SH·LH 공급 장기전세주택(시프트). 시세 80% 전세 + 최대 20년 거주. 무주택·소득·자산 기준. 청약 가점·우선공급. 입주 후 자격 유지 의무까지.
"전세금 4억에 2년 살다가 갱신할 때 5천 더 내라 그러고, 4년 차에 또 5천. 이게 사람 사는 거냐." 무주택 가구의 가장 큰 스트레스는 보증금이다. 2년마다 협상, 자력 부족하면 이사. 그런데 같은 자치구에 시세 4억짜리를 3억 2천에 빌릴 수 있고, 2년마다 5% 한도까지만 오르고, 20년까지 살 수 있는 임대 옵션이 있다면? 그게 SH·LH가 공급하는 장기전세주택, 흔히 **시프트(SHift)**라 부르는 공공임대주택이다.
이 글은 시프트의 법적 근거, 자격 기준, 청약 전략, 입주 후 자격 유지 의무까지 정리한다. 무주택 가구가 가장 안정적으로 거주할 수 있는 임대 옵션 중 하나지만, 자격 유지 의무를 모르면 입주 후 5년 만에 퇴거당하는 일도 있다.
시프트는 어떤 제도인가
법적 근거
장기전세주택은 「공공주택 특별법」 제48조에 근거한 공공임대주택의 한 형태다. 같은 법 제2조는 공공주택을 "국가·지자체 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 공공주택사업자가 건설·매입·임차하여 공급하는 주택"으로 정의한다. SH(서울)·LH(전국)이 대표 공공주택사업자다.
시세 80% + 최대 20년
보증금 수준: 인근 시세 80% 안팎. 시세 4억 → 시프트 3.2억 수준
거주 기간: 자격 유지 시 최대 20년 (2년 단위 재계약 × 10회)
임대료 인상: 공공주택 특별법 제49조 제2항에 따라 재계약 시 5% 이내 + 1년 내 재인상 금지
「공공주택 특별법」 제49조 제2항
공공임대주택의 공공주택사업자가 임대료 증액을 청구하는 경우(재계약을 하는 경우를 포함한다)에는 임대료의 100분의 5 이내의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 주택 임대료 변동률 등을 고려하여 증액하여야 한다. 이 경우 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액하지 못한다.
일반 시장 전세는 두 자릿수로 뛰어도 시프트는 5% 한도를 넘기지 못한다. 입주 시점부터 시세와 시프트 가격 차이가 매년 벌어진다.
자격 — 4가지 기준
1. 세대 무주택
본인 + 배우자 + 동일 세대원 전원 무주택. 부모·자녀 명의의 주택도 동일 세대라면 결격 사유다. 청약 신청·당첨·입주 후에도 유지해야 한다.
2. 소득
도시근로자 가구원수별 월평균 소득의 100~120% 이하. 단지별·평형별로 차등 적용. 예를 들어 3인 가구 100% 기준이 약 720만 원이면, 시프트 단지는 100~120% 한도를 단지·평형별로 별도 설정한다(2026년 기준 변동 가능, 공고문 확인 필수).
3. 자산
부동산: 일정 한도 (토지·건물 합산)
자동차: 일정 한도 (차량가액 기준)
단지·공급 회차별로 세부 기준이 다르다. SH·LH 공고문에 매번 명시된다.
4. 청약 통장
주택청약종합저축 또는 국민주택 청약 가능 통장 가입 + 일정 기간 납입. 가점 산정 기초이며 가입 기간이 길수록 유리하다.
청약 가점 — 가점제
항목
최대 점수 (개략)
주요 가점 요소
무주택 기간
32
만 30세 이후 or 혼인 이후 무주택 기간
청약 통장
17
가입 + 납입 횟수
부양 가족 수
35
본인 + 배우자 + 직계존비속
해당 지역 거주
5
서울·수도권 거주 기간
합계
약 84
-
가점 항목·점수는 단지·공급 회차에 따라 조금씩 다르다. 청약홈 가점 계산기로 사전 산정 가능.
우선공급
다음 자격 해당자에게 별도 물량(통상 20~40%)이 배정된다. 일반 경쟁률을 거치지 않고 우선공급 풀에서 경쟁한다.
자녀 있는 무주택 중산층 가구는 시프트가, 청년·신혼 1~2인 가구는 행복주택이, 저소득 가구는 국민임대가 적합한 경우가 많다.
