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중개 실무608

중개대상물 표시·광고법 — 명시 의무·과태료·신고 포상금

중개스캔 편집팀2025.11.27 발행· 2026.05.23 업데이트

블로그·유튜브·인스타에 매물 광고 시 공인중개사법 제18조의2와 명시사항 고시에 따른 11개 항목 표기가 필수. 누락·허위 시 과태료 최대 500만 원.

블로그·유튜브·인스타·당근·페북. 어떤 채널이든 매물을 올리는 순간 공인중개사법 제18조의2가 적용된다. 단속은 한국부동산원이 인터넷을 위탁 모니터링하고, 시·군·구청 부동산정책과가 과태료를 부과한다. 또 누구나 신고할 수 있는 포상금 제도가 있어 동종 업계 신고도 적지 않다. 이 가이드는 어떤 광고를 어떻게 만들어야 단속·신고·분쟁을 모두 피할 수 있는지 한 자리에서 정리한다.

1. 두 갈래 과태료 — 명시사항 vs 부당광고

표시·광고 위반은 크게 두 갈래다. 헷갈리지 않도록 먼저 구분한다.

위반	근거	과태료
명시사항 누락(사무소·매물 정보)	공인중개사법 제51조 제3항 제2호의2	100만 원 이하
부당광고(부존재·거짓·과장·기만)	공인중개사법 제51조 제2항 제1호	500만 원 이하

같은 광고가 양쪽에 모두 해당되면 둘 다 부과될 수 있다. 부과·징수 기관은 등록관청(시·군·구청).

2. 명시사항 11개 — 빠짐없이 적자

공인중개사법 제18조의2 + 시행령 제17조의2 + 표시·광고 명시사항 세부기준 고시를 종합하면, 광고에 반드시 포함해야 할 항목은 다음과 같다.

2.1 사무소·개업공인중개사 정보 (5개)

모든 광고에 들어가야 한다.

사무소 명칭 — 등록증에 기재된 명칭. "사무소"·"법인사무소"는 생략 가능
소재지 — 등록증에 기재된 소재지. 지번·건물번호 생략 가능. 시·도·군·구는 등록관청 기준으로 줄여 표기 가능
연락처 — 등록관청에 신고된 사무소 전화번호(휴대전화 포함). 중개보조원의 연락처 표시 금지. 소속공인중개사는 별도 명시 시 추가 가능
등록번호 — 등록증에 기재된 등록번호
개업공인중개사 성명 — 법인은 대표자, 분사무소는 책임자 성명

2.2 인터넷 광고 매물 정보 (건축물 12개 중 핵심 6개)

인터넷 광고에서 추가로 명시해야 할 항목. 건축물의 경우 12개가 의무지만, 흔히 빠지는 핵심 6개부터 외우자.

소재지 — 단독주택은 지번 포함, 외 주택은 지번+동·층수(저/중/고로 대체 가능)
면적 — 전용면적 ㎡ 기준
가격 — 매매가·전세보증금·월세 보증금/월세
종류 — 아파트·오피스텔·빌라·연립 등. 위반건축물·미등기건물은 그 사실 명시
거래 형태 — 매매·전세·월세·연세
관리비 — 정액·실비 구분. 월 10만 원 이상 정액 시 8개 비목 분리

명시사항은 광고 본문·캡션·이미지 어디에든 들어 있으면 OK. 다만 이미지 텍스트만 있을 때는 자동 인식이 안 되어 단속 시 누락으로 판정될 수 있으므로 본문 텍스트로도 함께 적자.

2.3 건축물 인터넷 광고 12개 항목 전체

명시사항 고시 제6조가 정한 12개:

번호	항목	비고
1	소재지	지번·층수
2	면적	전용·㎡
3	가격	단일가격
4	종류	위반·미등기 명시
5	거래 형태	매매·전세·월세
6	총 층수	건물 전체
7	입주가능일	즉시 / 협의 / 날짜
8	방 수·욕실 수
9	사용검사일	준공일
10	주차대수	세대당 또는 전체
11	관리비	8개 비목(10만 원 이상 시)
12	방향	8방위, 거실·안방 기준

