부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조에 따른 토지거래허가구역. 시·군·구청 허가 없이 체결한 매매계약은 무효. 강남·용산 등 투기 과열지 적용.
강남·서초·송파·용산·여의도 일부 핵심지는 토지거래허가구역으로 지정돼 있다. 이곳에서는 시·군·구청 허가 없이 체결한 매매계약은 부동산 거래신고법 제11조 제6항에 따라 효력이 발생하지 않는다. 단순한 행정 절차가 아니다. 같은 법 제26조 제3항은 무허가 거래에 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금까지 부과한다. 중개사가 모르고 거래를 성사시키면 의뢰인 손해배상 + 본인 면허 정지·취소까지 갈 수 있는 영역이다.
허가구역 — 부동산 거래신고법 제10조·제11조
거래신고법 제10조는 허가구역 지정의 근거 규정이다.
"국토교통부장관 또는 시·도지사는 ... 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 ... 5년 이내의 기간을 정하여 ... 허가구역으로 지정할 수 있다."
지정은 중앙도시계획위원회 또는 시·도도시계획위원회 심의를 거쳐야 하며, 공고일로부터 5일 후 효력이 발생한다(같은 조 제5항). 시장·군수·구청장은 이를 등기소장에게 통지하고 7일 이상 공고한다.
같은 법 제11조는 허가구역 내 토지 거래에 대해 다음을 규정한다.
"허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 '토지거래계약'이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 ... 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다."
핵심은 ① 소유권만이 아니라 지상권 + 이전·설정 + 예약까지 모두 포함된다는 점, ② 매도·매수 당사자가 공동으로 신청한다는 점이다.
적용 대상 — 지역과 면적
지정 지역 (2026년 기준 — 예시)
서울 강남·서초·송파·용산·여의도 일부 (재건축·재개발지·정비사업지 중심)
수도권 일부 신도시·개발지구
부산·대구·세종 일부
지방 광역시 개발지구
매년 국토부·시·도지사가 지정·갱신·해제하므로 최신 목록은 시·군·구청 홈페이지 또는 국토부 보도자료로 확인해야 한다.
대상 면적 (시행령 + 조례)
거래신고법 시행령에 따른 기본 면적 기준은 다음과 같다.
용도 지역
기준 면적
주거지역
60㎡ 초과
상업지역
150㎡ 초과
공업지역
150㎡ 초과
녹지지역
200㎡ 초과
비도시지역 (농지)
500㎡ 초과
비도시지역 (임야)
1,000㎡ 초과
그 외 비도시지역
250㎡ 초과
면적은 시·도지사가 조례로 10% 이상 또는 300% 이하 범위에서 강화·완화할 수 있다. 계약 전 반드시 해당 지자체 조례를 확인.
면적 산정 — 회피 시도 무력화
거래신고법 시행령은 일정 기간 내 동일 인이 같은 사람으로부터 분할 매수한 경우 합산 산정하도록 한다. 분할 매도로 면적을 피하려 해도 적발된다.
"제11조 제1항에 따른 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다."
매도·매수 양쪽 모두 처벌 대상. 중개사도 공범으로 인정될 수 있다.
중개사 — 확인·설명 의무
공인중개사법 제25조 제1항 제2호 "법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항"이 토지거래허가구역에 직접 적용된다.
"본 계약 체결일로부터 ○○일 이내에 토지거래계약 허가를 받지 못하거나 불허 처분을 받는 경우, 본 계약은 즉시 무효로 한다. 매도인은 매수인에게 기지급된 계약금 전액을 지체 없이 반환하며, 이로 인한 손해배상 청구는 상호 면제한다. 본 계약 체결 사실은 부동산 거래신고법 제11조에 따른 유동적 무효 상태로 한다."
사례 — 분쟁 시나리오
사례 1 — 적법 안내 (분쟁 없음)
강남구 단독주택 매매. 중개사가 허가 필요 사실을 사전 설명하고 매수자 자격 검토 + 자금 조달계획 + 토지이용계획 작성을 도움. 허가 신청 후 12일 만에 허가. 본계약 + 잔금 + 등기 순으로 진행. 매수자는 입주 후 2년 실거주 의무 이행. 분쟁 없이 종결.
사례 2 — 미안내·무효
중개사가 허가 필요 사실을 안내하지 않고 본계약 체결. 잔금일 전에 매수자가 허가구역임을 알게 되어 허가 신청했지만 자격 미달로 불허. 계약 무효 + 매수자 손해배상 청구. 중개사 책임 50% 이상 인정(판례 경향). 보증보험 한도 초과분은 사무소 운영비에서 지급.
사례 3 — 가족 분산 회피 적발
매수자가 본인 + 배우자 + 자녀 3명 명의로 분산 매수 시도. 시·군·구청 조사로 명의신탁·실권리자 동일성 확인 → 매매 무효 + 이행강제금 + 부동산실명법 위반 형사처벌. 중개사가 회피 방법을 권유했다는 정황 확인 시 공범으로 형사 책임 분담.
사례 4 — 이용 의무 위반
매수 후 2년 실거주 의무 중 1년만 실거주하고 임대로 전환. 시·군·구청 조사 적발 → 이행명령 → 미이행 → 취득가액의 10% 이행강제금. 매년 부과 누적 → 최종적으로 자진 매도 또는 손실 감수. 중개사가 임대 가능하다고 잘못 안내한 경우 손해 분담 청구 대상.
