상가/사무실49
꼬마빌딩 투자, 수익률 계산과 리모델링 밸류업
노후된 상가주택이나 빌딩을 사서 리모델링 후 가치를 높여 되파는 밸류업(Value-up) 전략.
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핵심 체크포인트
1. 입지 분석
이면도로라도 유동인구가 흐르는 길목인지, 2030 세대가 모이는 핫플레이스 상권인지 파악해야 합니다.
2. 명도 난이도
리모델링하려면 기존 세입자를 내보내야 합니다(명도). 권리금이 얽혀 있거나 계약 기간이 많이 남은 세입자가 있으면 명도 비용과 시간이 많이 듭니다.
실행 체크리스트
- 용도 변경: 주택 부분을 근린생활시설(상가)로 용도 변경하면 대출 한도가 늘어나고 종부세 부담을 줄일 수 있습니다.
- 엘리베이터 설치: 4~5층 꼬마빌딩에 엘리베이터를 넣으면 상층부 임대료를 1.5배 이상 받을 수 있어 수익률이 급상승합니다.
주의사항
- 금리 인상기에는 대출 이자 부담이 커져 수익률이 마이너스가 될 수 있습니다. 자기자본 비율을 적절히 유지해야 합니다.
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