등록 임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무가 2025년 7월 강화되고 2026년 6월 30일 유예가 끝난다. 공시가 126% 산정, 보증료 75:25 분담, 미가입 시 과태료와 임차인 권리를 정리한다.
2025년 7월 강화, 그리고 다가오는 2026년 6월 30일
등록 임대사업자에게 임대보증금 보증 가입은 더 이상 선택지가 아니다. 2025년 7월 제도가 한 번 더 강화되면서 보증대상 주택가격 산정 방식이 까다로워졌고, 일부 유형에 한해 적용된 유예기간도 2026년 6월 30일을 끝으로 완전히 종료된다. 그동안 "다음 계약 때부터"라며 미뤄왔던 임대인이라면 이제 시한이 한 달 정도밖에 남지 않은 셈이다.
특히 다세대·다가구·오피스텔 같은 민간매입임대주택을 한두 채 운영하는 소규모 임대사업자들이 가장 큰 충격을 받는다. 공시가격이 낮은 빌라는 새 산정식 아래에서 보증한도가 임대보증금에 못 미치는 경우가 적지 않고, 이 차액을 어떻게 정리할지 결정하지 않으면 보증 자체에 가입할 수 없다. 가령 서울 외곽의 다세대 한 채를 보증금 2억 원에 임대 중인 김 사장의 경우, 공시가격이 1억 5천만 원이면 새 산정식으로 본 주택가격은 1억 8천 9백만 원에 그쳐 보증한도가 부족한 상황이 발생할 수 있다.
본 가이드는 의무 가입 대상이 누구인지, 공시가 126% 룰이 정확히 어떤 계산식인지, 임대인과 임차인이 보증료를 어떻게 나누는지, 가입하지 않으면 어떤 과태료와 임차인 권리 행사가 따라오는지를 한 번에 정리한다. 사례 중심으로 풀었으니 자신의 주택 상황에 곧장 대입해 가며 읽으면 좋다.
의무 가입 대상 — 등록 임대사업자라면 사실상 전원
민간임대주택에 관한 특별법 제49조는 임대사업자가 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 하는 네 가지 유형을 못 박는다. 민간건설임대주택, 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택, 동일 주택단지 100호 이상의 민간매입임대주택, 그리고 그 밖의 모든 민간매입임대주택이 여기에 들어간다. 즉, 등록 임대사업자라면 사실상 모든 임대주택이 의무 가입 대상이 된다고 보면 된다.
가입 시점도 법에 못 박혀 있다. 등록 시점에 이미 임대차계약이 존속 중이라면 임대사업자 등록 신청일 이전에 보증에 가입해야 하고, 등록 시점에 임대차계약이 없다면 등록 이후 최초 임대차계약 개시일 이전에 가입해야 한다. 건설임대주택은 사용검사·임시사용승인 신청일(임차인을 먼저 모집했다면 모집일) 이전이 기준이다. 한 번 가입했다고 끝이 아니라 등록이 말소되는 날(말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날)까지 가입을 유지해야 한다.
예외도 좁다. 같은 법 제49조 제7항은 임대보증금이 주택임대차보호법 제8조 제3항의 최우선변제 금액 이하이고 임차인이 보증 미가입에 동의한 경우, 공공주택사업자와 계약하는 일부 경우, 임차인이 직접 전세금반환보증에 가입하고 임대사업자가 그 수수료를 전액 지급한 경우만 인정한다. 임차인의 단순 구두 동의나 임대인의 개인 사정은 면제 사유가 아니다. 박 사장이 "임차인이 친한 사이라 서로 믿고 가입 안 하기로 했다"고 항변해도, 위 세 가지 중 하나에 해당하지 않으면 그대로 미가입 위반이다.
공시가 126% 룰 — 적용비율 140% × 전세가율 90%
가장 큰 혼란을 일으키는 부분이 보증대상 주택가격 산정이다. 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제3항은 일정 요건을 갖춘 경우 보증대상을 "담보권이 설정된 금액과 임대보증금의 합에서 주택가격의 60%를 뺀 금액 이상"으로 정할 수 있도록 했고, 같은 법 시행령 제39조는 그 주택가격을 산정하는 세 가지 방법을 제시한다.
