주택도시보증공사(HUG)의 안심전세 앱은 시세 조회·악성 임대인 명단 확인·전세보증금 반환보증 가입을 한 곳에서 처리하는 무료 통합 서비스다. 중개사가 임차 의뢰인에게 안내하면 공인중개사법 제25조 확인·설명 의무 보조 자료가 되고, 다가구·다세대 선순위 보증금 위험도 사전 차단된다.
"임대인이 명단 조회는 안 된다고 해서요." 전세사기를 당한 한 임차인이 사후에 한 말이다. 그 한 마디가 가장 큰 위험 신호였다는 사실은 사고가 난 다음에야 알게 된다.
안심전세 앱은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 보호를 위해 제공하는 통합 도구다. 시세·악성 임대인 확인·HUG 전세보증금 반환보증 가입을 한 앱에서 처리할 수 있다. 중개사가 의뢰인에게 적극 안내하면 깡통 전세 + 사기 + 사후 분쟁을 동시에 예방할 수 있다.
매물의 보증금을 HUG 평가 시세와 비교한다. 80% 이하면 비교적 안전, 80~90%는 주의, 90% 초과는 깡통 위험이다. 호갱노노·아실 같은 민간 앱은 사용자 입력 기반이라 다세대·다가구·신축 빌라처럼 거래량이 적은 매물은 데이터가 부정확한 경우가 많은데, HUG 평가 시세는 공시가격 + 실거래가 + 자체 평가를 가중해 산정하기 때문에 보수적이고 안정적이다.
시세 분쟁 신청
앱이 평가한 시세가 너무 낮아 보증 한도가 부족하다고 판단되면 시세 분쟁(재평가) 신청을 할 수 있다. 신축 빌라처럼 실거래 데이터가 적은 경우 임대인이 시세 분쟁을 통해 평가액을 상향 조정받기도 한다.
악성 임대인 명단 — 사기 예방 핵심
등재 기준
HUG 보증 사고 이력(보증금 미반환으로 HUG가 대신 지급한 사례)
보증금 미반환·구상권 미상환
다수 보증사고 임대인(소위 '빌라왕'·'전세왕')
조회 방법
임대인의 성명·생년월일(주민등록번호 뒷자리는 마스킹) 또는 사업자번호를 입력해 명단 등재 여부를 즉시 확인한다. 임대인 본인의 정보 제공 동의가 전제된다.
명단에 있는 임대인
HUG 보증 가입이 거절될 가능성이 높음
사고 재발 위험 큼
거래 회피 권장
임대인이 동의를 거부하면?
법적으로 임대인이 정보 제공 동의를 거부할 수는 있다. 그러나 안심전세 앱이 가장 흔한 임차인 보호 도구로 자리 잡은 2026년 현재, 동의 거부 자체가 사실상 '명단에 있을 가능성이 있다'는 신호로 해석된다. 정상적인 임대인이라면 동의를 마다할 이유가 없다.
가입 한도는 주택 유형·지역에 따라 차이가 있다. 다가구·다세대·연립은 선순위 보증금 합산이 한도 계산에 반영되므로, 같은 시세라도 후순위 임차인은 한도가 깎인다.
가입 절차
안심전세 앱에서 매물·임대인·임차 조건 입력
사전 심사 (시세·선순위 보증금·임대인 이력 자동 평가)
가입 결정 → 보증료 납부
보증증권 발급(통상 1~3 영업일)
보증료
보증금·임차 기간·임차인 신용에 따라 차등 적용된다. 통상 보증금의 0.1~0.5% / 년 수준. 청년·신혼부부·저소득층 우대 + 일부 지자체 보증료 지원 사업이 운영 중이다.
보증 사고 시
임대인이 만기에 보증금을 반환하지 못하면 HUG가 임차인에게 보증금을 직접 지급하고, 임대인에 대한 구상권은 HUG가 행사한다. 임차인은 임대인을 직접 상대로 소송·강제집행을 진행할 필요가 없어 회수 시간·노력·법률 비용을 크게 절감할 수 있다.
중개사 — 의뢰인 안내 4단계
1단계 — 상담 시점
임차 의뢰 상담 첫 단계에서 안심전세 앱 다운로드를 권유한다. "보증금을 보호하려면 이 앱이 가장 효율적"이라는 한 마디면 충분하다.
2단계 — 매물 선정 단계
매물 보여주기 전에 앱에서 시세 + 임대인 명단을 미리 확인한다. 명단에 등재된 임대인의 매물이라면 사전에 거르고, 시세 대비 보증금 90% 초과 매물은 깡통 위험을 설명하고 다른 매물로 안내한다.