3. 채널별 적용 — 어디까지가 광고인가

채널	광고 해당 여부	비고
블로그 본문	○	단순 후기도 매물 식별 가능하면 광고
인스타 게시물·릴스	○	매물 사진 + 캡션
인스타 스토리·라이브	○	24시간 후 사라져도 위반 성립
유튜브 영상·쇼츠	○	영상 도입부에 명시사항 자막 권장
카카오톡 1:1 메시지	△	다수 발송 시 광고로 판단 가능
카카오톡 오픈채팅	○	다수 노출
당근마켓·KB부동산	○	플랫폼 입력란이 명시사항 강제
단순 사진 한 장 (캡션 없이)	○	매물 식별 가능 시
사무소 외벽 입간판	○	옥외 광고도 동일 적용

4. 부당광고 — 3대 금지 행위

공인중개사법 제18조의2 제4항이 정한 3유형. "부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준" 고시가 세부 예시를 제공한다.

4.1 부존재·실거래 불가 매물 (고시 제5조)

표시·광고한 위치에 존재하지 않는 매물 — 도로명·지번·동·층수가 실제와 다름
이미 계약 체결된 매물임을 알고도 광고 (계약 체결 사실을 알고 지체 없이 삭제하지 않으면 부당광고)
압류·가처분·관계법령상 거래 불가가 명백한 매물
권리자가 의뢰하지 않은 매물을 임의로 광고

4.2 거짓·과장 광고 (고시 제6조)

거짓 광고:

의뢰인이 의뢰한 가격과 다르게 표시·광고
면적을 공부상 면적과 다르게
평면도·사진이 해당 매물의 것이 아님
토지 용도를 공부상 지목과 다르게

현저한 과장:

옵션 성능을 실제와 다르게
관리비 총액이 최근 3개월/1년 평균 또는 직전 월과 현저히 차이
방향이 표시·광고와 90도 이상 차이
주요 교통시설 거리를 도보거리·도보시간이 아니라 직선거리로 표시

4.3 기만적 광고 (고시 제7조)

중요 사실을 지나치게 작은 글씨로 표기
지나치게 생략된 설명으로 일반 소비자가 사실대로 인식하기 어려움
- 예: "행위제한 있음"만 적고 무슨 제한인지 설명 없음
- 예: 토지 광고에 도로·상하수도 추가 비용 사실을 작은 글씨로

5. 과태료 표 — 실제 부과 기준

위반 횟수·유형별 부과 기준(시행령 별표 등)을 단순화하면 다음과 같다.

위반 유형	1차	2차	3차
명시사항 누락 (사무소 정보)	30~50만 원	50~80만 원	80~100만 원
명시사항 누락 (인터넷 매물 정보)	50만 원	100만 원	100만 원
부당광고 — 부존재 매물	250만 원	400만 원	500만 원
부당광고 — 거짓·과장	200만 원	400만 원	500만 원
부당광고 — 기만	200만 원	400만 원	500만 원
다른 중개사 매물 무단 광고	200만 원	400만 원	500만 원
비개업자 광고	별도(제18조의2 제3항)

위 표는 일반적 부과 기준이며 사안에 따라 가감 가능. 신고 또는 단속 시점, 시정 의사 등이 반영된다.

5.1 행정처분 단계 (반복 위반)

최근 1년 이내 2회 이상 업무정지처분 + 다시 업무정지 사유 → 등록취소 (법 제38조 제1항 제8호)
최근 1년 이내 3회 이상 업무정지 또는 과태료 + 재차 위반 → 등록취소 (법 제38조 제2항 제10호)
단일 사안으로도 사안이 심각하면 6개월 이내 업무정지 (법 제39조)

6. 신고 포상금 — 누구나 신고할 수 있는 구조

6.1 모니터링 체계

국토교통부 → 한국부동산원 위탁 (법 제18조의3): 인터넷 표시·광고 자동·수동 모니터링
시·군·구청 부동산정책과: 등록관청 직접 단속 + 신고 접수
시민 신고: 누구나 신고 가능

6.2 포상금

적발 시 신고자에게 포상금 (지자체별 5만~50만 원, 상한 다름)
신고자 인적사항 비공개
포상금 헌터들이 SNS·블로그를 지속 모니터링

광고를 만들 때는 항상 "헌터가 본다"고 가정하자.

