건축물대장 vs 등기부등본 — 내용 다를 때 기준 서류

"같은 집인데 등기부등본 면적은 84㎡, 건축물대장 면적은 92㎡로 적혀 있어요. 어떤 게 맞는 거죠?" 중개 현장에서 가장 자주 받는 질문 중 하나다. 결론부터 말하면 항목마다 우선 서류가 다르다. 면적·용도·위반 여부는 건축물대장, 소유자·근저당은 등기부등본이 기준이다. 그리고 둘 다 발급해서 차이를 발견하고 의뢰인에게 설명하는 것까지가 공인중개사법 제25조 확인·설명 의무의 핵심이다.

부동산 공부 4종 — 각각의 역할과 한계

부동산 한 건을 둘러싼 공적 장부는 보통 4가지다. 어느 하나만 봐서는 전체 모습이 보이지 않는다.

문제는 이 4종이 서로 다른 법령으로 관리된다는 점이다. 등기부는 부동산등기법, 건축물대장은 건축법 제38조, 토지대장·지적도는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률이 근거다. 법령이 다르니 갱신 주기와 책임 부서도 다르다. 그래서 차이가 발생한다.

4종 모두 발급하고 한 장의 비교표로 정리하는 것이 중개 실무의 출발점이다. 한 종만 봐서는 절대 안 된다.

항목별 — 기준 서류 정리

1. 면적 — 건축물대장 우선

연면적·전용면적·공용면적·층별 면적까지 모두 건축물대장이 공식 기록이다. 사용승인 시점에 시·군·구청이 작성하고 증축·개축 시 갱신한다. 등기부의 면적은 등기 신청 당시 자료라 건축물대장이 갱신돼도 등기는 즉시 변경되지 않는다. 실측값은 또 다른데, 도배·벽 두께·발코니 확장 여부에 따라 공부 면적과 ±2~5% 차이가 흔하다.

매매·임대 계약서에는 건축물대장 면적을 기준으로 적되, 실측값을 별도 명시하는 방식이 안전하다.

2. 용도 — 건축물대장 우선

등기부등본의 용도란은 "주택", "근린생활시설" 정도로 간단하다. 건축물대장은 더 세분된다: 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트·1종 근생·2종 근생·업무시설 등. 임대차 계약에서 주택임대차보호법 적용 여부를 결정짓는 것은 건축물대장의 용도다. 등기부에 "주택"으로 적혀 있어도 건축물대장이 "근린생활시설"이면 주임법 보호를 못 받을 위험이 크다.

3. 소유자·권리관계 — 등기부등본 우선

소유권은 부동산등기법상 등기로 공시된다. 건축물대장 소유자란은 행정 참고용이고, 매매·상속·증여로 소유권이 바뀌어도 등기 이전이 완료된 후에야 비로소 효력이 생긴다. 거래 시는 반드시 등기부 갑구의 현재 소유자와 계약 상대방 신분증을 대조해야 한다. 근저당·가압류·전세권 등 권리도 모두 등기부 을구에서 확인한다.

4. 지번·지목·경계 — 토지대장·지적도 우선

지번은 토지대장, 경계와 인접 필지는 지적도가 공식 자료다. 도로명주소는 별개 체계라 지번 주소와 함께 확인해야 한다. 인접 필지 침범 여부, 도로 접면 길이, 맹지 여부 등은 지적도에서 읽어내야 한다.

5. 위반건축물 표시 — 건축물대장에만

가장 중요한 항목이다. 위반건축물 표시는 건축물대장 표제부 상단에만 표기되고 등기부에는 일절 나타나지 않는다. 등기부만 보고 거래했다가 입주 후 시정명령서를 받는 사고가 매년 반복된다.

위반건축물 — 중개 사고의 단골 원인

건축법 제79조는 위반 건축물에 대해 허가권자(시장·군수·구청장)가 해체·개축·증축·수선·용도변경·사용금지 등을 명할 수 있다고 규정한다. 시정명령을 받고도 이행하지 않으면 같은 법 제80조에 따라 이행강제금이 부과된다.

이행강제금 — 얼마나 무거운가

건축법 제80조 제1항은 위반 유형별 산정식을 정한다.

