역전세 — 임차권 양도·임대인 협의·HUG 청구

"전세 만기가 두 달 남았는데 집주인이 전화를 안 받습니다." 2023년 봄부터 부동산 중개사무소 전화기 너머로 가장 많이 들려온 문장이다. 임대인은 잠수, 임차인은 이사 갈 집에 잔금을 치러야 하는데 보증금이 묶여 있다. 신규 임차인을 구하려고 매물을 내놨더니 신규 전세 시세가 기존 보증금보다 5천만~1억 원 낮다. 이게 바로 역전세다. 임대인 입장에서는 차액을 본인 돈으로 메워야 하고, 임차인 입장에서는 회수가 늦어진다. 양쪽 다 손해다.

이 글은 역전세의 구조를 짚고, 임차인이 쓸 수 있는 4가지 출구 전략 — HUG 보증 청구, 임차권등기명령, 임차권 양도, 보증금반환청구소송 — 을 법령 근거와 함께 비교한다. 임대인이 협상에 임할 때 챙겨야 할 자금 계획도 정리했다.

역전세는 왜 생기나

구조 한 줄 요약

신규 전세 시세 - 기존 보증금 = (-)차액 → 임대인 본인 부담

전세 시세가 떨어지는 이유는 두 가지다. 금리 상승으로 매매 가격·전세 가격이 동반 하락하거나, 신축 공급 폭증으로 인근 전세 시장이 매물 과잉 상태에 빠지는 경우다. 2022년 하반기부터 2024년까지 수도권 빌라·오피스텔 시장이 대표적이었다. 매매 가격이 30% 떨어지면 전세 가격은 20~25% 떨어진다. 임대인이 매수 시점에 갭투자로 들어갔다면 차액이 본인 자금이 아니라 다른 임차인의 보증금이었기 때문에 도미노가 시작된다.

사례 — 갭투자 다주택자 도미노

서울 강서구 빌라를 2021년 보증금 2.8억으로 임대한 임대인 A씨. 본인 투자금 3천만 원 + 임차인 보증금 2.8억 = 매매가 3.1억으로 매수했다. 2024년 만기 시점 전세 시세는 2.1억. 차액 7천만 원을 본인 자금으로 마련해야 하는데 A씨는 같은 방식으로 6채를 보유 중이고 모두 비슷한 시기에 만기가 돌아왔다. 결과는 4채 동시 임차권등기명령 + 일부 경매. 임차인 회수까지 1.5년 걸린 케이스다.

임차인 — 4가지 출구 전략

만기가 다가오는데 임대인이 보증금을 못 돌려준다는 통보를 받았다면 다음 우선순위로 움직인다. 1번이 가장 빠르고 4번이 가장 느리다.

1. HUG 전세보증금반환보증 청구 — 가장 강력

HUG(주택도시보증공사)에 미리 가입해 둔 보증이라면 임대인 자력과 무관하게 보증금을 회수할 수 있다. 주택도시기금법 제26조 제1항 제2호가 HUG의 전세보증금반환보증 업무 근거다. 절차는 다음과 같다.

1. 만기 1개월 경과 후 임대인에게 내용증명 발송
2. HUG 영업점에 보증이행청구서 + 임대차계약서 + 내용증명 + 임차권등기명령 등기부등본 제출
3. 통상 1~3개월 내 보증금 전액 지급
4. HUG가 임대인에게 구상권 행사

단, 보증 청구 전에 임차권등기명령을 받아 등기를 마쳐야 한다. HUG는 임차권등기 완료를 요건으로 본다.

2. 임차권등기명령 — 이사 후에도 권리 유지

이사 갈 집 잔금일이 박혀 있는데 보증금을 못 받았다면 이사 전에 반드시 임차권등기명령을 신청해야 한다. 주임법 제3조의3 제1항이 근거다.

주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령) 제1항

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

같은 조 제5항에 따라 임차권등기가 완료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하면서 다른 곳으로 이사할 수 있다. 이사 + 전입신고 변경으로 대항요건을 잃어버리면 회수액이 급감하므로 등기 완료 확인이 핵심이다. 신청부터 등기 기재까지 통상 2~4주.

같은 조 제8항은 등기 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 명시한다. 변호사 선임료·인지대·등기수수료가 30~80만 원선이다.

3. 임차권 양도 — 임대인 동의 시 빠른 종결

신규 임차인을 본인이 직접 구해 보증금을 인수받는 방식이다. 다만 민법 제629조 제1항이 임대인 동의를 절대 요건으로 못 박는다.

민법 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한)

① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

실무에서는 임차인 + 양수자(새 임차인) + 임대인 3자가 함께 임차권양도승계계약서를 작성한다. 이 때 시세 차액을 누가 부담할지가 협상 포인트다. 통상적으로는 임차인이 일부 손실을 안고 양수자가 시세 가격으로 들어오며, 임대인은 자금 부담을 피한다. 임대인 입장에서는 자금 동원 없이 새 임차인을 받을 수 있어 유리해 동의를 받기 어렵지 않다.

