전세사기 피해자 지원 특별법 — 자격·지원 내용

2022~2023년 수도권 빌라 시장을 중심으로 터진 대규모 전세사기 사태 이후, 정부는 임차인이 사전에 가입한 HUG 보증만으로는 구제가 불가능한 광범위한 피해자들을 위해 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법을 2023년 6월 시행했다. 2024년과 2025년 두 차례 개정을 거치면서 보증금 상한 상향, 긴급복지 특례, LH 우선매수권 양도 등으로 지원 범위가 꾸준히 확대되고 있다. 핵심은 HUG에 가입하지 않은 피해자도, 임대인이 잠적했더라도, 일정 요건만 갖추면 정부가 사후적으로 구제한다는 점이다. 이 글은 피해자 요건, 지원 내용, 신청 절차, HUG와의 병행 운영, 그리고 실제 사례까지 정리한다.

특별법의 구조 — 왜 만들어졌는가

시행 배경

전세사기는 보증금 미반환이라는 단일 문제가 아니라, 임대인의 무자력·다중 임대·신탁 등 복합 구조가 결합한 결과다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖추더라도 임대인이 다수의 주택을 무자력으로 취득해 보증금을 가로채는 구조에서는 회수가 사실상 불가능했다. 2022~2023년 인천 미추홀구·서울 강서구·경기 화성 일대에서 수천 가구 규모의 피해가 발생하자, 기존 법체계로는 구제가 어려운 피해자를 대상으로 별도의 법률을 마련한 것이 이 특별법이다.

운영 주체

국토교통부 산하 전세사기피해지원위원회가 피해자 결정의 최종 심의·의결 기관이다. 신청 창구는 주민등록 주소지의 시·도청이고, 사후 지원은 LH(우선매수권 양도·공공임대 전환), HUG(보증금 반환·매입), 시중은행(저금리 융자), 시·군·구청(긴급복지·세제 감면)이 각각 담당한다.

피해자 요건 — 특별법 제3조 4가지

특별법 제3조는 다음 4가지를 모두 갖춘 임차인을 피해자로 본다.

1. 대항력과 확정일자 (또는 임차권등기·전세권 설정)

주택임대차보호법 제3조에 따른 주택의 인도와 주민등록(전입신고), 같은 법 제3조의2 제2항에 따른 확정일자가 기본 요건이다. 임차권등기명령을 마쳤거나 민법상 전세권을 설정한 경우도 인정된다. 확정일자가 없는 임차인은 원칙적으로 대상이 아니다.

2. 보증금 한도

임차보증금이 5억 원 이하여야 한다. 다만 같은 조 단서는 위원회가 시·도별 여건과 피해자 여건을 고려해 2억 원의 범위에서 상한을 상향할 수 있다고 정해, 실무상 7억 원까지 인정되는 사례가 있다.

3. 다수 피해

임대인의 파산·회생절차 개시, 임차주택의 경매·공매(국세·지방세 체납에 따른 압류 포함), 임차인의 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상돼야 한다. 단독 피해는 일반 임대차 분쟁으로 분류되어 특별법 대상이 아니다.

4. 임대인의 기망 정황

임대인등에 대한 수사 개시, 기망 행위, 보증금 반환능력이 없는 자에 대한 임차주택 양도, 보증금 반환능력 없이 다수의 주택을 취득·임대한 정황 중 하나 이상이 인정돼야 한다. 단순한 자금 사정 악화는 부족하고, "임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의도가 없었다"는 정황이 필요하다.

적용 제외

같은 조 제2항은 HUG 보증·임대인 보증으로 보증금 전액 회수가 가능한 경우, 최우선변제로 보증금 전액이 보호되는 경우, 대항력·우선변제권만으로 보증금 전액 회수가 가능하다고 판단되는 경우는 대상에서 제외한다.

지원 내용 — 5종 패키지

1. 우선매수권

피해 주택이 경매·공매에 부쳐졌을 때, 피해자는 최고가 매수인이 신고한 매수가격으로 우선해 매수할 수 있는 권리를 가진다. 시세보다 낮은 매수가로 본인이 살던 주택을 다시 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 자력으로 매수할 자금이 없는 경우 LH에 우선매수권을 양도하면 LH가 매수한 뒤 피해자에게 공공임대로 재공급한다.

