전세 만기 전 이사 — 중개수수료·월세·관리비 누가 부담하나

전세·월세 만기 전 이사는 임차인 입장에서 가장 부담스러운 거래 중 하나다. **"복비는 누가 내나"**라는 한 문장 안에 월세·관리비·이사 일정·보증금 반환·임대인 협조까지 모든 변수가 얽혀 있고, 한 가지를 잘못 짚으면 수십만 원에서 수백만 원이 차이 난다. 그런데 이 문제는 단순한 관행 문제가 아니라 현재 본인의 임대차가 어느 단계에 있느냐에 따라 법적 결론이 완전히 달라진다. 묵시적 갱신 중인지, 계약갱신청구권 행사 후 갱신된 기간인지, 최초 2년 기간 중인지를 먼저 판단해야 한다.

가장 먼저 — 본인 임대차의 단계를 진단

중도 퇴실의 모든 룰은 임대차가 어느 단계에 있는지에 따라 갈린다. 다음 표가 출발점이다.

이 표를 머릿속에 그리고 시작하면 협상의 출발점이 달라진다. 갱신요구권을 행사하고 한 달 만에 이사가 필요해진 임차인이 "복비를 못 낸다"고 말하는 건 법적으로 정당한 주장이지, 떼쓰는 게 아니다. 반면 최초 2년 중 첫해에 사정상 이사가 필요한 임차인이라면 임대인의 협조를 얻기 위해 수수료·매물 노출 협조 같은 카드를 자발적으로 제시하는 게 거래의 실용이다.

최초 임대차 2년 기간 중 — 임차인 책임 원칙

이 단계는 법이 임차인에게 도중 해지권을 주지 않는다. 즉 임대인이 동의하지 않으면 계약을 일방적으로 종료할 수 없다. 다음과 같이 운영된다.

• 임대인은 새 임차인을 즉시 받을 의무가 없다.
• 새 임차인이 들어오기 전까지 본인은 월세·관리비를 부담한다.
• 새 임차인을 구하는 중개수수료도 통상 본인 부담.
• 매물 노출·실사에 적극 협조하면 기간이 단축돼 본인 부담이 줄어든다.

다만 임대인 입장에서도 공실이 길어지는 건 손실이다. 임대인이 흔쾌히 동의해 합의 해지로 가는 경우가 실제로 많고, 이때 수수료를 임대인·임차인이 절반씩 부담하는 협상도 흔하다. 합의를 끌어내려면 다음 카드를 제시하면 효과적이다.

1. 매물 노출·실사 일정에 100% 협조하겠다는 약속
2. 깨끗한 청소 상태로 유지 + 사진 제공
3. 일부 수수료 분담 제안
4. 새 임차인 입주일까지의 월세는 본인 부담 확약

이 조건들을 미리 카톡으로 제안하면 임대인의 동의를 얻기 쉬워진다.

묵시적 갱신 후 해지 — 3개월 통고가 핵심

주택임대차보호법 제6조의2의 법문은 매우 짧고 강력하다.

① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

이 조항이 의미하는 바는 분명하다. 묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 정확히 3개월 후에 계약이 자동 종료된다. 임대인이 새 임차인을 구했는지 여부는 관계없다.

수수료 부담 측면에서 통설은 다음과 같이 정리된다. 임차인이 법정 권한으로 해지하는 것이므로 새 임차인 모집은 임대인의 임대 활동이고, 그 비용은 임대인 부담이라고 보는 게 다수다. 단 법문에 명시는 없으므로 일부 임대인은 임차인 부담을 주장하기도 한다. 이 경우 분쟁조정위·민사소송에서 다수설이 일반적으로 인용된다.

월세 부담은 통고일로부터 3개월까지다. 3개월 경과 후에는 임차 관계 자체가 종료되므로 임차인의 월세 의무도 같이 종료된다.

갱신요구권 행사 후 해지 — 묵시적 갱신과 동일 룰

주임법 제6조의3 제2항에 따라 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한해 행사할 수 있다. 그렇게 갱신된 임대차는 같은 조 제4항에 따라 다음과 같이 처리된다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

즉 갱신요구권으로 2년 더 갱신된 임대차에 대해서도 임차인은 언제든 통고 후 3개월로 해지할 수 있다. 이는 갱신요구권 행사 직후라도 마찬가지. 갱신해 놓고 한 달 뒤에 이사 사정이 생겨도, 통고 3개월 후 계약이 종료된다.

