부동산 백과사전

법인 소유 주택 임대차에서는 등기부등본 외에도 법인 등기사항증명서·대표자 신분증·법인 인감증명·위임장이 필수. 직원 대리 시 빠뜨리면 무효 또는 대항력 분쟁.

공인중개사 자격증만으로는 법원 경매 입찰을 대리할 수 없으며, 공인중개사법 제14조에 따라 매수신청대리인으로 사무소 소재지 지방법원에 별도 등록해야 한다. 실무교육 32시간, 보증보험·공탁, 보수 1.5% 한도 등 등록 요건과 의뢰인 위임 실무를 정리한다.

부동산 거래신고법 제3조에 따라 매매·교환·공급계약은 체결일부터 30일 이내 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 공동 신고해야 합니다. 매매 미신고 500만 원 이하, 임대차 미신고 100만 원 이하, 다운·업계약 등 거짓 신고는 취득가액의 10/100 이하 과태료와 형사처벌 대상입니다.

공인중개사법 제46조에 따른 신고 포상금 제도. 대상은 6가지로 한정(미등록 중개, 부정 등록, 등록증·자격증 대여, 무자격 광고, 시세 조작, 업무방해). 중개사 입장에서 예방 가이드.

공인중개사법 제32조와 판례는 중개행위와 거래 성립 사이의 상당한 인과관계가 입증돼야 중개보수 청구권을 인정합니다. 단순 안내만으로는 부족하며 적극적 알선이 필요하고, 제23조 전속중개계약을 체결하면 약정 위약금 청구가 용이해지며, 안내·조율·임장 동행 기록과 시간 메타데이터가 결정적 증거가 됩니다.

유튜브·인스타·틱톡 라이브 방송으로 매물을 소개할 때도 공인중개사법 제18조의2의 표시·광고 명시사항 11개(사무소 5개 + 매물 6개)가 그대로 적용된다. 다시보기·시청자 캡처가 남아 사후 삭제해도 위반이 성립하며, 초상권·BGM 라이선스·부당광고 금지까지 챙겨야 할 실무를 정리한다.

외국인의 부동산 거래는 부동산거래신고법 제8조에 따라 취득 계약일부터 60일 이내 신고관청에 신고해야 하고, 군사보호구역·문화유산·생태경관 구역은 같은 법 제9조에 따라 사전 토지거래 허가가 필요합니다. 외국인등록증·자금 출처 증빙·체류자격 확인 + 외국인 임차인의 전세권 등기·임차권 등기명령 권장까지 정리합니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조에 따른 토지거래허가구역. 시·군·구청 허가 없이 체결한 매매계약은 무효. 강남·용산 등 투기 과열지 적용.

면적·용도·층수·위반건축물 표시는 건축법 제38조에 따른 건축물대장이 공부이고, 소유자·근저당·가압류 등 권리관계는 부동산등기법상 등기부등본이 공시 효력을 가집니다. 등기부·건축물대장·토지대장·지적도 4종 공부를 발급 3개월 이내 자료로 교차 확인하는 것이 중개 실무의 기본입니다.

산집법 제28조의5에 따라 지식산업센터 입주는 제조업·지식기반산업·정보통신·벤처기업·지원시설로 한정되고, 같은 법 제28조의7은 주거 등 비입주 용도 활용을 금지합니다. 위반 시 제53조에 따라 1,500만 원 이하 벌금이 부과되고 전입신고·주임법 보호도 받을 수 없어 '주거 가능' 광고는 부당광고 처분 대상입니다.

공인중개사법 제30조에 따라 중개사의 고의·과실로 손해가 발생하면 한국공인중개사협회 공제증서로 배상받을 수 있다. 한도는 사고당 개인 2억·법인 4억이며, 협회에 사고 통지 → 조사 → 합의·심사 → 지급의 5단계로 진행된다.

오피스텔은 건축법상 업무시설이지만 주거용·업무용 선택 사용이 가능. 부가세 적용 여부는 사용 용도·사업자 등록·매도 방식에 따라 달라진다. 매수·임대·매도 단계별 처리 + 포괄양수도 활용까지.