공인중개사법 제20조(이전신고)·제21조(휴업·폐업 신고)에 따른 절차. 미신고 시 과태료 + 재개설 시 불이익. 4대보험·세무·공제까지 종결해야 깨끗한 마무리.
중개사무소 문을 닫는 일은 그저 임대차 계약을 해지하고 짐을 빼는 것으로 끝나지 않는다. 공인중개사법은 등록관청 신고를 의무화하고, 그와 별개로 세무·4대보험·공제·옥외광고물까지 한 번에 정리해야 한다. 절차 한 가지를 빠뜨리면 과태료가 부과되고, 향후 재개설 시 결격사유가 되거나 직원 4대보험이 계속 부과되는 등 후유증이 길게 따라온다. 이 가이드는 휴업·폐업·이전 세 가지 시나리오를 단계별로 정리한다.
휴업·폐업·이전 — 정의 비교
공인중개사법은 사무소의 상태 변화를 네 가지로 나눠 각각 신고를 요구한다.
구분
정의
근거
신고 시점
휴업
3개월 초과 일시 운영 중단 (등록 유지)
제21조 제1항
휴업 시작 전
폐업
등록 말소·완전 종료
제21조 제1항
폐업 사실 발생 시
이전
사무소 위치 변경
제20조 제1항
이전한 날부터 10일 이내
재개업
휴업 종료 후 재시작
제21조 제1항
재개 시
법조문 번호를 헷갈리는 경우가 많은데, 제20조가 이전, 제21조가 휴업·폐업·재개라는 점을 먼저 정확히 기억해야 한다. 제51조 제3항은 각 미신고를 100만 원 이하의 과태료 대상으로 규정한다.
휴업 — 공인중개사법 제21조
신고 대상과 한도
제21조 제1항은 "3개월을 초과하는 휴업(중개사무소의 개설등록 후 업무를 개시하지 아니하는 경우를 포함한다), 폐업 또는 휴업한 중개업을 재개하고자 하는 때"를 신고 대상으로 정한다. 즉 3개월 이내의 단순 휴식은 신고 의무 없다.
제2항은 휴업의 한도를 6개월로 정하면서 "질병으로 인한 요양등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유"가 있을 때는 그러하지 아니하다고 한다. 시행령은 ▲취학·병역 ▲임신·출산·육아 ▲질병·요양 ▲그 밖에 시·군·구청장이 인정하는 경우를 부득이한 사유로 인정한다.
서울 모 중개사가 사업 부진으로 폐업을 결심하고 사무소 임대차만 해지한 채 등록관청에 신고하지 않았다. 1년 뒤 다른 지역에서 재개설하려 하니 등록증 미반납·공제 미종료가 발견됐고, 직권 말소 절차가 진행 중이었다. 결국 과태료 80만 원 + 세무서 가산세 + 재개설 심사 지연으로 약 3개월의 공백을 추가로 감수해야 했다.
사례 B — 관할 외 이전 신고 누락
경기 분당에서 서울 강남으로 이전하면서 강남구청에 이전 신고를 했는데, 종전 등록관청(분당구청)에는 별도로 통보하지 않았다. 제20조 제2항은 이전후 등록관청이 종전 등록관청에 서류 송부를 요청하도록 되어 있어 행정상 처리는 진행됐지만, 옥외광고물 변경 신고를 누락해 분당 옥외광고물 미철거로 30만 원 과태료를 별도 부과받았다.
사례 C — 깨끗한 폐업 마무리
서울 마포의 한 중개사는 폐업 결심 후 다음 체크리스트로 30일에 걸쳐 단계별 정리를 완료했다. 의뢰인 사전 통지 → 진행 거래 인계 → 등록관청 폐업 신고 → 공제 종료 → 세무서 부가세 확정·폐업 신고 → 4대보험 상실 → 사무소 임대차 종료·원상복구. 후속 분쟁·과태료 없이 완전히 종결했고, 2년 뒤 재개설 시에도 결격사유 없이 통과.
폐업·이전·휴업은 단순한 의사결정이 아니라 법적 신고 의무가 따라붙는 행정 절차다. 공인중개사법 제20조와 제21조가 정한 기한과 절차를 놓치면 과태료뿐 아니라 향후 재개설 시 결격사유로까지 작용할 수 있다. 등록관청·협회·세무서·4대보험·임대인 5축을 동시에 정리한다는 마인드로 체크리스트를 따라가면, 30일 안에 깨끗하게 종결할 수 있다.