• 건폐율·용적률 초과, 무허가·미신고 건축: 1㎡당 시가표준액의 50% × 위반 면적 × 위반 내용별 비율
• 그 외 위반: 시가표준액의 10% 범위에서 위반 내용별 금액
• 영리 목적·상습 위반: 최대 2배까지 가중 (제80조 제2항)
• 반복 부과: 최초 시정명령일 기준 연 2회 이내 범위에서 시정 시까지 반복 (제80조 제5항)

연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물은 1/2 범위에서 조례로 감경되지만 그래도 누적되면 수천만 원에 달한다. 매수자가 이를 모두 떠안는다.

흔한 위반 패턴

• 옥상 컨테이너·가건물: 무허가 증축. 외관에서 바로 보인다.
• 베란다·테라스 확장: 발코니 폐쇄·외부 벽체 신설.
• 외부 철제 계단: 다가구→다세대 무단 분리.
• 상가 주거 전용: 1종 근생을 주택으로 사용.
• 반지하 주거 전용: 창고 용도를 거주로.

임장 체크포인트

건축물대장 위반 표시가 없어도 안심하면 안 된다. 단속 전인 경우도 많다. 임장 시 위성지도(카카오맵·네이버지도)와 실제 외관 비교, 옥상·옥탑·외벽 증축 의심 흔적, 다가구의 호수 변경 흔적을 본다.

사례로 보는 면적 차이

사례 1 — 등기부 84㎡, 건축물대장 87㎡

흔한 경우다. 매도자가 과거 일부 수선·증축을 합법적으로 진행했지만 등기 면적 변경 등기를 따로 하지 않은 케이스. 건축물대장이 맞다. 계약서에는 건축물대장 면적을 기재하고 등기 면적 차이는 특약에 명시한다. 잔금 후 매수자 명의 등기 시 면적 경정등기를 동시에 진행한다.

사례 2 — 등기부 84㎡, 건축물대장 92㎡, 위반표시 있음

무허가 증축이다. 시정명령이 이미 내려졌고 매년 이행강제금이 누적되는 중일 수 있다. 매수 전 시·군·구청 건축과에 ① 현재까지 누적된 이행강제금 ② 시정 비용 견적 ③ 시정 가능 여부(불가하다면 해체 명령)를 확인한다. 매매가에 시정 비용을 반영하거나 매도자가 시정 후 거래하도록 협상한다.

사례 3 — 양 서류 모두 84㎡, 실측 78㎡

벽체 두께·발코니 확장 안 됨·공용공간 계산법 등으로 발생하는 차이다. 측량업체에 정식 측량을 의뢰하고 임대차 계약 시는 "실측 ○○㎡, 공부상 84㎡"로 함께 기재한다. 매매라면 ㎡당 단가 협상 자료가 된다.

사례 4 — 상속 진행 중 매물

등기부 갑구에는 사망한 부친 명의가 그대로, 건축물대장도 부친 명의. 실제 권리자는 상속인 3명이다. 거래하려면 ① 상속인 전원의 동의 ② 협의분할 또는 법정상속분 ③ 상속등기 완료 후 거래가 안전하다. 미등기 상태 거래는 분쟁 1순위다.

중개사 — 실무 체크리스트

사전 발급 (계약 전)

공인중개사법 제25조 제1항은 "토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시"하도록 명시한다. 즉, 발급해서 의뢰인에게 보여주는 것까지가 법적 의무다.

• 인터넷등기소(iros.go.kr) — 등기부등본
• 세움터(eais.go.kr) — 건축물대장
• 정부24(gov.kr) — 토지대장·지적도
• 발급일 3개월 이내 자료 사용

차이 발견 시 절차

1. 시·군·구청 건축과·재산세과·세무과에 사실 확인 (전화 또는 방문)
2. 위반표시 있으면 위반 내용·이행강제금 누적액·시정 가능 여부 확인
3. 측량 필요 시 의뢰인과 비용 부담 협의
4. 확인설명서 "기타 사항"란에 차이 내용 명시
5. 의뢰인 서명·날인 확인

확인설명서 작성 예시

"본 건축물대장 면적은 92㎡, 등기부 면적은 84㎡로 8㎡ 차이가 있음. 건축물대장 표제부에 '위반건축물(2023.5.12. 옥탑 무허가 증축)' 표시 있음. 시정명령 미이행 시 건축법 제80조에 따른 이행강제금 부과 사실, 매수자에게 승계됨을 설명하였음."