공인중개사법 제15조의 고용인 신고 의무와 2023년 4월 신설된 보조원 5배수 채용 한도를 정리한다. 미신고·초과 채용 시 등록취소·과태료가 부과되며, 직무교육과 '중개보조원입니다' 사전 고지 의무까지 챙겨야 한다. 개업공인중개사가 알아둬야 할 채용 절차와 사용자 책임을 안내한다.
"보조원 한 명만 더 뽑아서 매물 안내 시키려고 했는데, 동네 다른 사무소가 인원 초과로 등록취소 났다는 소문을 듣고 멈췄어요." 강북에서 10년 영업한 한 개업공인중개사의 이야기다. 2023년 4월 18일 법 개정으로 중개보조원 5배수 제한이 강행규정으로 들어오면서, 인원·신고·교육·고지 의무 어느 하나라도 어긋나면 단순 과태료를 넘어 등록취소·형사처벌까지 직결되는 환경이 됐다. 보조원 채용은 이제 "사람 한 명 더 쓰는 일"이 아니라 사무소 존속 자체를 좌우하는 인사 의사결정이다.
보조원과 소속공인중개사 — 차이를 분명히 하자
자격증 유무에 따라 업무 범위·인원 제한·교육 의무가 모두 달라진다. 채용 전부터 두 직군을 혼동하면 신고 단계에서 반려된다.
구분
자격증
가능 업무
인원 제한
교육
개업공인중개사
필수
중개행위 전부
—
실무교육(등록 전) + 연수교육(2년)
소속공인중개사
필수
중개행위 보조·직접
제한 없음
실무교육(고용 신고일 전 1년 이내) + 연수교육
중개보조원
없음
단순 보조만 (매물 안내·서류 정리·청소 등)
개업+소공 합산의 5배 이내
직무교육(고용 신고일 전 1년 이내)
"단순 보조"의 범위는 좁다. 매물 안내 차량 운전, 사진 촬영, 청소, 서류 복사·전달 정도다. 가격을 흥정하거나 계약 조건을 협의하거나 확인·설명서를 작성·교부하는 순간 무자격 중개행위가 된다.
사례 — "보조원이 계약서 가져갔는데요"
서울 강서구의 한 사무소에서 보조원 A씨가 인근 상가 임차인 후보에게 매물을 안내하고, 임대인과 보증금·월세 협상을 단독으로 진행했다. 사장(개업공인중개사)은 다른 일정으로 부재 중이었다. 임차인이 입주 후 누수 하자를 발견하고 분쟁이 생기자 시·군·구청에 민원을 제기했고, 조사 과정에서 보조원이 가격 협상·확인설명서 작성까지 한 사실이 드러났다.
보조원 A씨: 무자격 중개행위로 법 제48조 제1호 위반 검토 → 약식기소
사장: 법 제15조 제2항(보조원 행위 = 사용자 행위) + 제38조 제2항 제9호(금지행위)로 6개월 업무정지
법 제15조 제3항은 2023년 신설된 강행규정이다. 위반은 곧 등록취소이므로 채용 결정 전 반드시 계산하자.
계산 공식
(개업공인중개사 수 + 소속공인중개사 수) × 5 = 중개보조원 최대 인원
사무소 구성
보조원 최대
개업 1명 (1인 사무소)
5명
개업 1명 + 소공 1명
10명
개업 1명 + 소공 3명
20명
법인 (대표 1 + 임원 2 + 소공 2)
25명
주의 — "이미 고용 중인 보조원"도 합산. 신규 채용 시점에 기존 보조원 수까지 합쳐 한도를 넘으면 신고가 반려된다. 또한 분사무소가 있는 법인은 본사·분사무소 각각 5배수를 따로 계산하지 않고, 사무소(본사 또는 분사무소)별로 등록된 개업·소공 인원을 기준으로 계산해야 한다.
5배수 위반 시 처분 수위(2023.4.18 강화)
위반
종전(~2023.4.17)
개정 후(2023.4.18~)
보조원 한도 초과
과태료
등록취소(필요적) + 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금
법 제38조 제1항 제5호의2 + 제49조 제1항 제5호의2가 동시에 적용된다. 한도 초과는 단순 행정처분이 아니라 형사처벌 사안이다.
