부동산 라이브 방송 — 영상도 표시·광고법 적용

"실시간이라 자막 띄울 시간이 없었어요." 라이브가 끝나고 신고 포상금 통보를 받은 한 중개사의 변명이다. 결과는 과태료 + 신고자에게 지급된 포상금 + 다시보기 영상 강제 삭제. 라이브를 시작하기 전에 알았어야 할 사실은 단 하나, 라이브도 광고라는 점이다.

이 글에서는 유튜브·인스타·틱톡 라이브 방송 시 적용되는 공인중개사법 제18조의2, 초상권·저작권 리스크, 그리고 실무에서 자주 빠뜨리는 7가지 체크포인트를 정리한다.

라이브 방송 = 광고 — 매체·형식 불문

공인중개사법 제18조의2 제1항은 '개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시·광고를 하려면 중개사무소·개업공인중개사에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 명시해야 한다'고 규정한다. 여기서 '표시·광고'는 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제2조 정의를 그대로 따른다.

핵심은 매체와 형식을 가리지 않는다는 점이다.

특히 라이브 종료 후 영상을 삭제하더라도 위반은 그대로 성립한다. 시청자 한 명이 캡처해서 신고하면 그 한 컷이 증거다. 사후 삭제 = 면책이 아니다.

실시간 + 다시보기 — 양쪽 모두 명시

실시간 방송 단계

자막은 화면 하단에 사무소 정보 5개를 고정 노출하고, 매물을 소개할 때마다 매물 정보 6개를 자막·구술 어느 형태로든 안내한다. 실시간 채팅에서 시청자가 "그 매물 가격이 얼마예요?"라고 물었을 때 댓글로 답하는 것도 광고에 해당하므로, 채팅 답변에도 명시사항이 자연스럽게 포함되도록 멘트 시나리오를 준비해 두는 게 좋다.

다시보기·하이라이트 단계

라이브가 끝난 영상은 더 이상 '실시간'이 아니라 일반 게시 영상이다. 캡션·설명란에 사무소 5개 + 매물 6개를 다시 한 번 적어 둬야 한다. 영상 중간중간 자막이 빠진 구간이 있더라도 설명란에 정보가 있으면 표시 의무를 어느 정도 보충할 수 있다.

사후 삭제는 면책 안 됨

라이브 종료 직후 영상을 비공개·삭제 처리해도 시청자 캡처 한 장이면 신고가 가능하다. 표시·광고법 위반은 신고 포상금 대상이라 누가 캡처해서 신고해도 이상하지 않다. 라이브를 시작하는 순간부터 '캡처될 것'을 전제로 자막을 깔아야 한다.

명시사항 11개 — 라이브 적용

사무소 정보 5개 (고정 자막)

화면 하단 또는 측면에 방송 내내 보이는 고정 자막으로:

1. 사무소 명칭
2. 소재지
3. 연락처
4. 등록번호
5. 중개사 성명

이 5개는 단 1초도 빠지면 안 되도록 OBS·송출 프로그램의 '오버레이' 기능으로 영구 노출시킨다. 화면 전환·풀스크린 컷에서도 자막이 살아남도록 미리 시뮬레이션해 두자.

매물 정보 6개 (자막·구술·설명란)

각 매물을 소개할 때:

6. 소재지(시·군·구 + 도로명 또는 동까지)
7. 면적(전용·공급·대지)
8. 가격(매매가·전세가·월세)
9. 종류(아파트·오피스텔·빌라·상가 등)
10. 거래 형태(매매·전세·월세)
11. 관리비(관리비 항목·고정·변동 구분)

매물 6개는 자막으로 정적으로 띄우는 게 가장 안전하다. 구술만 하면 시청자가 메모를 놓치고, 다시보기에서 해당 구간을 못 찾으면 위반 입증 자료로 활용될 수 있다.

중개보조원 사항은 명시 금지

같은 제1항 단서에 '중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다'고 박혀 있다. 보조원이 라이브를 진행하는 경우에도 자막·자기소개·연락처에 본인 이름·전화·자격을 넣으면 안 된다. 진행 자막은 '○○ 부동산 안내'처럼 사무소 명의를 쓰는 게 안전하다.

부당광고 — 제18조의2 제4항 4대 유형

라이브 진행 중 무심코 던지는 멘트가 '부당광고'로 잡힐 수 있다.

같은 조 제5항은 '부당한 표시·광고의 세부적인 유형 및 기준 등에 관한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다'고 규정해, 「부당한 중개대상물 표시·광고 행위의 유형 및 기준」 고시가 별도로 있다. 실무에서는 이 고시 5조(소비자 오인 광고)·6조(거짓·과장)·7조(기만적 광고) 유형을 라이브 멘트와 대조해 두면 무난하다.

