공인중개사 금지행위 9가지 — 자격취소까지 가는 위반 정리

공인중개사법 제33조의 금지행위는 개업공인중개사에게 부과되는 가장 무거운 규제다. 위반 시 행정처분으로 끝나지 않고 형사처벌까지 이어지며, 일부 항목은 자격 취소 사유와 직결된다. 단순히 외워두는 게 아니라 각 항목이 어떤 상황에서 발생하는지, 어떻게 피해갈 수 있는지 실무 차원에서 정리해야 사무소를 안전하게 운영할 수 있다.

왜 제33조가 그렇게 중요한가

공인중개사법은 중개사에게 자격증과 등록을 통한 시장 진입 권한을 주는 대신, 공정 중개와 의뢰인 보호라는 공적 책임을 부여한다. 제33조는 그 책임의 핵심 경계선이다. 행정처분(자격취소·등록취소·업무정지)에 더해 일부 위반은 제48조와 제49조에 따라 형사처벌까지 가능하고, 형법상 금고 이상의 형이 확정되면 제35조에 의해 자격이 취소된다. 즉 한 번의 무거운 위반이 직업 자체를 잃는 결과로 이어질 수 있다는 뜻이다.

또 하나 중요한 사실은, 2019년 신설된 제33조 제2항이 "누구든지" 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 중개사 업무를 방해하지 못하도록 규정했다는 점이다. 중개사뿐 아니라 일반 시민·아파트 입주민 커뮤니티도 시세 단합·중개 차별 유도 발언을 하면 처벌 대상이다. 시·군·구청의 모니터링이 강화된 영역이라 사무소 차원의 가이드도 필요하다.

제33조 제1항 — 9가지 금지행위 (전문)

조문 그대로 인용하면 다음과 같다.

개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

1. 제3조에 따른 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
2. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위
3. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
4. 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
5. 관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위
6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
7. 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위
8. 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위
9. 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위

이 9개 항목은 단순히 "하지 말 것" 목록이 아니라, 중개업의 공공성을 지키는 최소한의 행위 규범이다. 각각이 어떤 실무 상황에서 위반으로 인정되는지 살펴보자.

제3호 — 초과보수 수령, 가장 흔한 위반

제32조에 따른 법정 보수와 실비를 초과하는 금품 수령은 명목을 불문하고 모두 위반이다. "감사의 마음으로 드리는 사례", "잘 부탁한다며 주는 차비", "별도 컨설팅 명목 자문료" 등 어떤 이름을 붙여도 보수 한도를 넘으면 제3호 위반이 된다. 사무소에 게시한 요율표와 실제 영수증·이체 내역이 일치하는지 분기 1회 점검해야 한다. 이 위반은 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하 징역 또는 1,000만 원 이하 벌금으로 처벌된다.

제4호 — 거짓 언행으로 의뢰인 판단 흐리기

중개대상물의 거래상 중요사항(권리관계·시세·물건 상태)에 대해 거짓 설명을 하면 그 자체로 위반이다. "주변 시세보다 무조건 싸다", "근저당 곧 말소된다", "곧 재건축이 확정된다"같은 확인되지 않은 정보를 사실인 양 전달하는 행위가 전형적이다. 확인된 사실만 설명하고 추측·전망은 분명히 구분하는 습관이 위반을 막는다. 이 항목 역시 제49조에 따라 형사처벌 대상이다.

제6호 — 직접거래·쌍방대리, 가장 위험한 함정

본인 명의 매매·임대는 명백한 직접거래다. 문제는 가족 명의나 본인이 대표인 법인 명의 거래다. 사실상 본인에게 이익이 귀속되는 구조라면 직접거래로 판단될 가능성이 높다. 사례별 판단이긴 하지만, 다음 표처럼 회피 원칙을 세워두는 게 안전하다.

쌍방대리도 비슷하다. 매도인과 매수인의 이해는 본질적으로 충돌하므로, 양쪽을 동시에 대리하면 한쪽에게 유리한 거래가 만들어질 수밖에 없다. 형식적으로는 양쪽 대리지만 실질적으로는 한쪽의 이익을 위한 행위가 되기 쉬워 법이 원천 금지한 것이다. 제6호 위반은 제48조에 따라 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금으로 처벌된다.

제8호 — 거짓 거래로 시세 조작

거래되지 않은 매물을 거래된 것처럼 실거래가 보고하거나, 가격을 부풀려 보고해 시세에 영향을 주는 행위가 대표적이다. 부동산 가격이 시장의 신뢰를 흔드는 요소로 작용하면서 이 조항은 점점 엄격하게 적용되고 있다. 자체 사무소 차원에서 거래 완료 보고는 한 번 더 검토하고, 실제로 체결된 거래만 정확한 금액으로 신고하는 게 원칙이다. 제48조에 따른 형사처벌 대상이다.

제9호 — 단체 구성으로 중개 제한

특정 매물에 대한 중개 거부, 단체 구성원이 아닌 중개사와의 공동중개 차단, 특정 가격 이하 매물 중개 거부 등이 해당한다. 지역 중개사 모임에서 "이 가격 이하로는 받지 말자"같은 합의를 형성하는 것 자체가 위반이다. 시·군·구청의 모니터링 대상이며, 제48조에 따라 형사처벌 대상이다.

제33조 제2항 — 2019년 신설된 시세 방해 행위

누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 다음의 방법으로 개업공인중개사등의 업무를 방해해서는 아니 된다.

1. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위
2. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하게 높게 표시·광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사등에게만 중개의뢰를 하도록 유도함으로써 다른 개업공인중개사등을 부당하게 차별하는 행위
3. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위
4. 정당한 사유 없이 개업공인중개사등의 중개대상물에 대한 정당한 표시·광고 행위를 방해하는 행위
5. 개업공인중개사등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 높게 표시·광고하도록 유도하는 행위

여기서 핵심은 "누구든지"라는 표현이다. 즉 중개사뿐 아니라 아파트 입주민·단톡방 운영자·블로그·커뮤니티 관리자도 시세 조작 의도가 있으면 처벌 대상이다. 2020년 이후 시·군·구청과 부동산거래질서교란행위 신고센터의 모니터링이 활발하다. 제2항 위반 역시 제48조에 따라 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금.