이 중 빌라·다세대처럼 감정평가를 받기 어려운 주택에 사실상 표준이 되는 방식이 시행령 제39조 제2항 제2호의 "공시가격에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율을 곱하는 방법"이다. 2025년 7월 강화된 고시 기준에서 이 비율의 핵심은 두 단계 곱셈이다. 먼저 공시가격에 적용비율 140%를 곱해 주택가격의 기초값을 얻고, 여기에 전세가율 90%를 다시 곱해 보증대상 주택가격을 확정한다. 1.40 × 0.90 = 1.26이므로, 결과적으로 공시가격의 126%가 보증대상 주택가격이 되는 구조다.
숫자로 옮겨보면 직관이 빨라진다. 공시가격이 2억 원인 빌라라면, 적용비율 140%를 곱해 2억 8천만 원이 나오고, 전세가율 90%를 다시 곱하면 2억 5천 2백만 원이 보증대상 주택가격이 된다. 만약 임대보증금이 2억 5천만 원이라면 한도 안에 들어와 정상적으로 가입이 가능하지만, 보증금이 2억 8천만 원이면 한도를 초과해 임대인이 차액 3천만 원을 임차인에게 돌려주거나 다른 방식으로 해소하지 않는 한 가입이 거부된다. 강화 전 적용비율(150%·100%)에 익숙했던 임대인들에게는 같은 공시가격으로 받을 수 있는 보증 한도가 그만큼 줄어든 셈이다.
보증료 누가 내나 — 임대인 75 : 임차인 25
보증료 분담은 임대인과 임차인 사이에서 가장 빈번한 갈등 거리다. 같은 법 제49조 제11항은 보증수수료 납부방법과 비용 부담비율을 시행령에 위임했고, 시행령은 임대인 75%·임차인 25% 분담을 원칙으로 정하고 있다. 이 비율은 임대사업자가 임의로 바꿀 수 있는 것이 아니라 법령이 정한 기준이라는 점을 기억해야 한다.
실무에서는 "임차인이 들어오면 임차인이 다 부담하기로 했다"는 식의 합의가 종종 등장하지만, 이는 법령 위반 소지가 있다. 박 사장이 임차인 이씨에게 "보증료가 1년에 70만 원인데 그동안 살 사람이 내는 거니까 다 부담해 달라"고 했다가, 이씨가 뒤늦게 75:25 비율을 알고 차액(약 52만 5천 원)을 돌려달라고 요구하면 임대인은 사실상 거부할 명분이 없다. 처음부터 표준임대차계약서에 분담 비율과 연간 보증료, 지급 시점을 명시해 두는 것이 분쟁 예방의 첫 단추다.
또한 보증수수료는 1년 단위로 재산정해 분할납부할 수 있다는 점도 알아둘 필요가 있다(법 제49조 제5항). 임대보증금이 인상되거나 공시가격이 바뀌면 보증대상액과 보증료도 달라지므로, 매년 갱신 시 임대인은 새 산정 기준에 맞춰 보증료를 다시 계산해야 한다. 1년이 지나도록 임대인이 재산정된 보증수수료를 납부하지 않으면 보증회사가 보증계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인은 사실상 미가입 상태가 되어 과태료 대상이 된다.
미가입 시 과태료 — 보증금의 10%, 최대 3천만 원, 3회 누적 시 등록말소
같은 법 제67조 제5항은 보증 미가입에 대한 과태료를 임대보증금의 10% 이하로 정하고 있다. 다만 그 금액이 3천만 원을 초과하는 경우에는 3천만 원을 상한으로 한다. 보증금 1억 원 주택을 미가입 상태로 임대하면 최대 1천만 원, 보증금 3억 원이면 상한인 3천만 원이 부과되는 식이다. 한 채당으로 계산되기 때문에 여러 채를 미가입 상태로 운영하던 임대사업자에게는 누적 부담이 상당히 크다.
여기에 더해 임대보증금 보증 미가입은 등록말소 사유로 직결된다. 민간임대주택에 관한 특별법은 보증 미가입이 일정 기준을 초과해 누적되거나 보증금 미반환 사례가 발생한 임대사업자를 별도 관리 대상으로 지정하고(제49조 제9항), 보증회사들 간 정보 공유를 통해 신규 보증 가입을 사실상 차단한다(제49조 제10항). 한 번의 미가입은 과태료로 끝날 수 있지만 반복되면 등록 자체가 흔들리고, 등록이 말소되면 임대사업자로서 누리던 종합부동산세·재산세·임대소득세 세제 혜택도 같이 사라진다.