7. 광고 본문 템플릿 — 실무에서 바로 쓰는 예시

7.1 블로그 본문 (매매 광고)

[매매] 서울 강남구 OO동 OO아파트 24평
가격: 12억 5천만 원
전용면적: 59.95㎡
공급면적: 84.97㎡
종류: 아파트
거래형태: 매매
총 층수: 25층 (해당 매물 8층, 의뢰인 의사에 따라 '중'으로 표시 가능)
방·욕실: 방3·욕실2
주차: 세대당 1.5대
사용검사일: 2018.4
입주가능일: 즉시
관리비: 정액 18만 원 (일반관리비 8/전기 4/수도 1/가스 1/난방 2/인터넷 2/기타 0)
방향: 남향(거실 기준)

매물 의뢰: ○○○ 의뢰인
중개사무소: ○○공인중개사사무소
소재지: 서울 강남구 ○○로 ○○
연락처: 02-XXX-XXXX
등록번호: 강남-2024-XXXX
대표 공인중개사: 김○○

7.2 인스타 캡션

명시사항은 본문에 → 사진 텍스트만이 아니라 캡션 텍스트로 함께.

7.3 유튜브

영상 도입부 5초 자막: 사무소 정보 5종
더보기란에 매물 정보 6~12개
거래 완료 시 자막 추가 또는 비공개

8. 본인 매물 인증 — 사진·동영상 워터마크

다른 중개사가 무단 사용 못 하도록:

사진 모서리에 사무소명·등록번호 워터마크
영상 도입부에 사무소 인트로
본인 사무소 명함이 함께 찍힌 사진
같은 매물 360도 영상(다른 중개사가 같은 영상 갖기 어려움)

9. 광고 캡처·PDF 보관

광고 게시 후 캡처·PDF로 보관해야 할 이유:

게시 시점 입증 (계약 체결 후 삭제 시점 증명)
본인이 명시사항을 갖춰 올렸음을 증명
분쟁 시 증거
신고 들어왔을 때 본인 방어

9.1 보관 방법

게시 직후 캡처(PDF로 저장)
클라우드 폴더(구글 드라이브 등)에 분기별 보관
매물 ID + 게시 일자로 파일명 정리

10. 자체 점검 체크리스트 (분기 1회)

현재 광고 매물 vs 진행 중 거래 대조 — 거래 완료된 매물이 광고에 남아있지 않은지
사무소 5종 정보(명칭·소재지·연락처·등록번호·중개사 성명)가 모든 광고에 정확히 표시
인터넷 광고 매물 정보 12종(건축물 기준)이 빠짐없이 들어갔는지
관리비 8개 비목(월 10만 원 이상 시) 분리 표시
주요 교통시설 거리: 도보거리·도보시간 (직선거리 ✗)
방향: 8방위, 거실·안방 기준 명시
위반건축물·미등기건물: 그 사실 명시
중개보조원 이름·연락처 광고에 포함되어 있지 않음
유튜브·블로그 영상도 거래 완료 시 비공개 또는 '거래 완료' 자막
광고 캡처·PDF 보관

11. 사례 분석

11.1 사례 1 — 명시사항 일부 누락

블로그에 매물 사진 + 가격·면적만 표시
사무소 명칭·등록번호 누락
신고 → 100만 원 과태료
교훈: 명시사항 11개 템플릿 준비 + 매번 체크

11.2 사례 2 — 거래 완료 매물 미삭제

인스타 매물 광고, 1주일 전 계약 체결
광고는 그대로 노출 중
다른 중개사 신고 → 부당광고 250만 원
교훈: 계약 체결 즉시(지체 없이) 광고 삭제

11.3 사례 3 — 다른 중개사 매물 도용

같은 동네 매물 사진을 다운로드 → 본인 블로그 게시
원래 매물 의뢰인이 발견 → 신고
부당광고 + 저작권 침해 → 과태료 400만 원 + 민사 합의금
교훈: 본인 매물만 광고, 사진은 본인이 직접 촬영

11.4 사례 4 — 관리비 비목 누락

월 관리비 정액 22만 원만 표시 (비목 미분리)
단속 → 50만 원 과태료
교훈: 월 10만 원 이상 정액 관리비는 8개 비목 분리 필수

마지막으로

표시·광고 규정은 "위반 안 하기"가 핵심이다. 매번 광고를 올릴 때 명시사항 체크리스트를 따라가면 된다. 사무소 5개 + 매물 6~12개 = 11~17개 항목 — 외워둘 수 없으면 템플릿을 만들어 복사·붙여넣기로 운영하자. 신고 포상금 헌터가 SNS를 늘 보고 있다는 사실만 잊지 않으면 행정처분 리스크는 거의 사라진다.

