청약 가점제·추첨제 — 점수 계산·당첨 전략·서류 준비

청약은 한국에서 신축 아파트를 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 거의 유일한 합법적 경로입니다. 그만큼 경쟁이 치열하고 규칙도 복잡합니다. 같은 단지를 두고 어떤 사람은 가점제로, 어떤 사람은 추첨제로, 어떤 사람은 특별공급으로 지원합니다. 각 트랙은 적용 법령(주택공급에 관한 규칙), 점수 산정 방식, 1순위 자격, 전매·실거주 의무가 모두 다릅니다.

이 글은 ① 가점제 84점 만점 구성 ② 추첨제 비율과 75% 무주택자 우선 규칙 ③ 청약통장 관리법 ④ 당첨 후 절차와 자금 계획 ⑤ 흔한 실수와 함정을 사례·표로 정리합니다. 청약은 한 번의 당첨이 인생의 큰 자산을 만드는 기회인 동시에, 한 번의 실수가 5~10년 재청약 금지로 이어지는 위험한 게임이기도 합니다.

청약의 큰 그림 — 트랙별 차이

청약은 크게 세 트랙으로 나뉩니다.

특별공급은 일반공급(가점·추첨)과 별도 트랙이므로, 본인이 특별공급 자격에 해당한다면 그쪽을 먼저 노리는 것이 합리적입니다. 신혼부부·다자녀·생애최초·노부모는 자녀 수, 결혼 기간, 소득·자산 기준에 따라 자격이 달라집니다.

가점제 — 만점 84점 구조

가점제는 무주택 기간 + 부양가족 수 + 청약통장 가입기간의 합계로 평가합니다.

무주택 기간 — 0~32점

만 30세부터 (결혼한 경우 결혼한 날 중 빠른 시점) 산정합니다. 본인뿐 아니라 세대 전원이 무주택이어야 하며, 분리세대라도 부모와 함께 등재되어 있으면 부모 명의 주택도 가구 주택으로 봅니다.

주택수에 포함되는 자산: 본인·세대원 명의 주택, 분양권, 입주권, 오피스텔(주거용으로 사용 신고). 다만 일정 가액 이하 농어촌 주택, 상속받은 공유지분, 멸실된 주택 등은 예외가 있습니다.

부양가족 수 — 5~35점

본인은 부양가족에 포함되지 않습니다. 배우자(별거 중이라도 혼인 관계 유지면 인정) + 직계존속(부모·조부모, 60세 이상 + 무주택 + 3년 이상 동일 세대) + 직계비속(자녀·손자녀, 미혼 + 30세 미만 또는 30세 이상이라도 미혼이고 1년 이상 동일 세대)이 부양가족입니다.

부양가족은 입주자모집공고일 기준 주민등록표상 함께 등재되어 있어야 합니다. 위장 전입은 주택법 위반으로 형사처벌·당첨 취소 대상입니다.

청약통장 가입기간 — 1~17점

해지하면 가입기간이 0으로 리셋되므로 절대 해지하지 말 것이 청약의 제1원칙입니다. 자금이 필요하면 일부 인출이 가능한 우대형 통장이나 담보대출을 활용하세요.

추첨제 — 가점이 낮아도 가능한 트랙

가점이 부족하면 추첨제가 유일한 기회입니다. 추첨제 비율은 단지·평형·규제지역 여부에 따라 다릅니다.

주택공급에 관한 규칙 제28조 핵심

사업주체는 제1순위에서 85㎡ 이하 민영주택의 입주자를 선정하는 경우 같은 순위에서 경쟁이 있으면 가점제를 우선 적용하여 입주자를 선정하고, 그 나머지 수의 주택은 추첨의 방법으로 입주자를 선정한다.

85㎡ 초과는 다음 비율로 가점제·추첨제 적용:

• 공공건설임대주택: 가점제 100%
• 수도권 공공주택지구(개발제한구역 50% 이상 해제): 가점제 80% 이하 지자체장 공고
• 투기과열지구: 가점제 80% / 추첨제 20%
• 청약과열지역: 가점제 50% / 추첨제 50%

핵심 — 추첨제 75% 무주택 우선

같은 규칙 제28조 제8항은 추첨분의 75%를 무주택세대에 우선 공급하도록 규정합니다.