실제로 김 사장이 보증금 2억 5천만 원짜리 다세대 한 채를 미가입 상태로 임대하다 적발됐다고 가정해 보자. 과태료는 보증금의 10%인 2천 5백만 원이 부과될 수 있다. 1년 뒤 또 다른 주택에서 같은 위반이 적발되면 총 부담은 5천만 원에 가까워지고, 누적 위반이 일정 횟수를 넘으면 등록말소 절차가 시작된다. 그 시점에서 부랴부랴 가입하려 해도 보증회사 정보 공유망에 이름이 올라 있어 신규 보증 가입조차 거절될 수 있다.
임차인이 행사할 수 있는 권리 — 계약해지와 손해배상
미가입의 또 다른 비용은 임차인 측 권리다. 법 제49조 제1항을 위반해 임대인이 보증에 가입하지 않은 경우, 임차인은 임대차계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다는 것이 표준임대차계약서와 관련 시행규칙의 일관된 입장이다. 임차인이 계약을 해지하면 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 하고, 그 사이 임차인이 입은 손해(이사비, 새 보증보험료 차액 등)에 대해서도 법적 책임을 질 수 있다.
또한 보증회사는 임대사업자에게 허위서류 제출을 포함한 사기·고의·중과실이 있더라도 임차인에게 책임 사유가 없는 한 보증 해지·취소로써 임차인에게 대항할 수 없다(제49조 제8항). 즉 임대인이 잘못된 서류로 보증에 가입했더라도, 임차인은 정상적으로 보증금 반환을 받을 수 있다는 안전판이 마련된 셈이다. 이는 임차인에게는 든든한 보호지만, 임대인 입장에서는 사기·과실에 대한 책임이 보증회사로 분산되지 않고 본인에게 그대로 돌아온다는 의미이기도 하다.
실무적으로 임차인이 계약 전에 보증 가입 여부를 확인할 수 있는 경로도 명확해졌다. 시행령 제38조 제6항에 따르면 임대사업자는 보증 가입 여부를 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 공고해야 하고, 입주 후에는 보증서 사본과 보증약관 사본을 임차인에게 교부해야 한다. 임차인 이씨가 계약 전 임대인에게 "보증서 사본을 보여달라"고 요구하는 것은 법령상 정당한 권리이며, 임대인이 이를 미루면 그 자체로 위험 신호로 받아들여도 된다.
마무리 — 6월 30일 전, 임대인이 지금 해야 할 것
요약하면 2026년 6월 30일 이후에는 등록 임대사업자가 임대보증금 보증에 가입하지 않은 채 임대를 유지할 방법은 사실상 없다. 공시가 126% 산정식에 맞춰 자신의 주택이 새 한도 안에 들어오는지 먼저 계산하고, 한도가 부족하면 보증금 일부 반환·근저당 정리·전세가율 조정 같은 선제 조치를 6월 안에 마무리하는 것이 최선이다. 보증료 75:25 분담은 표준임대차계약서에 명시해 임차인과의 분쟁 소지를 줄이고, 보증서 사본은 입주 시점에 즉시 교부해야 한다.
중개사 입장에서도 이 변화는 중요하다. 등록 임대주택을 중개할 때 보증 가입 여부와 보증서 사본 확인을 임차인에게 안내하지 않으면 향후 분쟁의 책임이 일부 중개사 쪽으로도 흘러올 수 있다. 임대인의 보증 가입 상태가 명확한 매물을 미리 파악해 두면 임차인에게도, 임대인에게도 신뢰받는 중개가 가능하다. 등록 임대사업자가 운영하는 매물을 살펴보고 싶다면 중개스캔의 매물 검색을 활용해 지역별·유형별 매물과 중개사를 확인해 보길 권한다.
핵심 체크포인트
**의무 가입 대상**: 민간임대주택에 관한 특별법 제49조에 따라 등록 임대사업자는 임대보증금 전액에 대한 보증에 가입해야 한다