채용 절차 — 4단계
1단계: 채용 결정 + 근로계약서
업무 범위 명시: "중개보조 — 매물 안내, 사진 촬영, 서류 정리, 청소 등 단순 보조"로 적시
금지 행위 명시 조항 삽입: "본인은 공인중개사 자격이 없으므로 가격 협상, 확인·설명서 작성·교부, 계약서 작성·날인, 중개수수료 협상·수령, 임대인·매도인 대리 등 중개행위를 할 수 없으며, 위반 시 공인중개사법에 따라 본인이 형사처벌을 받음을 인지합니다"
혼동 주의: 일부 가이드에 "보조원도 실무교육 8시간 이수"라고 잘못 적혀 있는 경우가 있다. 법령상 보조원은 직무교육이다.
연수교육 미이수는 법 제51조 제2항 제5호의2에 따라 500만 원 이하 과태료. 직무교육 미이수 상태에서 고용 신고하면 신고 자체가 반려된다.
고용 종료 — 10일 이내 종료 신고
퇴직·해고·자진 퇴사 사유 불문, 고용관계 종료일로부터 10일 이내에 등록관청에 종료 신고. 미신고 시:
형식상 해당 보조원은 여전히 사무소 소속으로 표시
다른 사무소가 그 사람을 채용해 신고하면 이중 고용 표시 충돌 → 양쪽 모두 조사 대상
보조원 본인도 새 직장 취직 지연
종료 신고는 RTMS 또는 시·군·구청 방문. 사유서·퇴직증명서 등은 별도 요구되지 않는다.
분쟁 사례로 보는 위험 신호
사례 1 — 5배수 초과로 등록취소
경기 화성시의 한 사무소(개업 1명·소공 0명)가 보조원 7명을 두고 영업하다 인근 사무소의 신고로 단속됐다. 등록 보조원은 4명이었고, 추가 3명은 "프리랜서 마케터"로 위장돼 있었다. 시·군·구청 조사 결과 임금 지급·근태 관리 사실이 확인돼 사실상 보조원으로 인정.
한도 5명 → 실제 7명 = 2명 초과
법 제38조 제1항 제5호의2 → 등록취소(필요적)
사장 약식기소 → 벌금 500만 원
사례 2 — 보조원 단독 임대차 안내 후 분쟁
서울 영등포구 빌라 임대차에서 보조원이 단독 안내 후 "선순위 보증금 없다"고 임차인에게 구두 설명. 입주 후 등기부에 근저당이 있는 사실이 드러나 임차인이 손해배상 청구.
경기 성남시 사무소. 보조원이 의뢰인에게 "공인중개사 ○○○입니다"라고 본인을 소개하며 안내. 의뢰인이 추후 자격증 확인 요청 → 발각.
보조원: 법 제18조의4 + 제51조 제2항 제1호의4 → 과태료 200만 원
사용자: 동일 조항으로 과태료 200만 원
자격증 사칭은 별도 법 제8조 위반(공인중개사 명칭 사용 금지) → 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금(법 제49조 제1항 제2호) 검토
채용 시 체크리스트
(개업+소공)×5 = 보조원 한도 계산, 기존 보조원 포함해서 잔여 슬롯 확인
근로계약서에 업무 범위·금지행위·고지의무 명시 조항 삽입
직무교육 수료증 확보(고용 신고일 전 1년 이내)
10일 이내 등록관청 고용 신고(RTMS 또는 방문)
4대보험 가입 신고
명함·복장에 "중개보조원" 표시
의뢰인 첫 만남 고지 매뉴얼 교육
보조원 업무 범위 안내문 사무소 내 게시(분쟁 시 사용자 면책 자료)
마지막으로 — 사람 한 명이 사무소를 좌우한다
2023년 4월 개정 이후 중개보조원 관리는 단순 노무 관리가 아니라 등록 유지 관리가 됐다. 5배수·고지의무·직무교육 세 가지가 강행규정으로 들어왔고, 위반 시 등록취소·형사처벌까지 직결된다. 보조원을 단순히 "인건비"로만 보면 어느 날 단속이나 민원 한 건에 사무소 자체가 흔들린다. 채용 전 시뮬레이션 → 신고 → 교육 → 고지 4단계 체크리스트를 인사 매뉴얼로 만들어 분기 1회 점검하는 사무소만이 안전하다.
핵심 체크포인트
법 제15조 — 고용 신고: 보조원·소속공인중개사 고용 시 10일 이내 등록관청에 신고. 고용관계 종료 때도 동일.