이 룰을 모르고 "이미 갱신했으니 2년 채워야 한다"고 자포자기하는 임차인이 많다. 법은 임차인에게 도중 해지권을 명확히 보장하고 있다는 사실을 기억하자.

분쟁 사례 — 가장 자주 일어나는 4장면

사례 1 — "복비 임대인이 내라"가 받아들여진 경우

서울 강서구 빌라 전세에서 묵시적 갱신 상태로 9개월째 거주하던 임차인이 직장 이전으로 도중 해지를 통지했다. 임대인은 "그래도 복비는 임차인 부담"이라고 주장. 임차인은 주임법 제6조의2의 법정 해지권을 근거로 거부했고, 임대인이 한 달 만에 새 임차인을 구한 뒤 수수료 청구를 시도했으나 임차인이 임대차분쟁조정위에 신청 → 임대인 부담으로 조정됐다.

사례 2 — 최초 기간 중 합의 해지로 절반씩

서울 마포구 오피스텔 월세에서 입주 8개월 만에 이사가 필요해진 임차인이 매물 노출에 적극 협조하면서 임대인과 협상. 임대인은 공실 기간을 최소화하기 위해 동의했고 수수료 절반씩 분담 + 새 임차인 입주 전일까지 월세 임차인 부담으로 합의했다. 카톡으로 모든 합의 사항을 정리한 게 핵심.

사례 3 — 임대인 비협조로 보증금 회수 지연

전세 만기 5개월 전 임차인이 도중 해지를 시도했으나 임대인이 매물 광고·실사에 비협조적. 새 임차인을 5개월간 구하지 못해 임차인은 만기까지 월세를 부담하고, 이사 후에는 보증금 미반환으로 임차권등기명령을 신청. 임대인이 광고를 의도적으로 거부했다는 카톡 기록을 근거로 임차권등기 + 보증금 반환 청구 소송으로 회수.

사례 4 — 구두 합의만 믿고 손해

임차인이 "복비는 임대인이 부담한다"는 임대인 구두 약속을 믿고 이사 강행. 보증금 정산 시점에 임대인이 입장을 바꿔 수수료 60만 원을 보증금에서 공제. 임차인은 카톡·녹취 어떤 증거도 없어 결국 분쟁조정에서도 인정받지 못함. 구두 약속은 거의 반드시 분쟁의 씨앗이 된다.

안전한 중도 퇴실 절차 — 6단계

1단계 — 본인 단계 진단 + 법적 권한 확인

먼저 표를 보고 본인이 어느 단계인지 정확히 파악한다. 헷갈리면 계약일·갱신 이력을 시간순으로 정리.

2단계 — 서면 해지 통지

카톡·문자·이메일·내용증명 중 선택. 통지일이 3개월 기산점이 되므로 명확한 문장이 필요하다.

예시: "○○○ 호 임대차 계약에 대해 ○○○○년 ○○월 ○○일자로 해지 의사를 통지합니다. 주택임대차보호법 제6조의2(또는 제6조의3 제4항)에 따라 본 통지 도달일로부터 3개월 후 효력이 발생합니다."

3단계 — 매물 노출·실사 협조

매물 광고용 사진을 본인이 깨끗하게 찍어 제공하면 노출이 빨라진다. 실사 일정도 가능한 시간대를 미리 알려 주면 임대인·중개사 모두 협조가 쉬워진다.

4단계 — 합의 사항은 모두 서면화

수수료·월세 부담·이사 일정·청소 등 합의 사항을 모두 카톡 한 줄로라도 남긴다. 임대인이 "응 그렇게 해"라고 답한 카톡 캡처만 있어도 분쟁 시 결정적 증거가 된다.

5단계 — 이사 일정 + 보증금 반환 일정 정렬

새 임차인의 보증금 → 임대인 → 본인의 보증금 흐름이 같은 날 정렬되도록 일정을 잡는다. 임대인이 새 임차인 보증금을 받기 전에 본인 보증금을 줄 의무는 약화돼 있어 이 흐름을 못 맞추면 회수가 지연된다.

6단계 — 보증금 미반환 시 임차권등기명령

새 임차인을 못 구한 상태로 만기·해지 효력 발생일이 도래하면 임차권등기명령을 신청한다. 주임법 제3조의3에 따른 임차권등기는 대항력·우선변제권을 유지시켜 다른 곳으로 이사해도 보증금 보호가 가능하다.