전세사기 보증금 3분의 1 국가 보장 — 2026년 5월 통과 최소보장제·선지급 제도

2026년 5월, 전세사기 피해 구제가 한 단계 더 들어왔다

2026년 4월 23일 국회 본회의에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 개정안이 통과됐고, 같은 해 5월 12일 공포되어 시행 단계에 들어갔다. 이번 개정의 핵심은 두 가지다. 첫째, 경공매가 끝나도 보증금을 충분히 회수하지 못한 피해자에게 국가가 임차보증금의 3분의 1 수준까지 부족분을 보전하는 최소보장제가 신설됐다. 둘째, 신탁사기처럼 경공매 자체가 사실상 막혀 있는 피해자에게는 정부가 지원금을 먼저 지급하고 나중에 정산하는 선지급 후정산 트랙이 만들어졌다.

기존 특별법은 우선매수권, 경공매 유예, 신용회복 지원, LH 매입임대 등 주거 안정에 무게가 실려 있었다. 이번 개정은 그 위에 처음으로 현금성 보전 장치를 얹은 것이다.

최소보장제 — "경공매 끝나면 끝"이 아니라 바닥을 깐다

어떤 구조인가

전세사기 피해자가 경매·공매 절차를 통해 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 국가가 그 차액을 재정으로 보전한다. 다시 말해 보증금의 3분의 1을 일종의 하한선으로 둔다는 의미다. 전액을 보장하는 제도가 아니라는 점은 분명히 짚어둘 필요가 있다.

가상의 사례로 보면

• 보증금 1억 5천만 원에 입주한 임차인 A씨가 전세사기피해자로 결정됐다고 가정해보자.
• 경공매를 통해 4천만 원만 회수했다면, 3분의 1 기준선(5천만 원) 대비 1천만 원이 부족하다.
• 이 1천만 원이 최소보장제의 보전 대상이 된다 (구체 산정 공식·요건은 시행령·정부 안내에 따라 확정).

기준선을 어떻게 산정하는지, 어떤 비용을 차감하고 어떤 금액을 회수액으로 인정하는지는 시행령·고시·국토교통부 공식 안내로 확정된다. 본인 사례에 적용되는 정확한 숫자는 반드시 정부 안내·HUG 상담을 거쳐 확인해야 한다.

선지급 후정산 — 경공매가 막힌 신탁사기형 피해

왜 별도 트랙이 필요했나

신탁등기로 소유권이 신탁회사 명의로 넘어가 있는 상태에서 임대인이 보증금을 빼돌리는 이른바 신탁사기는, 임차인 입장에서 경공매 절차 자체에 들어가기조차 어렵다. 기존 특별법의 보호 수단이 사실상 작동하지 않는 사각지대였다.

이번 개정은 이런 무권계약 피해자에 한해 정부가 먼저 지원금을 지급한 뒤, 추후 회수·구상권 행사 등을 통해 정산하는 절차를 신설했다. 시간 싸움이 핵심인 사기 유형에서 피해자가 일단 숨을 돌릴 수 있게 한 게 가장 큰 변화다.

누가 받을 수 있나 — 대상 자격은 그대로 까다롭다

이번 개정은 보전 수단을 추가했을 뿐, 누가 "전세사기피해자"인지를 정하는 요건 자체는 종전 특별법을 따른다. 즉 전세사기피해자지원위원회의 결정을 받지 못한 사람은 이번 최소보장·선지급 트랙에도 자동으로 들어가지 못한다.

• 보증금 미반환이라고 모두 적용되는 것이 아니다.
• 임대인의 사기 의도, 다수 피해자 발생, 회수 가능성 부족 등의 요건이 종전대로 적용된다.
• 본인이 결정을 아직 받지 않았다면, 보전 신청보다 피해자 결정 신청이 먼저다.

신청 절차의 큰 그림

1. 전세사기피해자 결정 신청 — 시·도 또는 국토교통부 창구.
2. 경공매 진행 / 종료 확인 — 어떤 트랙(최소보장 vs 선지급)을 탈지 결정되는 분기점.
3. 회수액 산정 — 실제 회수 금액과 보증금의 3분의 1을 비교.
4. 최소보장금 또는 선지급금 신청 — HUG 전세피해지원센터·국토교통부 안내에 따른 서류 제출.
5. 지급·정산 — 선지급의 경우 사후 정산 절차가 별도로 진행된다.

세부 신청 양식·필요 서류·기한은 시행 시점에 맞춰 정부가 공식 가이드로 안내한다. 임의로 추정하지 말고 공식 창구 안내를 그대로 따르는 것이 안전하다.

가상의 사례로 보는 두 트랙

사례 1 — 빌라 경공매를 거친 임차인 B씨

서울 화곡동 다세대주택에 보증금 1억 8천만 원으로 입주한 B씨. 임대인이 다수의 주택에서 보증금을 떼먹고 잠적하면서 전세사기피해자로 결정됐다. 경공매를 통해 회수한 금액은 6천만 원. 임차보증금의 3분의 1 기준선(6천만 원)과 비교하면 거의 일치한다.

• 이 경우는 회수액이 기준선과 같거나 약간 부족한 정도라 최소보장제의 보전 금액이 크지 않을 수 있다.
• 만약 회수액이 4천만 원이었다면, 부족분 2천만 원이 보전 대상이 될 가능성이 생긴다(구체 산정은 시행령·고시에 따른다).
• B씨가 가장 먼저 해야 할 일은 경공매 종료 후 정확한 회수액 산정 자료와 피해자 결정서를 묶어 HUG 전세피해지원센터에 상담을 신청하는 것이다.

사례 2 — 신탁사기 무권계약 임차인 C씨

C씨는 신탁등기 사실을 모른 채 임대인과 임대차계약을 체결했다가, 신탁회사로부터 "임차인 권리가 없으니 명도하라"는 통지를 받았다. 신탁사기는 경공매 자체가 작동하지 않아 기존 특별법으로는 사실상 구제가 어려운 사각지대였다.

• 이번 개정으로 C씨는 선지급 후정산 트랙의 적용을 검토할 수 있다.
• 정부가 먼저 지원금을 지급한 뒤 추후 임대인·공범에 대한 구상권 행사·회수 절차를 통해 정산한다.
• C씨가 챙겨야 할 핵심은 신탁등기 사실을 인지하지 못한 정황 자료(공인중개사의 설명 부재, 임대인의 적극적 기망 등)와 피해자 결정 신청서다.

종전 제도와의 차이 — 어디가 달라졌나

종전 특별법이 "거주를 잃지 않게 하겠다"는 주거 안정 중심이었다면, 이번 개정은 "잃어버린 돈의 일부라도 국가가 메운다"는 현금성 보전 장치를 처음으로 얹은 것이다.