핵심 체크포인트
공인중개사법 제20조(이전신고): 사무소 이전 시 이전한 날부터 10일 이내 등록관청에 신고. 관할 외 이전은 이전 후 등록관청에 신고.
공인중개사법 제21조(휴업·폐업): 3개월 초과 휴업·폐업·재개·기간 변경 시 모두 등록관청 신고. 휴업은 6개월 초과 불가(질병 등 부득이한 사유 예외).
무신고 폐업: 과태료 외에 향후 재개설 시 결격사유로 작용할 위험. 등록증 미반납 시 등록관청이 직권 말소까지 진행할 수 있음.
고객 거래 미마무리: 진행 중 거래의 손해배상 책임은 폐업 후에도 잔존. 공제계약 잔여 보장기간 내라야 협회 보장 가능.
세무 정리 누락: 부가세 확정 신고 누락 시 가산세. 직원 4대보험 상실 누락 시 사업자 명의로 계속 부과.
이전 신고 지연(10일 초과): 공인중개사법 제20조 제1항 위반으로 과태료. 관할 변경 이전은 종전 등록관청과 이전 후 등록관청 간 서류 송부도 필요.
관할 외 이전을 단순 이전으로 처리: 시·군·구 경계를 넘는 이전도 등록증 자체는 유지되나, 이전 후 등록관청에 신고하지 않으면 위반.
자주 묻는 질문
휴업과 폐업은 어떻게 다른가요?
휴업은 일정 기간 사무소 운영을 일시 중단하지만 등록은 유지하는 상태이고, 폐업은 등록 자체를 말소하는 종결입니다. 공인중개사법 제21조 제1항은 3개월을 초과하는 휴업·폐업·재개·기간 변경을 모두 신고 대상으로 정하고, 제2항은 휴업 한도를 6개월(질병 요양 등 부득이한 사유 시 예외)로 명시합니다. 휴업은 재개 의사가 전제고, 폐업은 완전 종료입니다.
폐업 신고는 어디에 하나요?
사무소 소재지 시·군·구청의 부동산 등록 부서가 등록관청입니다. 폐업 신고서(시행규칙 별지 양식), 등록증 원본, 인장, 신분증을 가지고 방문하거나 일부 지자체는 정부24·국민신문고를 통해 전자 신고가 가능합니다. 한국공인중개사협회에는 별도로 공제계약 종료 통보가 필요합니다.
사무소를 다른 지역으로 옮길 때도 신고가 필요한가요?
필요합니다. 공인중개사법 제20조 제1항 본문은 이전한 날부터 10일 이내 등록관청 신고를 의무화하고, 같은 항 단서는 관할 지역 외 이전 시 이전 후의 시장·군수·구청장(이전후 등록관청)에 신고하도록 정합니다. 이때 종전 등록관청과 이전후 등록관청 사이에 관련 서류가 송부되며, 신고 전에 발생한 사유로 인한 행정처분은 이전후 등록관청이 합니다(제3항). 미신고 시 과태료 100만 원 이하입니다.
폐업 후 다시 개설할 수 있나요?
정상 폐업 후 결격사유에 해당하지 않으면 재개설 가능합니다. 다만 1) 폐업 시 등록증·인장·공제증서 반납 누락, 2) 정리되지 않은 분쟁이나 세무 문제, 3) 폐업 사유가 행정처분 회피용으로 의심되는 경우 심사가 지연될 수 있습니다. 재개설 시 실무교육·공제 가입·사무소 임차·등록 신청을 처음부터 다시 진행합니다.
진행 중 거래가 있는데 폐업해도 되나요?
원칙적으로 폐업 전 모든 거래를 종결하거나 의뢰인 동의를 받아 다른 중개사에게 인계해야 합니다. 폐업 후에도 폐업 전 발생한 사고에 대한 손해배상 책임은 잔존하며, 공제계약 잔여 보장기간 내에만 협회 보장이 가능합니다. 인계 시 의뢰인 서면 동의 + 인계 중개사 동의 + 진행 단계 인수인계서 3종 세트가 안전합니다.
