부동산 백과사전

분양 시점보다 낮은 가격으로 분양권을 양도하는 '마피' 거래도 양도세 신고 의무가 있다. 손실이라도 신고해야 다른 양도소득과 통산 가능. 신고 절차·기간·통산 규정 정리.

이혼에 따른 부동산 재산분할은 양도세·증여세가 모두 비과세이지만, 위자료 명목 이전은 채무 변제로 보아 양도소득세가 과세된다. 등기 원인을 '재산분할'로 명시하는 절차, 취득세·보유기간 승계, 분할 직후 매도의 단기세율 함정까지 정리한 절세 가이드.

부부 공동명의는 종부세법상 각자 9억(합 18억) 공제와 양도차익 분산 효과로 시세 24~30억 구간부터 절세가 본격화된다. 1세대 1주택 비과세는 명의 구조와 무관하게 적용되지만 자금 출처 차이가 배우자 증여공제 6억을 넘으면 누진 부담이 발생하고, 이혼·신용·상속 시나리오까지 비교해야 한다.

소득세법 제104조에 따라 조정대상지역 다주택자는 일반세율에 2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 일시적 2주택·상속·임대등록·소형주택·고령자 장기보유·부득이한 사유 등 6대 중과 배제 요건과 매도 순서 전략을 정리합니다.

재개발 조합원 입주권과 일반분양 분양권의 차이를 권리 발생 시점·양도세·취득세·재건축초과이익환수·전매제한·실거주의무·매수자 메리트 관점에서 비교한 가이드.

일정 규모·가액 이하 소형 주택은 1세대 주택 수 계산에서 제외될 수 있다. 양도세·취득세·종부세 절세 효과와 임대사업자 등록 활용, 시행령 변동의 함정을 정리.

부동산을 자녀 등에게 증여하면서 그 부동산에 담보된 근저당·전세보증금 등 채무도 함께 인수시키는 거래. 상속세 및 증여세법 제47조에 따라 채무 부분은 증여재산가액에서 공제되고 소득세법 제88조에 따라 양도로 간주된다. 채무 부분은 양도세, 나머지는 증여세로 분리 과세되어 누진세율 분산으로 세 부담이 줄어든다.

상속받은 주택을 언제 팔아야 양도세·상속세 부담을 줄일 수 있는지 정리한다. 상속개시일 평가액이 양도차익의 기준선이 되며, 상속세는 6개월 이내 신고가 원칙이다. 1세대 1주택 비과세 요건, 상속주택 특례, 매도 순서 시뮬레이션과 세무사 자문 포인트까지 안내한다.

부부 공동명의는 종부세·양도세 분산으로 보통 절세 효과지만, 자금 출처가 한쪽에 편중돼 배우자 증여공제 6억을 넘거나 부부 합산 DSR로 대출 한도가 줄어드는 사례에서는 불리할 수 있다. 이혼 시 50/50 분할 출발선, 한쪽 신용 위험 전이, 상속 배우자공제 활용 축소까지 검토 대상이다.

조정대상지역 해제 시 양도세·취득세 다주택 중과 미적용, LTV·DSR 한도 확대, 자금조달계획서 면제 범위 확대, 청약 재당첨 제한 완화가 동시에 일어난다. 주택법 제63조의2 절차, 반기 재지정 위험, 매수·매도 시점 결정까지 점검하는 정책 변동 모니터링 가이드.

소득세법 제89조와 시행령 제155조에 따라 ① 종전 주택 보유 1년 후 신규 취득 ② 종전 주택 보유 2년·조정대상지역은 거주 2년 ③ 신규 취득일부터 3년 내 종전 양도 세 가지 요건을 모두 충족하면 일시적 2주택자도 1주택 비과세를 적용받습니다. 지방세법상 취득세도 1주택 세율(1~3%)이 적용돼 갈아타기 절세의 핵심입니다.

2022년부터 한시 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 적용된다. 조정대상지역 2주택은 일반세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 배제된다.