3단계 — 계약 작성 단계
확인설명서에 다음 4가지를 명시한다.
매물 시세(안심전세 앱 시세)
HUG 보증 가입 가능 여부 사전 심사 결과
임대인 명단 조회 결과
임차인이 부담할 보증료 안내
공인중개사법 제25조 제1항은 '해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령상 거래·이용제한 사항 등을 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 한다'고 규정한다. 안심전세 앱 출력물은 그 '근거자료'에 해당한다.
4단계 — 사후 관리
입주 당일 임차인이 ① 전입신고 → ② 확정일자 → ③ HUG 보증 가입 완료 3종 세트를 모두 처리했는지 확인한다. 하나라도 빠지면 대항력·우선변제권·보증 모두 영향을 받는다.
사례 — 안전 거래와 위험 회피
사례 1 — 안심전세 앱으로 안전 거래
서울 강북구 신축 빌라. 보증금 2억 5천. 안심전세 앱 시세 조회 결과 매물 시세 3억 5천(70% 수준). 임대인 명단 미등재. HUG 보증 가입 사전 심사 통과 → 보증료 80만 원 납부 후 가입 완료. 만기 시 임대인이 보증금을 정상 반환해 사고 없이 종료.
사례 2 — 위험 신호 발견 후 다른 매물 선택
경기 부천 다가구 주택. 보증금 1억 8천. 안심전세 앱 시세 2억(90% 수준, 깡통 직전). 임대인 명단 조회 결과 보증 사고 1건 이력. 중개사가 "이 매물은 보증 가입이 어려울 수 있다"고 설명 → 의뢰인이 같은 동네 다른 매물(시세 2억 5천 / 보증금 1억 6천, 64% 수준)로 선택 변경. 사고 회피.
사례 3 — 사고 후 HUG 보증으로 회수
서울 송파 오피스텔. 보증금 1억 5천 + HUG 보증 가입. 만기 시 임대인이 잠적, 후속 임차인을 구하지 못해 보증금 반환 불가. 임차인이 HUG에 보증금 지급 청구 → 30일 내 1억 5천 전액 지급. HUG는 임대인을 상대로 구상권 소송 진행. 임차인은 보증금 회수 + 새 집 이사를 차질 없이 진행.
다가구·다세대 — 안심전세 앱 활용 필수
다가구 주택은 한 건물에 여러 임차인이 있고, 선순위 임차인의 보증금이 전체 시세에서 먼저 차감된다. 후순위 임차인은 본인 보증금 + 선순위 보증금 합계가 시세를 초과하지 않는지 반드시 확인해야 한다.
안전 공식
(채권최고액 + 선순위 보증금 + 본인 보증금) ÷ 시세 × 100
비율
안전도
60% 이하
안전
60~80%
보통
80~90%
주의(HUG 보증 한도 임박)
90% 이상
위험(깡통 가능성, 보증 거절 가능)
안심전세 앱은 다가구 주택의 선순위 보증금 정보(임대인이 신고한 기준)를 함께 보여줘 수기로 계산하던 작업이 줄어든다.
안심전세 앱 vs 일반 시세 앱
항목
안심전세
호갱노노·아실
시세 출처
HUG 평가 + 국토부 실거래
사용자 + 국토부
임대인 명단
○
✕
보증 가입
○
✕
시세 분쟁
○
✕
다가구 선순위
○
△
임차인 특화
○
△
매매 정보
△
○
매매 거래·시장 분석은 호갱노노·아실이 강하지만, 임차 거래에서는 안심전세 앱이 최우선이다. 두 앱을 병행하는 게 가장 안전하다.
사고가 발생해도 "중개사가 안심전세 앱을 안내하지 않았다"는 임차인 주장에 대해 안내 자료가 있으면 책임 분담이 크게 줄어든다.
마지막으로
안심전세 앱은 임차인 보호의 가장 강력한 통합 도구다. 시세·임대인 명단·HUG 보증을 한 번에 처리하고, 다가구·다세대처럼 정보 비대칭이 큰 매물에서 특히 위력을 발휘한다.
중개사가 의뢰인에게 적극 안내하면 두 가지 효과가 동시에 잡힌다. 임차인은 사고 예방, 중개사는 사후 면책. 손가락 몇 번이면 깡통 전세를 피할 수 있는 시대다.
핵심 체크포인트
HUG 안심전세 앱 (모바일): 시세·악성임대인·보증 통합 서비스. 주택도시보증공사가 주택도시기금법 근거로 운영.
