묵시적 갱신 후 해지 — 중개수수료는 누가 부담?

묵시적 갱신 후 임차인이 이사를 가려고 하면 임대인이 "그럼 복비는 네가 내고 나가"라고 말하는 사례가 너무 많다. 결론부터 말하면 법적 근거가 없다. 주택임대차보호법 제6조의2가 임차인의 해지권을 보장하고, 새 임차인을 위한 중개수수료는 원칙적으로 임대인이 부담한다. 이 글은 묵시적 갱신과 해지의 법적 구조, 중개수수료 부담의 다수설·관행, 분쟁 발생 시 대응 절차를 정리한다.

묵시적 갱신이란 무엇인가

주택임대차보호법 제6조는 임대차 계약 만료 시 일정 기간 안에 양 당사자 중 누구도 갱신 거절·조건 변경 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 자동 갱신된 것으로 본다고 규정한다. 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

묵시적 갱신이 성립되면 임대인은 "그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것"으로 본다(제6조 제1항). 즉 차임·보증금·기간 모두 동일.

묵시적 갱신이 안 되는 예외

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 사실이 있는 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않는다(제6조 제3항). 이 경우 임대인은 만료와 동시에 종료를 주장할 수 있다.

묵시적 갱신 후 해지권 — 제6조의2

여기서 핵심이 되는 조문이 등장한다.

주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

이 조문에서 읽어야 할 두 가지가 있다.

1. 임차인만의 권리다. 임대인은 묵시적 갱신 후 해지권이 없다. 임대인은 갱신된 임대차의 기간(2년)을 채워야 한다.
2. 언제든 가능하고 이유 불문이다. 사유를 적어야 할 의무도, 임대인의 동의를 받아야 할 의무도 없다.

3개월 효력 — 잠금 기간

해지 통지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 발생한다. 이 3개월 동안 임차인은 임차료·관리비를 정상적으로 납부해야 한다. 임대인은 이 3개월을 활용해 새 임차인을 모집하면 된다.

중개수수료 부담 — 임대인이 원칙인 이유

여기서 가장 자주 분쟁이 난다. 결론은 임대인 부담이 원칙이지만 그 이유를 정확히 알아야 임대인 주장에 휘둘리지 않는다.

다수설·관행의 근거

1. 임차인의 해지권은 법정 권리다. 임차인이 약속을 어긴 게 아니라 법이 부여한 권리를 행사한 것이다.
2. 임차인은 새 임차인을 구해줄 의무가 없다. 임대차 계약 어디에도 그런 조항은 없고, 법에도 없다.
3. 새 임차인의 중개수수료는 새 임대차 계약에 따른 비용이다. 새 임대차의 당사자는 임대인과 새 임차인이며, 기존 임차인은 그 거래의 당사자가 아니다.
4. 한국공인중개사협회의 실무 안내 및 임대차분쟁조정위원회의 다수 조정례도 임대인 부담을 따른다.

임대인의 흔한 주장과 반박

예외 1 — 협의로 분담

임차인이 빨리 보증금을 돌려받기 위해 자발적으로 새 임차인을 적극 모집하고 일부 분담을 제안하는 경우는 흔하다. 임대인과 합의가 되면 이 약정이 우선. 다만 강제는 아니다.

예외 2 — 사전 특약

계약 체결 시 "임차인이 만기 전 또는 묵시적 갱신 후 해지할 경우 중개수수료를 임차인이 부담한다"는 특약이 있었다면, 그 특약이 적용된다. 단 강행규정 위반 여지가 있어 다툼의 여지는 남는다.

비교표 — 종료 유형별 중개수수료 부담

특히 주목할 부분은 계약갱신요구권 후의 해지도 묵시적 갱신과 동일하게 임차인의 법정 해지권으로 보호된다는 점이다(제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용).

해지 통보 — 절차 3단계

1단계 — 통보 형식과 내용

문자·카톡 + 내용증명의 이중 발송이 가장 안전. 카톡은 즉시성·읽음 확인을 위해, 내용증명은 분쟁 시 증거를 위해.

기재 내용 예시:

2026년 5월 19일자로 주택임대차보호법 제6조의2에 따라
계약 해지를 통지합니다. 통지 효력은 임대인이 본 통지를
받은 날로부터 3개월이 지난 후 발생합니다. 그때까지의 임차료·
관리비는 정상적으로 납부하며, 효력 발생일에 명도와 보증금
반환을 동시 이행하겠습니다.

서로의 보관용으로 카톡·문자·내용증명 모두 캡처·원본 보관.

2단계 — 3개월 동안 의무 이행

• 임차료·관리비를 정상적으로 납부(미납 누적 시 임대인에게 보증금 공제 명분을 준다)
• 임대인의 새 임차인 모집 협조 의사 표명(강제 의무는 아니지만 보증금 회수 시기 단축에 도움)
• 새 임차인이 임장을 올 때 협조 — 단 임차인의 사생활 침해 정도는 아님

3단계 — 보증금 반환

3개월 효력일에 명도와 보증금 반환은 동시 이행 관계다. 임대인이 보증금 반환을 거부하면:

1. 임차권 등기명령(주택임대차보호법 제3조의3) — 임차권을 등기해두면 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지
2. 보증금 반환 청구 소송(소액 시 소액사건심판)
3. HUG 전세보증금 반환보증 청구(가입 시) — 보증사고 발생 통지 후 절차 진행

분쟁 시 — 임대인이 보증금 일부 공제 주장

가장 자주 나오는 임대인의 분쟁 패턴 3가지.

패턴 1 — "다음 임차인 구할 때까지 보증금 못 줘"

법적 근거 없음. 3개월 효력일이 지나면 임대인의 보증금 반환 의무는 절대적이며 새 임차인 모집은 임대인의 사정일 뿐이다. 임차인은 임차권 등기명령부터 진행하면 된다.

패턴 2 — "중개수수료는 네 몫이니까 공제할게"

이미 위에서 본 대로 묵시적 갱신 후 해지는 임대인 부담이 원칙. 임대인이 일방 공제하면 보증금 반환 청구 소송으로 회수 가능.

패턴 3 — "원상복구 비용 공제"

생활상 통상 마모(벽지 변색·바닥 흠집 등)는 임차인이 원상복구 의무가 없다. 임대인이 과도한 청구를 하면 견적서·사진 비교로 거부.