부동산 백과사전

임대인이 만기에 전세보증금을 돌려주지 못하면 보증 가입자는 HUG·SGI에 직접 이행청구로 보증금을 회수한다. 보증 가입 유지·만기 도래·1개월 미반환·임차권등기명령 4대 요건, 내용증명·임차권등기·청구 접수 절차, 빌라왕 사례 대응까지 정리.

주택도시보증공사(HUG)의 안심전세 앱은 시세 조회·악성 임대인 명단 확인·전세보증금 반환보증 가입을 한 곳에서 처리하는 무료 통합 서비스다. 중개사가 임차 의뢰인에게 안내하면 공인중개사법 제25조 확인·설명 의무 보조 자료가 되고, 다가구·다세대 선순위 보증금 위험도 사전 차단된다.

HUG(주택도시보증공사)가 직접 매입한 주택을 무주택 청년·신혼·다자녀·일반 가구에 임대하는 공공임대 매입임대 유형. 시세 80~90% 임대료, 8~10년 거주, HUG가 임대인이므로 보증금 회수 위험이 거의 없는 것이 특징. 주택도시기금법 제26조와 공공주택 특별법 제48조에 근거.

시장 침체 + 시세 하락으로 만기 시 신규 전세가 < 기존 보증금 (역전세). 임차인 회수 어려움 + 임대인 자금 부담. 임차권등기명령, HUG 보증 청구, 임차권 양도 3가지 출구 전략을 비교한다.

HUG·SGI·HF 전세보증금 반환보증은 매물 시세 대비 보증금 100% 이하·등기부 깨끗·본인 명의 실거주·전입신고·HUG의 임대인 동의·계약 동시 가입이라는 4개 관문을 모두 통과해야 가입할 수 있다. 보증사별 조건 차이까지 정리한다.

매물 시세 대비 (선순위 채권 + 본인 보증금) 비율인 '전세가율'로 깡통전세 판별. 80% 이하 안전·90% 초과 위험·100% 가까우면 회피.

전세 만기에 맞춰 진행하는 전세대출 연장은 주임법 제6조의3 갱신요구권 행사·임대료 5% 한도 협의·은행 소득·신용·DSR 재심사·HUG·HF·SGI 보증 갱신이 동시에 맞물리는 복합 절차다. 만기 6개월 전부터 시작이 표준이다.

만 19~34세 무주택 청년 대상 버팀목 전세자금대출은 주택도시기금 재원으로 시중 전세대출보다 금리가 1~2%p 낮다. 한국주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF) 보증의 차이, 자격·한도·실거주 의무, 전세금반환보증 결합 절차까지 정리.

전세보증금 반환보증 3사인 HUG(주택도시보증공사)·SGI(서울보증보험)·HF(한국주택금융공사)를 자격·한도·보증료·처리속도·임대인 동의 측면에서 비교한다. 본인 자격과 매물 조건에 맞는 보증사 선택 기준, 가입 시점과 거절 시 대처법까지 정리한다.