부동산 백과사전

1~3개월 짧게 사는 단기 임대(깔세)는 주택임대차보호법상 '일시 사용을 위한 임대차'에 해당해 일반 임대차의 보호 규정이 적용되지 않는다. 안전하게 살기 위한 5가지를 짚는다.

주택임대차보호법 제6조 묵시적 갱신은 임대인이 만기 6~2개월 전 갱신거절 통지를 안 하면 동일 조건으로 2년 자동 연장되는 제도이고, 제6조의3 갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 2년을 추가하면서 제7조 범위 내 5% 한도 증감이 가능한 별개 제도입니다. 중도해지·실거주 거짓 거부 손해배상까지 비교합니다.

임차 중 매매로 임대인이 바뀌어도 인도+전입신고로 대항력을 갖춘 임차인은 보증금 반환 의무와 갱신요구권을 새 임대인에게 그대로 주장할 수 있다(주임법 제3조). 계약 동결 원칙, 새 임대인의 실거주 거절 한계, HUG·SGI 보증 변경 신고 절차까지 정리.

임대 중 임대인이 매도하면 새 임대인이 보증금 반환 의무와 갱신요구권 수용 의무를 자동 승계한다. 주택임대차보호법 제3조 대항력 요건, 임차 조건 동결 원칙, 새 임대인 통보 시 임차인이 해야 할 등기부 확인·계좌 변경·보증보험 신고 절차.

주택임대차보호법 제6조의2에 따라 묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 새 임차인 모집을 위한 중개수수료는 다수설·관행상 임대인 부담이며, 특약·분쟁조정·민사 단계까지 정리한다.

전세 낀 매물을 매수하면 주임법 제3조 제4항에 따라 임대인 지위가 자동 승계되고 임차인의 계약갱신요구권도 그대로 작동한다. 실거주 거절·거짓 거절 손해배상까지 한 번에 정리.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따라 임대인이 본인·직계 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 지나기 전에 제3자에게 임대하면 거짓 사유로 보고 같은 조 제5항에 따른 손해배상 의무가 발생한다. 임차인이 거짓을 입증하고 청구하는 절차를 정리한다.

주택임대차보호법 제8조의 소액임차인 최우선변제권 정리. 시행령 한도 이하 보증금은 경매 시 근저당보다 먼저 배당되며, 인도·전입신고·배당요구 종기 내 신청 세 요건을 모두 갖춰야 한다.

임대인이 갱신 시 전세를 월세로 바꾸자고 할 때 주임법 제7조의2 전환율 한도(기준금리+대통령령 이율)와 제6조의3 갱신요구권으로 거부·협상하는 임차인의 5가지 대처법을 정리했다.