반전세 월차임 전환율 — 법정 한도와 계산법

"전세 3억이었는데 이번에 1억은 전세로 두고 나머지 2억은 월세로 돌리자고 하시네요. 월세 100만 원 달라고요." 임차인이 이 말을 듣고 "그래도 전세보다 낫겠지" 하고 그냥 사인하면 매달 수십만 원을 더 내게 된다. 주택임대차보호법 제7조의2가 정한 전환율 한도(기준금리 + 시행령 이율)를 알면 임대인의 과도한 요구를 단호히 거부할 수 있다. 이 글은 전환율 한도의 법적 근거, 정확한 계산법, 분쟁 시 대응까지 정리한다.

법정 전환율 — 강행규정

제7조의2의 정확한 본문

주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

핵심은 "둘 중 낮은 비율"이라는 점. 그리고 1호는 시행령에서 정한 별도 비율이고, 2호는 기준금리 + 시행령 이율이다.

시행령 — 제9조

주임법 시행령 제9조는 위 두 비율을 다음과 같이 정한다(개략, 시행 시점에 확인 필수).

• 제9조 제1항(법 제7조의2 제1호): 약 10%
• 제9조 제2항(법 제7조의2 제2호): 한국은행 기준금리 + 2%

따라서 실제 한도는 거의 대부분 2호(기준금리 + 2%)가 더 낮아 적용된다. 예를 들어 기준금리가 3.5%라면 한도는 5.5%, 기준금리가 2.5%라면 한도는 4.5%.

강행규정 — 임차인 동의해도 무효

주임법 제10조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 정한다(강행규정). 즉 임대인이 한도 초과 비율을 요구하고 임차인이 동의해도 그 초과 부분은 무효. 임차인은 언제든 항변·반환 청구 가능.

계산 — 전세→월세 전환

공식

(전환되는 전세금) × 전환율 ÷ 12 = 월세 한도(원/월)

여기서 "전환되는 전세금"은 보증금에서 줄어드는 금액이다. 전환율은 위에서 본 두 비율 중 낮은 것.

사례 1 — 일부 전환

조건:

• 기존: 전세 3억
• 변경: 전세 2억 + 월세
• 전환되는 금액: 1억

기준금리 3.5% 가정(시행령 이율 2% 가정 → 한도 5.5%):

1억 × 0.055 ÷ 12 = 458,333원/월 ≈ 약 45.8만 원

임대인이 70만 원 요구하면 약 24만 원이 한도 초과. 그 부분은 무효.

사례 2 — 거의 완전 월세

조건:

• 기존: 전세 2억
• 변경: 보증금 1,000만 원 + 월세
• 전환되는 금액: 1억 9천만 원

기준금리 3.5% 가정:

1.9억 × 0.055 ÷ 12 = 870,833원/월 ≈ 약 87만 원

임대인이 110만 원 요구하면 약 23만 원이 한도 초과. 무효.

사례 3 — 기준금리 인하 시

기준금리가 3.5% → 2.5%로 인하되면 한도는 5.5% → 4.5%로 낮아진다. 동일한 1억 전환의 월세 한도는 약 45.8만 원 → 약 37.5만 원으로 감소. 임차인은 계약 시점의 기준금리를 반드시 확인해야 한다.

시뮬레이션 표 — 기준금리별 전환율과 1억당 월세 한도

한도 초과 — 임차인의 권리 행사

무효 부분의 효과

• 한도 초과 부분은 무효 → 임차인은 그 부분을 지급할 의무가 없다.
• 이미 지급했다면 부당이득 → 반환 청구 가능.
• 임대인이 한도 초과를 강요하면 갱신 거절·해지 사유로 활용할 수 없다(임차인의 정당한 권리 행사이므로).

청구 절차

1. 항변 단계: 임대인에게 서면(카톡·문자·내용증명)으로 "한도 초과 부분 지급 거부" 통지
2. 분쟁조정: 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 신청(무료, 1~2개월)
3. 민사: 소액사건심판(3,000만 원 이하) 또는 일반 소송. 부당이득 반환 청구.

