부동산 백과사전

상임법 제11조의 임대료 5% 한도는 환산보증금이 시행령 한도 이내인 매물에만 적용. 한도 초과 매물은 5% 제한이 없지만 10년 갱신청구권·권리금 회수는 동일하게 보호.

임대인 사망 시 임대차 계약은 상속인에게 포괄 승계된다(민법). 다만 상속인이 여러 명이거나 상속 분쟁 중이면 절차가 복잡하다. 안전한 계약·갱신·반환 절차 정리.

LH(한국토지주택공사)가 임차인 대신 임대인과 전세 계약을 체결하고 보증금을 지원하는 공공임대 제도. 무주택·소득 기준 충족 시 본인이 매물을 직접 찾고, 보증금의 95~100%까지 LH가 지원하며 본인은 임대보증금 이자와 일부 보증금만 부담한다. 청년·신혼·다자녀·취약계층 대상.

임대인이 만기에 전세보증금을 돌려주지 못하면 보증 가입자는 HUG·SGI에 직접 이행청구로 보증금을 회수한다. 보증 가입 유지·만기 도래·1개월 미반환·임차권등기명령 4대 요건, 내용증명·임차권등기·청구 접수 절차, 빌라왕 사례 대응까지 정리.

임차 중 매매로 임대인이 바뀌어도 인도+전입신고로 대항력을 갖춘 임차인은 보증금 반환 의무와 갱신요구권을 새 임대인에게 그대로 주장할 수 있다(주임법 제3조). 계약 동결 원칙, 새 임대인의 실거주 거절 한계, HUG·SGI 보증 변경 신고 절차까지 정리.

주택임대차보호법 제7조는 갱신 시 임대료 증액 한도를 20분의 1(5%)로 제한한다. 보증금만·월세만 올리면 단순하지만 전월세 전환이 섞이면 제7조의2의 전환율을 함께 봐야 한다. 법 구조와 실수 포인트를 정리한다.

주택임대차보호법 제8조의 소액임차인 보호. 보증금이 한도 이하면 최우선변제권 인정. 서울 1억 6,500만 원 등 지역별 한도와 최우선변제액 정리.

임대차 종료 시 반려동물에 의한 도배 긁힘·오줌·냄새 보수비를 보증금에서 어디까지 공제할 수 있는지, 통상 마모 면책 원칙과 잔존가치·실견적 협상까지 민법 제654조 기준으로 정리했다.

다가구주택은 한 건물에 여러 세입자가 사는 구조. 본인 보다 앞선 세입자들의 보증금 총액(선순위)을 확인하지 않으면 경매 시 보증금을 못 돌려받을 수 있다.

임대인이 잠적·연락두절 시 임차인은 민사소송법 제194조 공시송달로 해지 의사표시를 도달시키고, 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 보전한 뒤 보증금 반환 청구 소송·HUG 보증 청구를 병행해 보증금을 회수할 수 있다. 시간 끌수록 시효·대항력 위험이 커지므로 만기 전부터 대비해야 한다.

부동산 거래신고법 제6조의2에 따른 전월세 신고제. 보증금 6천만 초과 또는 월세 30만 초과 시 30일 이내 신고. 미신고 과태료 100만 원 이하.

주택임대차보호법 제8조의 소액임차인 최우선변제권 정리. 시행령 한도 이하 보증금은 경매 시 근저당보다 먼저 배당되며, 인도·전입신고·배당요구 종기 내 신청 세 요건을 모두 갖춰야 한다.