전세/월세3
최우선변제권, 내 보증금은 무조건 안전할까?
집이 경매 넘어가도 선순위 근저당보다 먼저 배당받는 소액임차인 최우선변제권. 하지만 기준 시점과 금액 제한이 있습니다.
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핵심 체크포인트
1. 기준 시점은 '담보물권 설정일'
내가 계약한 날짜의 법 기준이 아니라, 등기부상 가장 먼저 설정된 근저당권 날짜 당시의 법 기준을 따릅니다. 옛날에 융자가 있었다면 보증금 한도가 훨씬 낮을 수 있습니다.
2. 소액보증금 범위 (서울 기준)
2023년 기준 보증금 1.65억 원 이하일 때 최대 5,500만 원까지 최우선 변제. 이 금액을 넘으면 한 푼도 먼저 못 받습니다.
실행 체크리스트
- 대법원 인터넷등기소: '소액임차인의 범위 등 안내' 메뉴에서 근저당 날짜별 변제 금액을 확인할 수 있습니다.
- 월세 보증금 조절: 불안한 집이라면 보증금을 최우선변제 구간 안쪽으로 낮추고 월세를 높이는 것이 안전합니다.
주의사항
- 경매 개시 결정 등기 전까지 전입신고와 점유를 마쳐야 인정됩니다. 경매 직전에 들어간 '방 쪼개기' 가짜 세입자는 보호받지 못합니다.
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