부동산 백과사전

상속세 및 증여세법상 10년 누계 증여세 공제 한도. 배우자 6억·직계존속 5천만(미성년 2천만)·직계비속 5천만·기타 친족 1천만. 10년 주기 분할 증여로 절세.

이혼에 따른 부동산 재산분할은 양도세·증여세가 모두 비과세이지만, 위자료 명목 이전은 채무 변제로 보아 양도소득세가 과세된다. 등기 원인을 '재산분할'로 명시하는 절차, 취득세·보유기간 승계, 분할 직후 매도의 단기세율 함정까지 정리한 절세 가이드.

부부 공동명의는 종부세법상 각자 9억(합 18억) 공제와 양도차익 분산 효과로 시세 24~30억 구간부터 절세가 본격화된다. 1세대 1주택 비과세는 명의 구조와 무관하게 적용되지만 자금 출처 차이가 배우자 증여공제 6억을 넘으면 누진 부담이 발생하고, 이혼·신용·상속 시나리오까지 비교해야 한다.

소득세법 제104조에 따라 조정대상지역 다주택자는 일반세율에 2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 일시적 2주택·상속·임대등록·소형주택·고령자 장기보유·부득이한 사유 등 6대 중과 배제 요건과 매도 순서 전략을 정리합니다.

일정 규모·가액 이하 소형 주택은 1세대 주택 수 계산에서 제외될 수 있다. 양도세·취득세·종부세 절세 효과와 임대사업자 등록 활용, 시행령 변동의 함정을 정리.

부동산을 자녀 등에게 증여하면서 그 부동산에 담보된 근저당·전세보증금 등 채무도 함께 인수시키는 거래. 상속세 및 증여세법 제47조에 따라 채무 부분은 증여재산가액에서 공제되고 소득세법 제88조에 따라 양도로 간주된다. 채무 부분은 양도세, 나머지는 증여세로 분리 과세되어 누진세율 분산으로 세 부담이 줄어든다.

상속받은 주택을 언제 팔아야 양도세·상속세 부담을 줄일 수 있는지 정리한다. 상속개시일 평가액이 양도차익의 기준선이 되며, 상속세는 6개월 이내 신고가 원칙이다. 1세대 1주택 비과세 요건, 상속주택 특례, 매도 순서 시뮬레이션과 세무사 자문 포인트까지 안내한다.

상속세 및 증여세법 제18~23조의2의 공제 항목. 일괄공제 5억·배우자공제 최대 30억·금융재산공제 최대 2억·동거주택공제 최대 6억으로 실효 상속세 부담 산정.

종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 등기 명의자에게 부과되는 보유세다. 1세대 1주택 공제 12억, 다주택자 합산·중과세율, 임대사업자 합산 배제, 부부 공동명의·매도 타이밍 등 1주택자와 다주택자별 계산 공식과 절세 전략을 정리한 가이드.

지방세법 제13조의2는 1세대 다주택자·법인의 주택 유상취득에 대해 표준세율에 중과기준세율(2%)의 200~400%를 가산하는 중과 구조를 두고 있다. 일시적 2주택, 소형주택 주택수 제외, 임대등록 등을 활용해 합법적으로 회피·완화할 수 있다. 단, 차명·명의 분산은 부동산실명법 위반이다.

2022년부터 한시 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 적용된다. 조정대상지역 2주택은 일반세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 배제된다.

거주자가 배우자에게 받은 증여재산은 10년 합산 6억 원까지 증여세가 공제된다. 다만 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 이월과세로 절세 효과가 사라지므로 보유 기간 설계가 핵심이다.