사례 3선
사례 1 — 강남권 시프트 당첨
서울 강남 인근 시프트 단지 84㎡ 공급. A씨(맞벌이 부부 + 자녀 2명, 가점 75점). 인근 시세 8억, 시프트 보증금 6.4억. 청약 통장 10년 가입 + 무주택 기간 12년 + 부양 가족 3명. 1차 추첨 + 가점제로 당첨. 입주 후 2년 단위 재계약, 8년차 시점 인근 시세는 10억이지만 시프트 보증금은 7.0억 수준. 시장 시세 갭이 점점 벌어지는 구조다.
사례 2 — 입주 5년 후 자격 변동
B씨, 시프트 입주 시 가족 합산 소득 100% 기준 충족. 입주 5년 후 배우자 승진으로 소득이 130%로 초과. 재계약 시점 임대료 가산 통보 + 일정 한도 초과로 퇴거 통보. 자격 유지가 안 되면 시프트 혜택이 종료된다. 다만 즉시 퇴거가 아니라 유예 기간(통상 1~2년)이 주어진다.
사례 3 — 무주택 위반 퇴거
C씨, 시프트 입주 7년 차. 자녀 명의로 빌라 1채를 매수했는데 자녀가 동일 세대였다. 세대 무주택 위반 → 재계약 거부 + 퇴거. 본인 명의가 아니어도 동일 세대원 명의 주택은 모두 위반 사유다. 부모·자녀의 매수 계획이 있다면 시프트 자격에 미치는 영향을 사전 확인해야 한다.
입주 후 — 자격 유지 의무
무주택 유지
본인·배우자·세대원 전원 무주택. 주택 취득 시 즉시 신고 + 퇴거 사유. 동일 세대 여부가 핵심이므로 세대 분리·합산 신중. 부모·자녀 명의 매수 시 동일 세대 여부를 사전에 분리해 두는 사례도 있다.
소득 재검토 (2년 단위)
재계약 시점에 가구 소득을 재검토. 일정 한도(통상 100~140%) 초과 시 임대료 가산 → 추가 초과 시 퇴거 통보 → 유예 기간 후 실제 퇴거. 단지·회차별 기준 다름.
세대 변동 신고
결혼·이혼·자녀 분가·세대원 사망 등 모든 세대 변동은 즉시 SH·LH에 신고. 미신고 시 재계약 자격 검토에서 불이익.
임대료 정기 납부
연체 시 계약 해지 가능. 보증금이 크기 때문에 월 임대료 비중은 낮지만, 보증금 변동분이나 관리비 미납은 주의.
단지·평형·위치·가점 컷 사전 확인. 본인 가점이 컷에 못 미치면 우선공급 자격을 활용한다.
4단계. 우선공급 자격 확인
신혼·다자녀·장애·국가유공·노부모 등 해당 시 우선공급 풀로 신청.
5단계. 당첨 후 계약·입주
서류 검증 → 계약 → 입주. 잔금·관리비 일정 확인.
청약 체크리스트
세대 무주택 (본인·배우자·세대원)
도시근로자 소득 기준 충족
자산 기준 (부동산·자동차)
청약 통장 가입 + 납입 횟수
가점 사전 계산 (청약홈 계산기)
우선공급 자격 (신혼·다자녀 등)
SH·LH·마이홈 공고 모니터링
단지·평형·위치·인프라 검토
입주 후 체크리스트
무주택 유지 (본인·세대원 명의 점검)
소득 변동 신고 (2년 단위 재검토)
세대 변동 신고 (결혼·이혼·분가)
임대료 정기 납부
재계약 자격 재검토 준비 (서류)
임대료 인상 5% 한도 확인
마지막으로
장기전세주택은 무주택 + 소득·자산 기준을 충족하는 가구가 누릴 수 있는 가장 안정적인 임대 옵션 중 하나다. 시세 80% + 최대 20년 + 5% 인상 한도가 조합되면 일반 전세 대비 보증금·임대료·이사 부담이 크게 줄어든다. 시장 전세가 두 자릿수로 뛰면 시프트와의 가격 갭은 매년 벌어진다.
다만 자격 유지 의무가 핵심이다. 입주 후 본인 또는 세대원이 주택을 취득하거나 소득이 한도를 초과하면 재계약이 거부되고 퇴거할 수 있다. 자녀가 결혼·매수 계획이 있다면 세대 분리 시점을 사전에 설계해야 한다.
청약 가점은 본인이 단기간에 올리기 어렵다. 청약 통장 + 무주택 기간 + 부양 가족 + 거주 기간을 길게 관리하면서 우선공급 자격(신혼·다자녀 등)을 활용하는 게 가장 빠른 길이다. SH·LH 공고는 수시로 나오니 마이홈 포털 알림 설정을 켜둔다.
