부동산 백과사전

주택임대차보호법 제14~21조에 따른 분쟁조정위원회는 보증금 반환·차임 증감·계약 갱신·관리비 등 임대차 분쟁을 무료로 60~90일 안에 조정한다. 민사소송 대비 압도적으로 빠르고 조정조서에 강제집행력이 있는 임차인·임대인용 소송 회피 절차 가이드.

임대 중 임대인이 매도하면 새 임대인이 보증금 반환 의무와 갱신요구권 수용 의무를 자동 승계한다. 주택임대차보호법 제3조 대항력 요건, 임차 조건 동결 원칙, 새 임대인 통보 시 임차인이 해야 할 등기부 확인·계좌 변경·보증보험 신고 절차.

주택임대차보호법 제8조의 소액임차인 보호. 보증금이 한도 이하면 최우선변제권 인정. 서울 1억 6,500만 원 등 지역별 한도와 최우선변제액 정리.

민법 제303조 전세권은 등기로 제3자에 대항할 수 있는 물권으로, 임대인이 바뀌거나 잠적해도 권리가 등기부에 남는다. 확정일자보다 보호가 강하지만 임대인 동의가 필수이고 등록면허세 0.2% 등 보증금 3억 기준 약 90~120만 원의 비용이 발생하며, 만기 시 말소등기는 임차인이 직접 챙겨야 한다.

전세사기는 계약 전 단계의 점검만 충실히 해도 대부분 피할 수 있다. 등기부·시세·임대인 이력·HUG 보증 가입 가능 여부, 그리고 입주 당일 전입신고·확정일자가 핵심이다.

전세사기피해자 지원 특별법(2023)은 대항력+확정일자, 보증금 5억 이하, 다수 피해, 임대인 기망 정황 등 4가지 요건을 충족한 임차인에게 우선매수권·경공매 비용 지원·저금리 융자·세제 감면을 제공한다. 시·도 신청 후 국토부 위원회 심의까지 1~3개월 걸린다.

주택도시보증공사(HUG)의 안심전세 앱은 시세 조회·악성 임대인 명단 확인·전세보증금 반환보증 가입을 한 곳에서 처리하는 무료 통합 서비스다. 중개사가 임차 의뢰인에게 안내하면 공인중개사법 제25조 확인·설명 의무 보조 자료가 되고, 다가구·다세대 선순위 보증금 위험도 사전 차단된다.

HUG·SGI·HF 전세보증금 반환보증은 매물 시세 대비 보증금 100% 이하·등기부 깨끗·본인 명의 실거주·전입신고·HUG의 임대인 동의·계약 동시 가입이라는 4개 관문을 모두 통과해야 가입할 수 있다. 보증사별 조건 차이까지 정리한다.

갭투자는 매매가에서 임차인의 전세보증금을 뺀 차액만으로 부동산을 매수하는 전략으로, 자기자본 비중을 20~30%까지 낮출 수 있지만 보증금 반환 의무를 그대로 떠안는다. 전세가율 70% 이하 안전·80% 이상 위험·90% 이상 깡통 임박이며, 시세 하락·역전세·갱신요구권·공실의 4대 위험을 함께 시뮬레이션해야 한다.

매물 시세 대비 (선순위 채권 + 본인 보증금) 비율인 '전세가율'로 깡통전세 판별. 80% 이하 안전·90% 초과 위험·100% 가까우면 회피.

신탁등기 매물은 명의가 신탁사로 이전돼 있어 처분·임대 권한이 위탁자(원소유주)에게 없다. 신탁사 동의 없이 위탁자와 직접 임대 계약을 체결하면 무권대리·무권한 임대로 임차인 권리가 부인될 수 있고, 신탁 종료 시 강제 퇴거 + 보증금 회수 불능 위험이 크다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따라 임대인이 본인·직계 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 지나기 전에 제3자에게 임대하면 거짓 사유로 보고 같은 조 제5항에 따른 손해배상 의무가 발생한다. 임차인이 거짓을 입증하고 청구하는 절차를 정리한다.