초상권 — 의뢰인·임대인·거주자·행인

동의 필요 인물

• 의뢰인(매수·임차 희망자)
• 임대인·매도인
• 매물 내 거주자(가족·세입자)
• 길거리 행인(얼굴 식별 가능 시)
• 옆 가게 점주(상가 라이브 시)

동의서에 들어가야 할 6개 항목

1. 촬영 일시·장소
2. 사용 매체(유튜브·인스타·틱톡 등 구체적으로)
3. 사용 범위·기간
4. 동의 철회권 + 철회 시 영상 처리 방법
5. 손해배상 면책 한도
6. 출연자 서명·날인·신분증 사본

동의 없이 노출 시

민법 제751조(재산 이외의 손해의 배상) 제1항은 '타인의 신체, 자유 또는 명예를 해하거나 기타 정신상 고통을 가한 자는 재산 이외의 손해에 대하여도 배상할 책임이 있다'고 명시한다. 라이브에 무단으로 얼굴이 노출된 임대인이 정신적 손해배상 + 영상 삭제 청구 가처분을 동시에 제기하면 중개사 입장에서 상당히 곤란해진다.

모자이크는 '동의 대체'가 아니다

방송 후에 얼굴만 모자이크로 가린다고 동의 의무가 면제되지는 않는다. 음성·옷차림·체형 등 식별 단서가 다른 단서와 결합되면 여전히 특정될 수 있다. 가장 안전한 방법은 '동의서 미수령자는 처음부터 등장 안 시키기'이다.

BGM·저작권 — 가장 흔한 사고 포인트

안전한 출처

• 유튜브 오디오 라이브러리(저작권·저작인접권 정리됨)
• Bensound, Pixabay Music, Free Music Archive(라이선스 표기 필요)
• 무료 효과음 사이트(Zapsplat, Freesound 등 — 출처 표기 권장)
• KOMCA 음악신탁 정산이 가능한 라이선스 음원

위반 시 시나리오

라이브 도중 인기 가요를 30초만 깔아도 유튜브 콘텐츠 ID가 자동 식별해 수익 차단 → 사후 음원 단체 합의금 청구로 이어진다. 한 곡당 합의금이 50~300만 원 수준에서 형성되고, 라이브에 여러 곡이 깔리면 합산되니 무시할 금액이 아니다.

인트로·아웃트로 영상

전문 편집자에게 의뢰한 인트로 영상도 라이선스 양도 계약이 명확하지 않으면 분쟁이 생긴다. 편집자에게 '저작재산권 양도' 또는 '광고용 사용 무제한 라이선스' 명시를 요청하고, 견적서·세금계산서에 그 문구를 함께 적어 두자.

사례 — 실제 사고와 대응

사례 A — 다시보기 캡션 빠뜨려 과태료

서울 강남의 한 중개사가 분당 신축 아파트를 라이브로 소개. 실시간 자막은 띄웠으나, 다시보기 영상에 캡션을 입히지 않았다. 한 시청자가 다시보기를 캡처해 신고 → 과태료 250만 원 + 신고자 포상금. 다시보기 자체가 별개 광고로 인정된 케이스다.

사례 B — 임대인 얼굴 노출로 정신적 손해배상

한 중개사가 '매물 주인 직접 인터뷰' 콘텐츠를 라이브로 진행. 임대인은 구두 동의만 받았고 서면 동의서가 없었다. 임대인이 다음 날 "지인이 영상 보고 이혼한 사실을 알게 됐다"며 정신적 손해배상 + 영상 삭제 가처분 제기. 합의금으로 500만 원에 합의.

사례 C — 다른 중개사 매물 무단 소개

라이브 중 시청자 채팅에서 "옆 단지 매물도 보여달라"는 요청에, 진행자가 다른 중개사가 올린 네이버 매물 사진을 스크린샷으로 띄움. 저작권법 위반 + 공인중개사법 제18조의2 제3항(개업공인중개사가 아닌 자의 표시·광고 금지)과 결합돼 과태료 + 손해배상.

라이브 방송 — 사전 준비 7단계

1. 명시사항 11개 자막 시나리오 — 사무소 5개는 고정 오버레이, 매물 6개는 매물별 차트
2. 출연자 동의서 수령 — 의뢰인·임대인·거주자·인터뷰 대상자 전원
3. BGM·인트로 라이선스 확인 — 출처·기간·범위 문서화
4. 다른 매물 노출 방지 — 화면 구성에서 옆 단지 간판·번지수 제거
5. 채팅 응대 멘트 — 가격·매물 질문 시 명시사항 포함 답변 템플릿
6. 사후 캡션 보강 — 영상 설명란에 명시사항 11개·출처·라이선스 정리
7. 원본 파일 백업 — 분쟁 시 입증 자료(5년 권장)