2. 저금리 융자

매수자금이나 새 주거 자금을 위해 디딤돌·버팀목 대출 한도를 확대한 저금리 융자를 받을 수 있다. 통상 1~2억 원 한도에서 일반 디딤돌보다 낮은 금리가 적용된다.

3. 세제 감면

피해 주택을 우선매수할 때 취득세를, 보유 기간에 따라 재산세·종합부동산세를, 매도 시 양도소득세를 감면받는다. 한도·요건은 매년 조세특례제한법과 지방세특례제한법 개정으로 갱신된다.

4. 긴급복지 특례 (특별법 제28조)

특별법 제28조는 전세사기피해자와 생계·주거를 같이 하는 가구 구성원을 긴급복지지원법 제5조의 긴급지원대상자로 본다고 정한다. 즉 별도 자산·소득 심사 없이 긴급 생계비·의료비·주거비 지원이 가능하다. 보증금이 묶여 단기 생활이 어려운 피해자에게는 즉각적인 효과가 있다.

5. 법률 자문

대한법률구조공단을 통해 무료 법률상담과 소송 대리를 받을 수 있다. 일부 지자체는 별도 변호사 자문 비용을 지원한다.

신청 절차 — 4단계

1단계 — 피해 자료 정리

다음 자료를 한 폴더에 묶어 둔다.

• 임대차계약서, 확정일자가 날인된 계약서 사본
• 전입세대열람내역서
• 임대인에게 보낸 내용증명과 답신
• HUG 청구 기록 (가입자에 한함)
• 임차권등기명령 결정문 (등기 완료된 경우)
• 형사고소장·민사소장 사본 (진행 중인 경우)
• 등기부등본 (소유권·근저당·신탁등기 확인)

2단계 — 시·도 신청

주민등록 주소지의 시·도청 부동산·주택 부서에 전세사기피해자 결정신청서를 제출한다. 일부 시·도는 온라인 신청을 지원하고, 일부는 방문 접수만 가능하다. 신청서는 국토교통부 또는 시·도 홈페이지에서 양식을 받는다.

3단계 — 심의

시·도가 자료를 검토한 뒤 국토교통부에 송부하면, 전세사기피해지원위원회가 1~3개월 내 심의·의결한다. 추가 자료 제출 요청이 있을 수 있으므로 신청 후 연락처를 비워 두지 않는다.

4단계 — 결정 통보와 개별 지원 신청

피해자 결정 통보를 받으면 결정문을 들고 LH(우선매수권 양도·공공임대), HUG(매입), 시중은행(저금리 융자), 시·군·구청(긴급복지·세제) 창구를 각각 방문해 본인 상황에 맞는 지원을 신청한다.

HUG 보증과 특별법 — 병행 운영

두 제도는 배척 관계가 아니다. HUG 보증으로 일부를 우선 회수하면서 동시에 특별법으로 우선매수권과 긴급복지를 신청할 수 있다. 가입자도 특별법 신청을 같이 진행하는 것이 표준이다.

실제 사례

사례 1 — 우선매수권 + 공공임대 전환

인천 미추홀구의 30대 임차인이 보증금 1.7억 빌라에서 임대인의 파산으로 피해를 입었다. HUG 미가입자였지만 특별법으로 피해자 결정을 받았다. 자력 매수 여력이 없어 LH에 우선매수권을 양도했고, LH가 해당 주택을 매수해 같은 임차인에게 공공임대로 재공급했다. 임차인은 보증금 일부를 손실했지만 거주 안정성과 주거 비용 감소를 확보했다.

사례 2 — 자료 부족으로 인정 거절

서울 강서구의 임차인이 보증금 미반환 피해를 입었지만, 임대인의 기망 정황을 입증할 자료가 부족했다. 다중 임대 정황은 있었으나 같은 임대인 명의의 다른 피해자가 1명에 그쳐 "2인 이상의 피해" 요건이 충족되지 않았다. 결정이 거절되어 일반 민사소송과 HUG(가입자였음) 청구로 절차가 전환된 사례다.

사례 3 — HUG + 특별법 + 민사 병행

경기 화성의 임차인이 보증금 2.5억 피해를 입었다. HUG 가입자였고 특별법 피해자 결정도 받았다. HUG로 보증금의 80%를 회수하고, 나머지 20%는 임대인 상대 민사소송과 형사고소로 추급을 시도했으며, 특별법 긴급복지 특례로 단기 생활비를 지원받았다. 3개 채널을 모두 활용한 종합 사례다.