (감액 보증금) × (기준금리 + 2%) ÷ 12

예시 — 기준금리 3.5% 기준

임대인이 임의로 "월세 70만 원"을 요구해도, 케이스 A에서는 25만 원이 한도 초과이므로 거부할 수 있습니다.

기준금리 변동 시

기준금리가 2%대로 내려가면 상한도 함께 내려갑니다. 임대인이 과거 합의된 전환율을 그대로 유지하려 해도, 갱신 시점의 기준금리로 다시 계산하는 것이 임차인에 유리합니다.

대처법 2 — 갱신요구권 행사로 전세 유지

전환에 동의하지 않을 권리는 계약갱신요구권(주임법 제6조의3)에 의해 보장됩니다.

주임법 제6조의3 제3항 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

즉 갱신요구권을 행사하면 ① 전세는 전세로 유지되고, ② 보증금·차임은 5% 한도 내에서만 증감 가능합니다. 임대인의 일방적 월세 전환 요구는 갱신요구권 행사로 무력화됩니다.

행사 시점·방법

• 시점: 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 (주임법 제6조 제1항)
• 방법: 서면(문자·이메일·내용증명) 권장. 구두 행사도 유효하나 입증이 어려움
• 횟수: 1회 한정, 갱신 후 2년 보장

임대인이 거절할 수 있는 경우

주임법 제6조의3 제1항 단서 9가지(차임 2기 연체, 거짓 임차, 보상 합의, 무단 전대, 고의 파손, 멸실, 재건축, 실거주, 기타 중대 의무 위반)에 해당하면 거절 가능합니다.

8호(실거주) — 가장 흔한 거절 사유

임대인이 "내가 들어가 살겠다"며 갱신을 거절한 후 새 임차인에게 월세로 임대하는 사례가 자주 발생합니다. 주임법 제6조의3 제5항·제6항은 이를 거짓 사유로 추정하고 손해배상 책임을 부과합니다. 손해배상액은 ① 환산월차임 3개월분, ② 기존·신규 차임 차액 × 24개월, ③ 임차인의 실제 손해 중 최고액입니다.

대처법 3 — 한도 내 부분 전환 합의

전세 유지가 어려운 상황(임대인의 자금난·매각 예정 등)이라면 한도 내 부분 전환에 합의하는 것이 현실적 선택입니다.

합의 시 핵심 조건

1. 전환율은 주임법 제7조의2 한도 이내: 명시적 특약
2. 감액 보증금의 반환 일정: 일시금 vs 분할(이자 가산)
3. 5% 한도 별도 적용: 전환 후 1년 이내 추가 증액 금지(주임법 제7조 제1항)
4. 갱신요구권 잔존 여부: 이미 행사했는지 확인

특약 예시

"임대인은 보증금 ○○○만 원을 ○○○○년 ○월 ○일까지 임차인에게 반환하며, 잔여 보증금 ○○○만 원에 대한 월차임은 ○○○만 원으로 한다. 본 월차임은 주택임대차보호법 제7조의2의 한도를 초과하지 아니한다. 본 계약 체결 후 1년 이내에는 차임·보증금의 재증액을 청구하지 아니한다."

이 특약은 분쟁이 발생했을 때 임차인에게 결정적 증거가 됩니다.

대처법 4 — '나가라' 압박에 대한 대응

임대인이 "전환에 동의 안 하면 갱신 거절"이라고 압박해도, 임차인은 갱신요구권으로 대항할 수 있습니다.

단계적 대응

1. 서면 갱신요구권 행사: 만기 6~2개월 전, 내용증명 발송
2. 임대인의 거절 사유 확인: 거절 시 정당 사유(주임법 제6조의3 제1항 단서) 입증 요구
3. 거짓 사유 증거 수집: 매물 광고·새 임차인 정보·실거주 미이행 등
4. 손해배상 청구: 거짓 실거주·재건축 사유로 갱신 거절 시

사례 — 거짓 실거주 손해배상

임대인이 전세→월세 전환을 요구했으나 임차인이 거부, 임대인은 "내가 들어와 살겠다"며 갱신을 거절. 3개월 후 매물 사이트에 같은 집이 월세 매물로 등록된 것을 발견한 임차인이 소송 제기. 법원은 차액 30만 원 × 24개월 = 720만 원을 배상하라고 판결.

대처법 5 — 분쟁조정과 소송

협상이 결렬되면 법적 절차로 진입합니다.

1단계 — 한국부동산원 주택임대차분쟁조정위원회

• 무료
• 신청 즉시 접수, 통상 60일 내 결과
• 조정 성립 시 재판상 화해와 동일한 효력
• 임대인 출석 거부 시에도 직권 조정 가능

분쟁조정은 ① 전환율 한도 초과 여부, ② 갱신 거절 정당성, ③ 보증금 반환 일정 등 거의 모든 임대차 분쟁을 다룹니다.

2단계 — 민사소송

조정 결렬 시 ① 부당이득 반환 청구(한도 초과 차임), ② 갱신 권리 확인 소송, ③ 손해배상 청구로 진행. 보증금 반환 청구는 소액사건심판(3,000만 원 이하)으로 빠르게 진행 가능. 승소 후 임대인 재산에 가압류·강제집행.

이사 결정 시 — 임차권등기명령

분쟁이 길어져 이사를 결정했다면, 이사 전에 반드시 임차권등기명령(주임법 제3조의3)을 신청해야 합니다. 등기 완료 후 이사해야 대항력·우선변제권이 유지되어 보증금이 안전합니다.

사례 모음 — 임차인의 5가지 대응

사례 1 — 한도 협상 성공

임대인이 전세 3억을 전세 2억 + 월세 70만 원으로 전환 요구. 임차인은 기준금리 3.5% + 2% = 5.5% 적용 시 월세 상한이 약 45.8만 원임을 계산해 제시. 양측이 월세 45만 원에 합의, 특약에 전환율 한도와 1년 재증액 금지를 명시.

사례 2 — 갱신요구권으로 전세 유지

임대인의 일방적 전환 요구를 받은 임차인이 만기 5개월 전 내용증명으로 갱신요구권 행사. 임대인은 정당 사유가 없어 거절 불가, 기존 전세 + 5% 인상 한도 내 합의. 2년 추가 거주 확보.

사례 3 — 한도 초과 차임 반환

임차인이 임대인의 7% 전환율 요구에 동의해 1년간 월세를 지급. 이후 한도가 5.5%임을 알고 분쟁조정 신청. 초과분 약 18만 원 × 12개월 = 216만 원을 부당이득으로 반환받음.

사례 4 — 거짓 실거주 손해배상

임대인이 "실거주"를 이유로 갱신 거절. 임차인 이사 3개월 후 같은 집이 월세 매물로 재공급됨을 확인. 임차인은 매물 광고 캡처와 부동산 중개사 진술서를 증거로 소송 제기, 차액 × 24개월 손해배상 인정.

사례 5 — 임차권등기 + 보증금 반환 소송

협상 실패로 이사 결정한 임차인이 만기 직전 임차권등기명령 신청, 등기 완료 후 이사. 임대인이 보증금 반환을 지연하자 소액사건심판으로 반환 청구, 6개월 후 보증금 + 지연이자 회수.