시효

부당이득 반환 청구는 일반 채권으로 10년의 소멸시효(민법 제162조). 단 사회통념상 빠른 청구가 유리하다.

계약갱신 시 — 5% 한도와의 이중 적용

전환율 한도는 임대료 인상 5% 한도(제7조)와는 별개의 규정이다. 그러나 갱신 시 두 한도가 동시에 적용되는 상황이 흔하다.

사례 — 갱신 시 일부 월세 전환

조건:

• 기존: 전세 3억, 만기 도래
• 임대인 요구: 전세 2.5억 + 월세 50만 원으로 갱신

체크 1: 인상폭 5% 한도(제7조)

• 전세 3억의 5% = 1,500만 원
• 임대인 요구: 전세 5,000만 원 감액 + 월세 50만 원 = 환산 월세 50만 × 12 = 연 600만 원
• 합산해서 5% 한도 안쪽인지 임차인 부담 기준으로 계산 → 보증금 감소분의 이자 가치 + 월세를 종합 판단

체크 2: 전환율 한도(제7조의2)

• 전환되는 5,000만 원에 대해 기준금리 3.5% + 2% = 5.5%
• 5,000만 × 5.5% ÷ 12 = 약 22.9만 원/월
• 임대인 요구 50만 원은 약 27만 원 초과 → 무효

이중 적용에서는 두 한도 모두 충족되어야 적법. 한쪽이라도 위반이면 그 부분 무효.

임대인이 한도 무시할 때 — 5단계 대응

1단계 — 한도 안내

서면(문자·카톡·이메일)으로 다음을 보낸다.

귀하의 ○년 ○월 ○일자 전세→월세 전환 요구는
주택임대차보호법 제7조의2 및 시행령 제9조가 정한
전환율 한도(현재 한국은행 기준금리 ○.○% + 시행령 이율 ○% =
○.○%)를 초과합니다.

전환되는 ○○○만 원에 대한 월세 한도는
○○○만 원 × ○.○% ÷ 12 = 약 ○○○원/월입니다.

귀하의 요구액 ○○○원 중 약 ○○○원이 한도 초과로
무효이며, 본인은 한도 내 ○○○원을 한도로 협의에
응할 의사가 있습니다.

2단계 — 임대차분쟁조정위원회

협의 결렬 시 한국부동산원의 임대차분쟁조정위원회에 신청. 무료, 통상 1~2개월. 조정안 양 당사자 수락 시 종결.

3단계 — 민사

분쟁조정 결렬 시 민사 청구. 이미 지급한 한도 초과분에 대해서는 부당이득 반환 청구(소액사건심판 가능).

4단계 — 갱신 거절·해지 대항

임대인이 "한도 초과 요구를 거부하면 나가라"고 압박하면 다음으로 대항.

• 묵시적 갱신: 만기 6~2개월 전 갱신 거절·조건 변경 통지 없으면 묵시적 갱신 성립(제6조)
• 계약갱신요구권: 임차인이 1회 행사 가능(제6조의3)

임대인의 갱신 거절은 별도 사유가 있어야 한다. 전환율 한도 요구 거부는 임차인의 정당한 권리 행사이므로 갱신 거절 사유가 되지 않는다.

5단계 — 임차권 등기명령

계약이 종료되었는데 보증금 반환이 늦어지면 임차권 등기명령(제3조의3)으로 대항력·우선변제권을 유지한 채 이사 가능.

계약서 특약 — 추천 문구

전환율 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법은 계약 단계에서 특약으로 명시하는 것.

[월차임 전환 산정률 특약]
본 임대차의 보증금 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는
경우 그 산정률은 주택임대차보호법 제7조의2가 정한 한도(시행령상
두 가지 비율 중 낮은 것 — 현재 한국은행 기준금리에 시행령 이율을
더한 비율이 일반적)를 초과하지 아니한다. 한도 초과분은
무효이며 임차인은 지급 의무를 부담하지 아니한다.