부동산 백과사전

민간임대주택에 관한 특별법상 등록임대사업자는 임대료 인상 5% 룰과 임대 의무기간을 부담한다. 등록 말소(자진·자동) 후에도 기존 임차인의 잔여 계약 기간에는 임대 조건이 유지되는 것이 원칙이며, 새 임차인부터는 주택임대차보호법(주임법) 제6조의3 갱신요구권 + 제7조 증액 상한이 그대로 적용된다.

임차 중 보일러가 고장 나면 민법 제623조 임대인의 사용·수익 유지 의무와 제374조 임차인의 선관주의 의무를 기준으로 부담 주체를 가린다. 노후·자연 마모는 임대인, 동파 방치 등 임차인 과실은 본인, 일부 소모품은 임차인 부담이 원칙이다.

임대 중 임대인이 매도하면 새 임대인이 보증금 반환 의무와 갱신요구권 수용 의무를 자동 승계한다. 주택임대차보호법 제3조 대항력 요건, 임차 조건 동결 원칙, 새 임대인 통보 시 임차인이 해야 할 등기부 확인·계좌 변경·보증보험 신고 절차.

주택임대차보호법 제8조의 소액임차인 보호. 보증금이 한도 이하면 최우선변제권 인정. 서울 1억 6,500만 원 등 지역별 한도와 최우선변제액 정리.

민법 제303조 전세권은 등기로 제3자에 대항할 수 있는 물권으로, 임대인이 바뀌거나 잠적해도 권리가 등기부에 남는다. 확정일자보다 보호가 강하지만 임대인 동의가 필수이고 등록면허세 0.2% 등 보증금 3억 기준 약 90~120만 원의 비용이 발생하며, 만기 시 말소등기는 임차인이 직접 챙겨야 한다.

민법 제615조·제654조는 임차인에게 원상회복 의무를 규정하지만 통상 마모는 면책이다. 임차인은 본인 과실로 인한 손상만 책임지며 도배·장판·못 자국·곰팡이의 책임 경계를 사례별로 정리한다.

전세 낀 매물을 매수하면 주임법 제3조 제4항에 따라 임대인 지위가 자동 승계되고 임차인의 계약갱신요구권도 그대로 작동한다. 실거주 거절·거짓 거절 손해배상까지 한 번에 정리.

부동산 거래신고법 제6조의2에 따른 전월세 신고제. 보증금 6천만 초과 또는 월세 30만 초과 시 30일 이내 신고. 미신고 과태료 100만 원 이하.

정부24에서 전입신고와 확정일자를 한 번에 신청하면 임대차 보호의 두 축인 대항력과 우선변제권을 같은 날 확보할 수 있다. 신청 흐름과 주의점을 정리한다.

임대인이 갱신 시 전세를 월세로 바꾸자고 할 때 주임법 제7조의2 전환율 한도(기준금리+대통령령 이율)와 제6조의3 갱신요구권으로 거부·협상하는 임차인의 5가지 대처법을 정리했다.