5배수 제한(2023.4.18 신설): 중개보조원은 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배 이내. 위반 시 등록취소(법 제38조 제1항 제5호의2) + 형사처벌(법 제49조 제1항 제5호의2).
교육 종류가 다르다: 소속공인중개사는 실무교육(시·도지사), 중개보조원은 직무교육(시·도지사 또는 등록관청). 법 제34조 제2항·제3항.
"중개보조원입니다" 사전 고지 의무: 법 제18조의4 신설. 고지 누락 시 500만 원 이하 과태료(법 제51조 제2항 제1호의4).
업무상 행위는 사용자 책임: 법 제15조 제2항 — 보조원 행위는 고용한 개업공인중개사 행위로 본다.
실행 체크리스트
채용 전 인원 한도 시뮬레이션 — (개업+소공) × 5 = 보조원 상한
고용 신고일 전 1년 이내 직무교육 이수 — 시·도 부동산교육원 또는 협회
고용일로부터 10일 이내 등록관청 신고 — 시·군·구청 부동산정책과
"중개보조원" 명함·복장 표시 + 의뢰인 첫 만남 시 고지
퇴직 시 10일 이내 종료 신고 — 미신고 시 다른 사무소 채용 시 충돌
월 1회 보조원 업무 범위 재교육 — 가격 협상·확인설명서 작성 금지
주의사항
"잠깐 도와주는 알바"도 신고 대상: 일용직·아르바이트·인턴 구분 없음. 무신고 적발 시 과태료 + 업무정지.
보조원에게 중개행위 시키기: 가격 협상·확인설명서 작성·계약 협상 ❌. 적발 시 본인은 형사처벌(법 제48조·49조), 사용자는 업무정지 또는 등록취소.
5배수 초과 채용: 2023.4.18 개정으로 등록취소(필요적) + 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금까지. 종전 과태료보다 처분 수위 대폭 강화.
고지 의무 위반: 의뢰인에게 본인이 중개보조원임을 알리지 않으면 보조원 본인 + 사용자 모두 500만 원 이하 과태료.
자주 묻는 질문
보조원과 소속공인중개사의 차이는 무엇인가요?
소속공인중개사는 공인중개사 자격증 보유자로 사무소에 소속되어 중개행위를 보조 또는 직접 수행할 수 있습니다. 중개보조원은 자격증 없이 단순 보조 업무(매물 안내·서류 정리·청소 등)만 가능합니다. 가격 협상·계약서 작성·확인설명서 작성은 보조원이 절대 할 수 없으며, 위반 시 본인은 형사처벌, 사용자는 업무정지·등록취소 대상입니다.
보조원 인원 한도는 어떻게 계산하나요?
법 제15조 제3항(2023.4.18 신설): 보조원 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과할 수 없습니다. 예를 들어 개업 1명·소공 1명이면 (1+1)×5=10명까지, 개업 1명만 있으면 5명까지 가능합니다. 위반 시 절대적 등록취소 사유이므로 채용 전에 반드시 계산하세요.
보조원도 실무교육을 받아야 하나요?
아니요. 보조원은 "실무교육"이 아닌 "직무교육"을 받습니다(법 제34조 제3항). 시·도지사 또는 등록관청이 실시하며 고용 신고일 전 1년 이내에 이수해야 합니다. 실무교육(28~32시간)보다 짧은 4시간 과정이 일반적이며, 한국공인중개사협회·시·도 부동산교육원 등에서 운영합니다.
보조원이 무자격 중개행위를 하다가 적발되면 어떻게 되나요?
보조원 본인은 법 제33조 제1항 위반으로 형사처벌(제48조 또는 49조). 사용자(개업공인중개사)는 법 제15조 제2항에 따라 "보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다"는 조항이 적용돼 똑같이 처벌받습니다. 또한 법 제38조 제2항 제9호 금지행위로 등록취소까지 가능합니다.
중개보조원이라고 미리 알릴 의무는 언제 신설됐나요?
2023.4.18 공인중개사법 개정으로 제18조의4가 신설됐습니다. 중개보조원은 현장 안내 등 중개업무 보조를 할 때 중개의뢰인에게 자신이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 합니다. 위반 시 보조원 본인 + 그를 고용한 개업공인중개사 모두 500만 원 이하 과태료(법 제51조 제2항 제1호의4) 대상입니다.