의뢰인 — 안전 거래 체크리스트
매물 소재지의 허가구역 여부 확인 (시·군·구청)
해당 용도 지역의 면적 기준 (조례 포함)
본인 자격 검토 (무주택·1주택·실거주 의도)
자금 조달계획 작성 (소득 + 자산 + 대출)
토지이용계획 명확화 (실거주 + 보유 계획)
허가 신청 → 허가 후 본계약 진행
이용 의무 2년 동안 임대·전환 금지 숙지
허가 조건부 특약 명시 + 서명
마지막으로
토지거래허가구역에서는 허가 = 계약의 전제 조건이다. 매물 소재지·면적·매수자 자격·자금 조달계획·이용 의무까지 모두 사전 점검이 필요하다. 회피 시도는 거래신고법 제26조 형사처벌 + 부동산실명법까지 다중 위반이 된다. 중개사가 모르고 거래를 성사시키면 의뢰인 손해배상 + 본인 면허·사무소까지 위태롭다. "복잡해 보여서 그냥 계약부터 하자"가 가장 위험한 선택이다.
핵심 체크포인트
부동산 거래신고법 제11조: 허가구역 내 토지 소유권·지상권 이전·설정은 시장·군수·구청장 허가 필수.
허가 없이 체결한 계약은 효력 없음: 같은 법 제11조 제6항.
형사 처벌: 같은 법 제26조 제3항 — 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금.
대상 면적: 주거 60㎡·상업/공업 150㎡·녹지 200㎡·비도시 250㎡ 초과 (조례로 강화 가능).
이용 의무: 제17조 — 허가 목적대로 이용. 통상 실거주 2년. 위반 시 제18조 이행강제금(취득가액 10% 범위).
실행 체크리스트
매물 소재지가 허가구역인지 확인 — 국토부·시·도지사 공고, 시·군·구청 홈페이지
면적 기준 확인 — 시행령 + 조례
매수자 자격 검토 — 무주택·실거주 의도·자금 출처
허가 신청서 작성·제출 — 토지이용계획·취득자금 조달계획 포함
허가 받은 후 본계약 체결 — 또는 허가 조건부 특약
실거주 의무 안내 — 매수자에 서면 설명
이용 의무기간 동안 임대 금지·매도 제한 안내
주의사항
'허가 면적 미만이라 OK': 단지 분할 매도로 회피 시도. 시행령상 종합 면적 기준 + 위반 시 형사처벌.
가족 분산 매수: 가족 명의 분산해 허가 회피 → 거래신고법 + 부동산실명법 위반 동시 적발.
'실거주 안 해도 된다': 제17조 이용 의무 + 제18조 이행강제금. 매년 취득가액 10% 범위 누적.
'허가 안 받고 계약금만 받자': 무효 + 형사처벌 + 중개사 책임.
허가구역 지정 직전 거래: 효력 발생일(공고일 5일 후)과 계약일 비교 필수.
자주 묻는 질문
토지거래허가구역에는 어떤 지역이 있나요?
수도권 일부(강남·서초·송파·용산·여의도 등 주요 정비사업지·재건축지), 부산·대구·세종 일부, 지방 도시 개발지 등이 지정됩니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조에 따라 국토교통부장관 또는 시·도지사가 5년 이내 기간을 정해 지정하며, 지정 효력은 공고일로부터 5일 후 발생합니다. 최신 목록은 국토부 또는 해당 시·군·구청 홈페이지에서 확인하세요.
허가는 어떻게 받나요?
매도자·매수자가 공동으로 시장·군수·구청장에게 허가신청서를 제출합니다. 신청서에 계약내용·토지이용계획·취득자금 조달계획을 적어야 해요(거래신고법 제11조 제3항). 처리기간 내에 허가 또는 불허 결정이 나며(통상 15일), 기간 내 통지가 없으면 허가가 있는 것으로 본다(같은 조 제5항). 허가 후 본계약 체결·등기로 진행합니다.
허가 없이 계약을 체결하면 어떻게 되나요?
거래신고법 제11조 제6항 — "허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다." 또한 같은 법 제26조 제3항에 따라 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 100분의 30 이하 벌금 형사처벌이 따릅니다. 판례는 추후 허가를 받으면 소급해 유효가 되는 '유동적 무효'로 해석하기도 하지만, 잔금일까지 허가 미취득 시 확정적 무효 + 계약금 반환 분쟁이 일반적입니다.
이용 의무는 얼마나 되나요?
거래신고법 제17조 제1항에 따라 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 허가받은 목적대로 이용해야 합니다. 통상 주거용 취득은 실거주 2년이 적용돼요. 위반 시 제18조에 따라 시장·군수·구청장이 이행명령을 내리고, 미이행 시 토지 취득가액의 100분의 10 범위에서 이행강제금이 부과되며, 시정 시까지 매년 반복 부과됩니다.
허가 조건부 계약이란?
매도자·매수자가 "허가 조건부"로 매매계약을 체결하고 허가를 신청하는 방식입니다. 특약에 "허가 미취득 시 계약 무효 + 계약금 전액 반환"을 명시해 분쟁을 예방해요. 판례상 유동적 무효 상태에서 계약금을 수령했다면 추후 허가 미취득 시 반환 의무가 있다고 봅니다. 중개사 입장에서는 가장 안전한 방식 중 하나입니다.
