HUG vs SGI vs HF — 전세보증보험 3사 비교

전세보증금 반환보증은 임대인이 만기에 보증금을 돌려주지 않을 때 보증사가 임차인에게 직접 지급하고 임대인에게 구상권을 행사하는 제도다. 깡통전세·임대인 잠적·경매 후 후순위 밀림 같은 사고에서 임차인의 최후 방어선이 된다. 국내에서 이 보증을 제공하는 기관은 HUG(주택도시보증공사)·SGI(서울보증보험)·HF(한국주택금융공사) 세 곳뿐인데, 자격·한도·보증료·처리 속도·임대인 동의 요건이 모두 다르다. 본인 자격과 매물 조건에 맞는 곳을 골라야 한다.

왜 보증보험이 필요한가

전세보증금은 보통 임차인 자산의 가장 큰 부분이다. 주택임대차보호법 제3조의 대항력과 같은 법 제3조의2의 우선변제권은 임대인 자체가 정상적이라는 전제에서 작동한다. 임대인이 잠적하거나 매물이 경매로 넘어가면 임차인은 임차권등기명령·소송으로 보증금을 회수해야 하는데, 회수까지 평균 2~3년, 회수율도 매물 가치와 선순위 채권에 따라 50~80% 수준이다. 보증보험에 가입해 두면 임대인이 미반환하더라도 보증사가 계약상 보증금 전액을 1~6개월 안에 지급한다.

3사 — 한눈에 비교

HUG — 주택도시보증공사

근거와 성격

HUG는 주택도시기금법 제26조에 따라 분양보증·임대보증금보증·전세보증금반환보증 등 주택 관련 보증업무를 수행하는 정부 출자 기관이다. 가장 일반적이고 신뢰도가 높으며, 보증료가 가장 저렴하다.

장점

• 정부 보증: 신뢰도 최상
• 보증료 저렴: 연 0.1~0.15%
• 사고 시 지급 빠름: 통상 1~2개월
• 안심전세 앱 활용: 시세 조회 + 가입 신청 통합

단점

• 처리 기간: 신규 가입 약 3~4주
• 임대인 동의: 일부 매물·시점에서 필요(2024년 이후 부분 완화)
• 한도 제한: 수도권 7억, 비수도권 5억
• 매물 제한: 위반건축물·신탁등기 가입 불가

자격 요건 (2026년 기준 일반론)

• 보증금 한도: 수도권 7억, 비수도권 5억
• 매물 시세 대비 보증금 비율(전세가율) 100% 이하(일부 90% 이하 강화)
• 등기부 깨끗(가압류·가처분·신탁 등기 없음)
• 임대인 채무·세금 체납 없음
• 임차인이 임차 주택에 전입신고 + 확정일자 보유

구체 한도·요건은 매년 바뀌므로 신청 직전 HUG 공식 안내 또는 안심전세 앱에서 재확인.

보증료 예시

• 보증금 3억 × 0.12% = 연 36만 원
• 보증금 5억 × 0.13% = 연 65만 원

보증료는 신용·매물·잔여 임대차 기간에 따라 변동.

신청 절차

1. 안심전세 앱 또는 HUG 홈페이지 접속
2. 매물·임대인 정보 입력 → 사전 심사
3. 사전 심사 통과 시 본 신청 + 서류 제출
4. 약 3~4주 후 보증서 발급

SGI — 서울보증보험

근거와 성격

SGI는 보험업법에 따라 운영되는 민간 보증보험사다. HUG가 커버하지 못하는 매물·시점을 보완하는 역할을 하며, 임대인 동의가 불필요한 점이 큰 장점이다.

장점

• 임대인 동의 불필요: HUG 거절 시 대안
• 처리 빠름: 1~2주
• 위반건축물·신탁 일부 가입 가능: 매물 제한 완화
• 한도 유연: 매물·자격별 협의

단점

• 보증료 비쌈: 연 0.2~0.3%
• 민간 보증: 정부 대비 신뢰도 다소 낮음(다만 SGI는 사실상 정부 영향력 강함)
• 사고 시 지급 절차 까다로움

보증료 예시

• 보증금 3억 × 0.25% = 연 75만 원
• 보증금 5억 × 0.27% = 연 135만 원

신청 절차

1. 서울보증 영업점 방문 또는 홈페이지·앱 신청
2. 매물·임대인·임차인 정보 제출
3. 심사(1~2주)
4. 보증서 발급

HF — 한국주택금융공사

근거와 성격

HF는 한국주택금융공사법 제22조에 따라 채권 유동화·신용보증·주택담보노후연금(주택연금) 등 주택금융 업무를 수행하는 정부 출자 기관이다. HF의 전세 보증은 디딤돌·보금자리·청년 전세대출 같은 정책 전세대출 패키지에 포함되는 형태가 일반적이다.

장점

• 정부 보증: 신뢰도 최상
• 보증료 매우 저렴: 정책 대출에 포함
• 정책 대출 패키지: 대출 + 보증 동시 처리

단점

• 자격 제한: 소득·무주택·연령 조건(청년·신혼)
• 일반 임차인 불가: 정책 대출 이용자 위주
• 한도 제한: 디딤돌·보금자리 한도 내

자격 요건 (2026년 기준 일반론)

• 무주택 세대주
• 부부 합산 소득 일정 한도 이하
• 청년·신혼·다자녀 등 정책 대상

신청 절차

• 디딤돌·보금자리·청년 전세대출 신청 시 자동 포함
• 별도 보증 신청 불요

선택 — 시나리오별

일반 임차인 — 임대인 동의 가능

HUG 우선. 보증료 가장 저렴하고 정부 보증이라 신뢰도 최상. 임대인이 협조적이면 첫 번째 선택.

임대인 HUG 동의 거부

SGI 검토. 동의 불필요. 단, 동의 거부 자체가 임대인의 사기·재정 부실 신호일 수 있으니 매물 자체를 재검토.

위반건축물·신탁등기 매물

SGI 일부 가능. HUG 불가. 다만 이런 매물은 권리 자체가 위험하므로 보증보다 매물 변경이 우선.

정책 전세대출 이용자(청년·신혼)

HF. 별도 가입 불요. 디딤돌·보금자리·청년 전세대출 패키지에 보증 포함.

신축 빌라·고가 매물

HUG 한도(수도권 7억) 초과 시 SGI 검토. 시세 산정이 어려운 신축 빌라는 HUG가 보수적으로 평가해 거절될 가능성 높음.

가입 시점 — 빠를수록 유리

임대차 동시 가입

가장 안전. 입주 + 보증보험 동시 가입으로 권리 공백 없음.

중간 가입

잔여 임대차 기간 1년 이상이면 가능. 보증료 비례 부담.

만기 임박

잔여 1년 미만이면 신규 가입 불가. 만기 후 갱신 시점에 새로 가입.

청구 — 사고 시 절차

이행청구 시기

임대인이 만기에 보증금을 미반환하고 1개월(HUG·HF) 또는 보증약관에 따른 기간이 지난 시점.

필요 서류

• 임대차계약서 원본
• 임차권등기명령 결정문(통상 선행 절차)
• 미반환 입증(내용증명·문자·통화기록)
• 임차인 신분증·통장사본

회수 기간

• HUG: 통상 1~2개월
• SGI: 통상 2~3개월
• HF: 정책 패키지 기준

보증사의 구상권

지급 후 보증사는 임대인에게 구상권을 행사. 임차인 권리·의무에 직접 영향 없음.