4. 보증금반환청구소송 + 경매 — 마지막 카드

HUG 미가입 + 임대인 협상 결렬 + 임차권 양도 거부 시 마지막 수단이다. 절차는 다음과 같다.

1. 임차권등기명령 (1~2개월)
2. 지급명령 또는 보증금반환청구소송 제기 (3~6개월)
3. 확정판결 → 강제집행 또는 경매 신청
4. 경매 진행 + 배당 (6개월~1년)

총 1~2년이 표준이다. 주임법 제3조의2 제2항에 따라 대항력 + 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 시 후순위권리자보다 우선변제를 받지만, 선순위 근저당이 있는 빌라는 회수율이 낮을 수 있다. 시세 하락 + 선순위 부채가 겹치면 보증금 일부만 회수하는 경우도 많다.

임차인 — 출구 전략 비교표

임대인 — 자금 마련 전략

1. 역전세 대출

정부는 2023년부터 임대인이 임차인 보증금 반환 목적으로 사용할 수 있는 한시적 대출 규제 완화를 시행 중이다(DSR·LTV 일부 완화). 시중은행 + 임대인 본인 신용 + 담보 평가로 한도 산출. 차액의 50~80% 수준이 일반적이다.

2. 신규 임차인 모집 + 차액 본인 부담

매물을 시세에 맞춰 내리고 신규 임차인 보증금 + 본인 자금으로 기존 임차인을 반환한다. 매물 노출 + 협상 기간 3~6개월 확보가 필요하다. 만기 6개월 전부터 매물을 내놓는 게 표준이다.

3. 매도

임대 부담이 클수록 매도가 합리적일 수 있다. 다만 매도가도 떨어진 상태라 양도손실 + 취득세 손실까지 합치면 자산 손실이 크다. 본인 도시 거주 주택까지 합쳐 1주택 비과세 영향까지 세무사와 함께 계산해야 한다.

4. 임차권 양도 동의

임차인이 양수자를 데려오면 동의해 주는 것이 임대인 본인 자금 부담 없이 회전시키는 가장 쉬운 방법이다. 임대인 입장에서 거부할 합리적 이유는 없다.

사례 3선

사례 1 — HUG 보증으로 완전 회수

수원 영통 오피스텔 임차인 B씨. 보증금 1.8억, HUG 가입. 2024년 만기 시점 시세 1.5억으로 떨어지고 임대인은 잠수. B씨는 만기 직후 임차권등기명령 → 등기 완료 후 HUG 보증 이행 청구. 청구 2개월 뒤 1.8억 전액 수령. 이사·신규 계약 일정에 차질 없음. HUG는 임대인 다른 부동산에 가압류 + 구상권 진행.

사례 2 — 임차권 양도로 빠른 종결

서울 관악구 빌라 임차인 C씨. 보증금 2.3억. 만기 시점 시세 1.9억. HUG 미가입. C씨가 본인 회사 동료에게 양수 의향을 받아내고, 임대인·양수자·C씨 3자 협의로 양수자가 1.9억을 임대인에게 새로 납부 + 임대인이 C씨에게 1.9억 반환 + C씨가 차액 4천만 원을 손실 인수. 임대인은 자금 부담 0원으로 안도. C씨는 손실 있지만 보증금이 1년 묶이는 것보다 낫다고 판단. 양도승계계약서 작성 후 3주 만에 종결.

사례 3 — 소송 + 부분 회수

인천 빌라 임차인 D씨. 보증금 2억, HUG 미가입. 임대인 다주택자 + 다른 임차인 4명에게도 동시 역전세. D씨는 임차권등기 + 보증금반환청구소송 → 확정판결 → 경매 신청. 경매에서 매수자 낙찰가 1.6억, 선순위 근저당 4천만 원 배당 후 D씨 배당액 1.2억. 8천만 원 손실 + 회수까지 16개월. 변호사비·인지대 별도. HUG 가입이 없었던 결과다.

임차인 체크리스트

• 계약 시점 HUG 보증 가입 여부 확인
• 만기 6개월 전 신규 전세 시세 점검
• 만기 6개월 전 임대인 자력 점검 (등기부 변동, 근저당 추가)
• 만기 2개월 전 임대인에 갱신·반환 의사 서면 확인 (내용증명)
• 만기 직후 임차권등기명령 신청 (이사 전 등기 완료)
• HUG 가입자: 등기 완료 후 즉시 보증 이행 청구
• HUG 미가입자: 임차권 양도 시도 → 협상 결렬 시 소송
• 보증금 반환 시까지 이사·전입신고 변경 신중