부동산 백과사전

전세사기는 계약 전 단계의 점검만 충실히 해도 대부분 피할 수 있다. 등기부·시세·임대인 이력·HUG 보증 가입 가능 여부, 그리고 입주 당일 전입신고·확정일자가 핵심이다.

전세사기피해자 지원 특별법(2023)은 대항력+확정일자, 보증금 5억 이하, 다수 피해, 임대인 기망 정황 등 4가지 요건을 충족한 임차인에게 우선매수권·경공매 비용 지원·저금리 융자·세제 감면을 제공한다. 시·도 신청 후 국토부 위원회 심의까지 1~3개월 걸린다.

주택도시보증공사(HUG)의 안심전세 앱은 시세 조회·악성 임대인 명단 확인·전세보증금 반환보증 가입을 한 곳에서 처리하는 무료 통합 서비스다. 중개사가 임차 의뢰인에게 안내하면 공인중개사법 제25조 확인·설명 의무 보조 자료가 되고, 다가구·다세대 선순위 보증금 위험도 사전 차단된다.

다가구주택은 한 건물에 여러 세입자가 사는 구조. 본인 보다 앞선 세입자들의 보증금 총액(선순위)을 확인하지 않으면 경매 시 보증금을 못 돌려받을 수 있다.

공인중개사법 제25조에 따른 중개대상물 확인·설명서의 주택임대차 항목이 전세사기 사태 이후 대폭 강화됐다. 등기부 권리관계, 선순위 보증금, 임대인의 국세·지방세 체납 여부, 정액 관리비 8개 비목, 위반건축물 등이 핵심 점검 항목이며, 미작성·부실작성 시 중개사 손해배상 책임으로 직결된다.

매물 시세 대비 (선순위 채권 + 본인 보증금) 비율인 '전세가율'로 깡통전세 판별. 80% 이하 안전·90% 초과 위험·100% 가까우면 회피.

신탁등기 매물은 명의가 신탁사로 이전돼 있어 처분·임대 권한이 위탁자(원소유주)에게 없다. 신탁사 동의 없이 위탁자와 직접 임대 계약을 체결하면 무권대리·무권한 임대로 임차인 권리가 부인될 수 있고, 신탁 종료 시 강제 퇴거 + 보증금 회수 불능 위험이 크다.

같은 매물에 짧은 시간 안에 여러 임차인과 동시 임대 계약 후 임대인이 잠적하는 사기 유형. 등기부에 임차 관계가 즉시 반영되지 않는 빈틈을 악용. 다가구·신축 빌라에서 가장 흔하며, 시세 부풀림·전세가율 90% 이상이 동반된다.

2026년 5월 국회를 통과한 전세사기특별법 개정안은 경공매가 끝나도 보증금 회복액이 부족한 피해자에게 국가가 임차보증금의 3분의 1 수준까지 부족분을 보전한다. 신탁사기 등은 선지급 후정산이 적용된다.