핵심 체크포인트
장기전세주택: 시세 80% 수준 전세 + 최대 20년 거주 가능 (재계약 자격 유지 시).
공급 주체: SH·LH가 「공공주택 특별법」에 따라 공급하는 공공임대주택의 한 형태.
자격 핵심: 세대 무주택 + 소득(도시근로자 월평균 100~120%) + 자산 기준.
청약 가점: 무주택 기간·청약 통장·부양가족 수·해당 지역 거주 기간.
임대료 인상 한도: 공공주택 특별법 제49조 제2항에 따라 재계약 시 5% 이내.
실행 체크리스트
SH·LH 청약 사이트 + 마이홈 포털로 공급 일정 모니터링
본인 세대 무주택 + 소득·자산 기준 사전 검토
청약 통장 가입 + 납입 횟수·기간 확인
가점 산정 + 우선공급 자격(신혼·다자녀 등) 확인
당첨 후 입주 자격 유지 의무 숙지 (무주택·소득)
재계약 시 임대료 5% 한도 확인 + 소득 재검토 준비
주의사항
입주 후 무주택 위반: 본인·세대원이 주택 취득 시 퇴거 사유.
소득 초과: 재계약 시 임대료 가산 + 일정 한도 초과 시 퇴거 가능.
위장 전입·자격 허위: 임대차계약 해지 + 재청약 제한.
세대 변동 미신고: 결혼·이혼·분가 등 미신고 시 자격 검토 불이익.
자주 묻는 질문
장기전세주택(시프트)이란 무엇인가요?
SH(서울주택도시공사)·LH(한국토지주택공사)가 「공공주택 특별법」 제48조에 근거해 공급하는 공공임대주택의 한 형태로, 전세 보증금 형식으로 시세 80% 수준에 임대하며 최대 20년까지 자격 유지 시 거주할 수 있다. 일반 전세보다 보증금이 낮고 임대료 인상이 5% 한도로 묶여 있어 무주택 실수요자에게 안정적이다. 서울에서는 'SHift(시프트)' 브랜드로 유명하다.
자격 기준은?
공통적으로 1) 세대 구성원 전원 무주택, 2) 도시근로자 월평균 소득 100~120% 이하(가구 인원·평형에 따라 차등), 3) 부동산·자동차 자산 기준, 4) 청약 통장 가입(국민주택 청약 가능 통장 또는 주택청약종합저축)이 요구된다. 단지·공급 회차별로 세부 기준이 다르므로 SH·LH 공고문을 반드시 직접 확인해야 한다.
청약 가점은 어떻게 매기나요?
무주택 기간, 2) 청약 통장 가입 기간, 3) 부양 가족 수, 4) 해당 지역(서울·수도권 등) 거주 기간이 기본 항목이다. 가점이 높을수록 당첨 확률이 올라간다. 추가로 우선공급 자격(신혼부부·다자녀·장애·국가유공·노부모 부양 등) 해당자에게는 별도 물량이 배정된다. 본인 가점은 청약홈에서 사전 산정해 둘 수 있다.
입주 후에는 자격을 어떻게 유지하나요?
세대 전원 무주택 유지 (본인·배우자·세대원이 주택 취득 시 퇴거 사유), 2) 소득은 재계약 시 재검토되며 일정 한도 초과 시 임대료 가산 또는 퇴거 통보가 가능. 3) 결혼·이혼·자녀 분가 등 세대 변동 즉시 신고. 4) 임대료 정기 납부. 통상 2년·5년 단위 재계약 시점에 자격 재검토가 진행된다.
임대료 인상 한도는?
「공공주택 특별법」 제49조 제2항은 공공임대주택의 임대료 증액 시 5% 이내, 주거비 물가지수 + 인근 임대료 변동률을 고려하도록 규정한다. 또한 증액 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없다. 일반 전세 시장이 두 자릿수로 뛰어도 시프트는 5% 한도를 넘기지 못하므로 시세 차이가 점점 벌어진다.
일반 공공임대(국민임대·행복주택)와 어떻게 다른가요?
국민임대는 시세 60~80%의 월세 중심, 행복주택은 청년·신혼·고령자 등 특정 계층에게 시세 60~80%로 공급하며 거주 기간이 6~20년으로 계층별로 다르다. 시프트(장기전세)는 보증금 위주의 전세 형식 + 시세 80% + 최대 20년이라는 특징으로 차별화된다. 특히 자녀 있는 무주택 중산층 가구에 매력적이다.