핵심 체크포인트

공인중개사법 제18조의2 적용: 모든 매체(블로그·유튜브·인스타·당근·페북)에서 매물 표시·광고 시 명시사항을 반드시 포함해야 한다.

명시사항 사무소 5개 + 매물 6개: 사무소 명칭·소재지·연락처·등록번호·중개사 성명, 매물 소재지·면적·가격·종류·거래형태·관리비.

허위·과장 광고 금지: 부존재 매물, 계약 완료 매물 미삭제, 가격·면적·옵션 허위는 즉시 부당광고 적용.

과태료 차등 적용: 명시사항 누락 100만 원 이하(법 제51조 제3항 제2호의2), 부당광고 500만 원 이하(같은 조 제2항 제1호). 반복 시 등록취소·업무정지.

신고 포상금 제도: 누구나 시·군·구청 부동산정책과에 신고 가능. 한국부동산원이 인터넷 광고 모니터링 위탁 운영.

실행 체크리스트

모든 광고에 명시사항 11개 포함 — 블로그·유튜브·인스타·당근 매체별 템플릿 작성
계약 체결 즉시 광고 삭제 — 부당광고 고시 ''지체 없이'' 기준 적용
가격·면적은 등기·확인서와 일치 — 공부상 면적 + 의뢰인이 의뢰한 가격
광고 캡처·PDF 보관 — 게시 시점·내용 입증용, 분쟁 시 본인 보호
분기 1회 광고 일제 점검 — 거래 완료 잔재 광고·명시사항 누락·관리비 비목 점검

주의사항

'문의 환영'만 적힌 광고: 명시사항 없이 연락 유도. 단속 즉시 과태료 + 미끼매물 의심.
SNS 라이브·스토리: 24시간 후 사라져도 명시사항 누락 위반 성립. 단속 캡처 시 과태료.
중개보조원 이름·연락처 명시: 법 제18조의2 제1항이 명시적으로 금지. 광고에는 개업공인중개사만 표시 가능.
주요 교통시설 직선거리 표기: '○○역까지 500m' 같은 직선거리는 부당광고. 도보거리·도보시간 기준이어야 함.

자주 묻는 질문

블로그·인스타에 매물 사진만 올려도 명시사항을 다 적어야 하나요?

예. 공인중개사법 제18조의2는 매체를 불문하고 ''중개대상물에 관한 표시·광고''에 명시사항 포함을 의무화합니다. 블로그·인스타·유튜브·당근·페북 모두 동일. 사진 한 장만 올려도 매물 식별이 가능하면 광고로 간주되어 위반 성립. 이미지 텍스트만으로는 단속 시 자동 인식이 안 되니 본문 텍스트에도 함께 적어두는 게 안전합니다.

다른 중개사가 광고한 매물 사진을 제 블로그에 올리면 안 되나요?

계약이 끝난 매물 광고를 며칠 내에 내려야 하나요?

공인중개사법 자체에는 구체 일수가 명시되어 있지 않지만, ''부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준''(국토부 고시) 제5조 제3항 제2호가 "계약 체결 사실을 알고 있음에도 불구하고 지체 없이 표시·광고를 삭제하지 않는 경우"를 부당광고로 규정합니다. ''지체 없이''가 기준 — 실무상 24시간 이내 삭제가 권장됩니다.

과태료가 부과되면 면허에도 영향이 있나요?

1회 위반은 통상 과태료(부당광고 500만 원 이하, 명시사항 누락 100만 원 이하). 같은 위반을 반복하거나 허위·과장이 심각하면 업무정지(법 제39조) 또는 등록취소(법 제38조)까지 가능합니다. 최근 1년 이내 2회 이상 업무정지처분 + 다시 업무정지 사유 발생 시 등록취소(제38조 제1항 제8호). 신고 포상금 제도도 있어 누구나 신고할 수 있습니다.

관리비도 광고에 적어야 하나요?

예. 명시사항 고시 제6조 제11호에 따라 인터넷 광고의 건축물 임대차에서 관리비 정액 표시 시 월 10만 원 이상이면 8개 비목으로 구분 표시해야 합니다 — 일반(공용)관리비·전기료·수도료·가스사용료·난방비·인터넷·TV·기타. 의뢰인이 세부 내역을 제시하지 않아 비목별 금액 확인 불가 시에만 표시 면제됩니다. 또한 최근 3개월/1년 평균과 ''현저히 차이''나는 관리비 표시는 부당광고.

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