주요 기능: 시세 조회, 악성 임대인 명단 확인, 전세보증금 반환보증 가입, 시세 분쟁 신청.
중개사 활용: 의뢰인 안내·확인설명서 보조 자료. 공인중개사법 제25조 확인·설명 의무와 직결.
가입 한도: 시세의 90% 이내(주택 유형·지역별 차이). 깡통 매물은 가입 자체가 막힘.
다가구·다세대 특히 유용: 선순위 보증금 합산·임대인 다중사고 이력 확인.
실행 체크리스트
임차 의뢰인 첫 상담 시 안심전세 앱 다운로드 안내
매물 시세 + 안심전세 시세 교차 확인
임대인 명단 조회 동의 사전 안내 (임대인 정보 제공 동의 필요)
HUG 보증 가입 가능 여부 사전 심사 요청
확인설명서에 시세·보증 가입 가능 여부·임대인 명단 조회 결과 명시
입주 당일 전입신고 + 확정일자 + 보증 가입 완료 3종 세트 안내
주의사항
악성 임대인 명단 등재 임대인: 보증금 미반환·체납 이력. 거래 회피.
시세 대비 보증금 90% 초과: 깡통 전세 위험. 보증 가입 거절 가능성.
HUG 사전 심사 거절: 거절 사유 확인 후 계약 재검토.
임대인이 '개인정보 제공 동의 거부': 명단 조회 자체가 불가 → 명백한 위험 신호.
다가구·다세대 선순위 보증금 미공개: 후순위 임차인 보증금 회수 불가.
자주 묻는 질문
안심전세 앱은 누가 만들었나요?
주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 공식 모바일 앱입니다. HUG는 주택도시기금법에 따라 설립된 공기업으로 전세보증금 반환보증 등 주거 보증을 담당합니다. 안심전세 앱은 시세 조회·악성 임대인 확인·전세보증금 반환보증 가입을 한 곳에서 처리할 수 있는 통합 서비스로, 무료입니다(보증료는 별도). 구글 플레이·앱스토어 양쪽 모두에서 '안심전세'로 검색하면 됩니다.
악성 임대인 명단은 어떻게 확인하나요?
안심전세 앱에 임대인의 성명·생년월일(주민번호 뒷자리 마스킹) 또는 사업자번호를 입력해 조회합니다. 임대인 본인이 정보 제공에 동의해야 조회가 가능합니다. HUG의 보증 사고 이력 + 보증금 미반환·구상권 미상환 임대인이 등재되어 있어, 명단에 있는 임대인의 매물은 보증 가입이 거절될 가능성이 높고 사고 재발 위험도 큽니다. 임대인이 정보 제공 동의를 거부하는 것 자체가 위험 신호로 받아들여야 합니다.
HUG 전세보증금 반환보증은 어떻게 가입하나요?
① 앱에서 매물·임대인·임차 조건 입력, ② 사전 심사(시세·선순위 보증금·임대인 이력 자동 평가), ③ 가입 결정 → 보증료 납부, ④ 보증증권 발급 순서입니다. 가입 한도는 주택 유형·지역에 따라 시세(공시가격·실거래가 등 가중)의 90% 이내로 정해지며, 가입 후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 HUG가 임차인에게 직접 지급하고 임대인에게 구상권을 행사합니다.
중개사가 의뢰인에게 어떻게 안내하나요?
① 임차 의뢰 상담 첫 단계에서 안심전세 앱 다운로드를 권장하고, ② 매물 시세를 호갱노노·실거래가 + 안심전세 앱 시세로 교차 확인, ③ 임대인에게 명단 조회를 위한 정보 제공 동의를 요청, ④ HUG 보증 가입 가능 여부 사전 심사, ⑤ 확인설명서에 시세·보증 가입 가능 여부·임대인 명단 조회 결과를 기재합니다. 공인중개사법 제25조 확인·설명 의무 이행 자료가 되어 사후 분쟁 시 본인 면책 자료로 활용됩니다.
보증료는 얼마인가요? 임차인이 다 내나요?
통상 보증금의 0.1~0.5% / 년 수준이며, 보증금 금액·임차인 신용·주택 유형에 따라 차등 적용됩니다. 청년·신혼부부·저소득층은 보증료 할인이 있고, 일부 지자체는 보증료 일부를 지원합니다. 보증료는 원칙적으로 임차인 부담이지만, 협의에 따라 임대인이 분담하거나 월세 일부로 상쇄하는 사례도 있습니다.