사업주체는 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시에서 추첨의 방법으로 입주자를 선정하는 주택수보다 추첨 대상자가 많으면 다음 각 호의 순서에 따라 입주자를 선정해야 한다.

1. 추첨의 방법으로 공급되는 주택수의 75퍼센트(소수점 이하는 올림)를 무주택세대구성원에게 공급한다.
2. 나머지 주택은 무주택세대구성원과 1주택을 소유한 세대에 속한 사람을 대상으로 공급한다.
3. 위 공급 후 남은 주택은 제1순위에 해당하는 사람에게 공급한다.

즉 추첨제도 무주택자가 압도적으로 유리합니다. 1주택자는 추첨제에서도 후순위로 밀립니다.

1순위 자격 — 청약의 출발점

1순위 자격은 청약의 자격 요건이지 가점이 아닙니다. 1순위가 아니면 인기 단지는 아예 추첨 대상에서 제외됩니다.

추가로 ① 무주택세대구성원(투기과열·청약과열지역 가점제), ② 과거 5년 내 다른 주택 당첨 사실 없음, ③ 위장전입·청약 제한 미해당 등의 조건이 함께 적용됩니다.

청약통장 관리 — 절대 깨지 말 것

청약통장은 시간이 점수가 되는 유일한 자산입니다. 한 번 해지하면 가입기간 0부터 다시 시작이라 회복이 불가능합니다.

통장 종류 (현재 가입 가능한 것)

• 주택청약종합저축: 모든 주택(국민·민영) 청약 가능, 신규 가입 가능한 유일한 통장
• (참고) 청약저축·청약예금·청약부금은 신규 가입 종료, 기존 가입자만 유지

납입 전략

• 월 납입 한도: 2만 ~ 50만 원
• 국민주택 청약 인정 한도: 회당 최대 10만 원, 총액 누계로 평가
• 민영주택 청약: 지역별 예치금 기준(85㎡ 이하 서울 300만, 광역시 250만 등)
• 권장: 자금 여유 있으면 월 10만 원 정기 납입 + 청약 직전 부족분 보충

미납 시 영향

• 가입기간 점수: 통장이 유지되면 가입기간 자체는 줄지 않지만, 국민주택은 미납 회차만큼 청약 인정 회차 감소
• 1순위 자격: 납입 횟수가 기준 미달이면 1순위 자격 상실

우대형 통장 — 청년·신혼부부

청년 우대형 주택청약종합저축은 일정 소득·연령 요건 충족 시 ① 이자 비과세, ② 연 600만 원 한도 소득공제, ③ 기존 통장 전환 가능 등의 혜택이 있습니다. 자격이 된다면 우선 활용하세요.

사례 — 가점 계산

사례 1 — 30대 결혼 1년 차

• 무주택 5년(만 30세부터) = 10점
• 배우자만 부양가족 = 10점
• 청약통장 5년 = 7점
• 합계 27점 → 가점 낮음, 추첨제 또는 신혼부부 특공 노림

사례 2 — 40대 결혼 15년 차

• 무주택 15년 = 32점 (만점)
• 배우자 + 자녀 2명 = 20점
• 청약통장 15년 = 17점 (만점)
• 합계 69점 → 수도권 인기 단지 당첨권

사례 3 — 50대 다자녀

• 무주택 20년 = 32점 (만점)
• 배우자 + 자녀 3명 + 노부모 1명 = 30점
• 청약통장 20년 = 17점 (만점)
• 합계 79점 → 최상위 가점, 사실상 어느 단지든 당첨 가능

사례 4 — 1인 가구 청년

• 무주택 3년 = 8점
• 부양가족 0명 = 5점
• 청약통장 5년 = 7점
• 합계 20점 → 가점제 사실상 불가, 추첨제 + 청년 특공(생애최초·신혼희망타운) 집중

특별공급 — 자격이 되면 우선 활용

특별공급은 분양 물량의 일정 비율(공공분양 85%, 민영분양 50%)을 별도로 배정한 트랙입니다. 일반공급보다 경쟁률이 낮은 경우가 많아 자격이 된다면 우선 검토해야 합니다.

신혼부부 특별공급

• 혼인기간 7년 이내(예비 신혼 포함) + 무주택
• 소득·자산 기준 충족 (도시근로자 평균 소득 100~160% 등 단지별 차등)
• 자녀 수·혼인기간 기준 우선순위 점수

다자녀 특별공급

• 미성년 자녀 3명 이상 + 무주택
• 자녀 수·영유아 수·세대 구성 기준 점수
• 소득·자산 요건은 단지별 상이

노부모 부양 특별공급

• 만 65세 이상 직계존속 3년 이상 부양 + 무주택
• 1순위 자격 보유

생애최초 특별공급

• 세대 구성원 전원 과거 주택 소유 사실 없음
• 혼인·자녀 요건(공공분양) 또는 1인 가구 일부 허용(민영분양)
• 소득세 5년 이상 납부

기관추천 특별공급

• 국가유공자·장애인·중소기업 장기근속자·다문화가족 등
• 해당 기관 추천이 핵심

당첨 후 절차 — 5단계

1단계: 당첨자 발표

한국부동산원 청약홈에서 발표. 동·호수 추첨도 이때 진행. 당첨 사실은 본인 명의로 즉시 청약 시스템에 기록됩니다.

2단계: 서류 제출

발표 후 5~7일 내 ① 주민등록등본, ② 가족관계증명서, ③ 무주택 증빙(부동산보유 사실증명원), ④ 소득·자산 증빙 등을 사업주체에 제출. 자격 미달 시 당첨 취소.

3단계: 계약 체결 + 계약금 납부

통상 발표 후 10~14일 내. 계약금 10~20%(보통 분양가의 10%) 납부. 정당 사유 없이 계약일에 출석하지 않거나 계약금을 납부하지 않으면 당첨 취소 + 청약 제한.

4단계: 자금조달계획서 + 입주계획서

규제지역·일정 가액 이상은 부동산 거래신고법에 따라 자금조달계획서를 30일 내 제출. 자기자금·차입금·증여·대출 등 출처를 구체적으로 기재. 허위 기재 시 과태료 + 세무조사 위험.

5단계: 중도금·잔금·입주

분양가의 60%(중도금 6회 분할) → 잔금 30% → 입주(보통 발표 후 2.5~5년). 중도금 대출은 대개 사업주체가 알선하지만 본인 신용·DSR에 따라 한도 다름. 입주 시점 잔금 + 등기 + 취득세(분양가 기준).

전매 제한·실거주 의무 — 당첨 후 함정

당첨은 끝이 아니라 시작입니다. 전매 제한·실거주 의무 위반 시 분양 취소 + 형사처벌 + 청약 제한이 따릅니다.

전매 제한

• 투기과열지구·청약과열지역 민영주택: 최대 10년
• 수도권 분양가상한제 주택: 최대 10년 (분양가·시세 비율에 따라 차등)
• 공공분양: 분양가에 따라 5~10년
• 비규제지역: 입주 시점까지 또는 일정 기간

실거주 의무

• 분양가상한제 주택: 2~5년 (단지별 상이)
• 민간택지 분양가상한제 주택: 일정 기간 본인·세대원이 실제 거주
• 위반 시 이행강제금 + LH 우선매수 + 청약 제한

위반 시 처벌

• 주택법 제101조: 위장 전입·전매 위반 시 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금
• 청약 제한: 투기과열지구 10년, 그 외 지역 1~7년

당첨 후 포기 — 청약 제한의 함정

자금 부족·일정 불일치로 계약을 포기하면 재청약 제한이 따릅니다.

• 투기과열지구·청약과열지역: 10년
• 그 외 지역: 1~7년 (단지·정책별)
• 특별공급 당첨 후 포기: 본인뿐 아니라 세대원도 향후 특별공급 제한

따라서 청약 전에 자금 계획 + 입주 시점 + 본인의 5년 후 거주 계획을 종합 점검해야 합니다.