동일 임대인·임차인의 단순 갱신은 법정 중개수수료 의무가 없다. 대필료 5~10만 원이 관행. 단 임대인·임차인 변경, 조건 대폭 변경 시 신규 중개로 정식 수수료 발생.
전월세 만기가 다가오면 임차인이 가장 먼저 부동산에 묻는 질문은 거의 정해져 있다. "복비 또 내야 하나요?" 임대인 역시 비슷한 생각을 한다 — "갱신인데 수수료가 또 나가나?" 결론은 같은 임대인·같은 임차인이 같은 매물을 단순 연장하는 갱신에는 법정 중개수수료 의무가 없다는 것이다. 다만 갱신계약서 작성에 대한 대필료 5~10만 원은 관행으로 형성돼 있고, 임대인이 바뀌거나 임차인이 바뀌면 신규 중개로 인정돼 정식 수수료가 발생한다. 갱신 시점에 이 구분만 명확하면 분쟁의 90%가 사라진다.
단순 갱신에 법정 수수료 의무가 없는 이유
공인중개사법 제32조 제1항은 "개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다"고 정한다. 핵심은 "중개업무"라는 단어다. 같은 임대인과 같은 임차인이 종전 매물을 그대로 연장하는 경우에는 새 매물을 알선하거나, 새 당사자를 매칭하거나, 중개대상물에 대한 확인·설명을 처음부터 다시 하는 행위가 발생하지 않는다. 따라서 중개업무 자체가 빠져 있어 법정 보수 청구권의 전제가 성립하지 않는다.
같은 법 시행규칙 제20조가 정한 보수 한도는 어디까지나 중개업무가 있었을 때의 상한이다. 중개업무가 없는 단순 갱신에는 한도 자체를 적용할 대상이 없다. 그렇다고 중개사가 한 일이 전혀 없는 것은 아니다. 갱신계약서 양식을 준비하고, 임대료 인상폭이 5% 범위 안에 들어가는지 점검하고, 양 당사자가 만나는 자리를 마련하고, 서명·날인을 받고, 사본을 교부한다. 이 사문서 작성 대행이 바로 대필료의 대상이다.
대필 시장의 가격대는 단지의 평형·임대료 수준에 비례하기보다는 작업 복잡도에 비례한다. 단순 기간 연장만 있는 경우 5만 원, 보증금이나 월세 변동이 있어 새 양식이 필요하면 5~10만 원, 시설 합의·반려동물·관리비 분담 같은 새 특약이 추가되면 10만 원, 전월세 전환 같은 복잡 계산이 들어가면 10~15만 원 수준이 시장 평균이다.
갱신요구권 행사 갱신 — 단순 갱신과 같이 취급
주임법 제6조의3은 임차인이 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 1회에 한해 행사할 수 있는 갱신요구권을 정한다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 갱신되는 임대차는 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 같은 조 제3항이 이를 명시한다. 단 차임과 보증금은 같은 법 제7조 범위에서, 즉 5% 이내에서만 증감할 수 있다.
이 갱신은 형식상 임차인의 권리 행사로 이뤄지는 갱신이지 새 임대차 알선이 아니다. 따라서 단순 갱신과 동일하게 법정 중개보수 의무가 없다. 다만 갱신계약서를 작성하는 경우 대필료는 똑같이 합의된다. 5% 이내 인상으로 보증금 또는 월세가 변경됐다면 새 계약서에 인상폭과 인상 이유를 명시하고, 임차인은 인상분에 대한 확정일자를 별도로 받는다.
갱신요구권 행사 갱신에서 자주 분쟁이 나는 지점은 두 가지다. 첫째, 임대인이 "갱신요구를 받아주는 대신 정식 수수료를 내라"고 요구하는 경우 — 법적 근거가 없다. 둘째, 중개사가 "갱신요구권 안내·협상 자문료" 명목으로 별도 수수료를 청구하는 경우 — 컨설팅 자문료가 별도 약정으로 합의됐다면 가능하지만, 임대차 알선 보수는 아니다. 둘 다 사전 합의로 명확히 구분해 둬야 한다.
묵시적 갱신은 계약서 자체가 없다
주임법 제6조 제1항이 정한 묵시적 갱신은 임대인이 만료 6개월~2개월 전 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 임차인이 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 종전 계약과 동일한 조건으로 임대차가 자동 갱신된 것으로 보는 제도다. 같은 조 제2항이 갱신 후 임대차의 존속 기간을 2년으로 정한다.
핵심은 묵시적 갱신에 새 계약서가 없다는 점이다. 종전 계약서가 그대로 유효하고, 확정일자도 그대로 살아 있다. 대필 작업 자체가 없으니 대필료 발생 사유도 없다. 임차인 입장에서는 가장 비용 부담이 없는 갱신 방식이다.
다만 묵시적 갱신을 굳이 명시적 갱신으로 바꾸고 싶을 때가 있다. 임대인 변경 가능성에 대비해 새 임대인과 임차인의 합의 내용을 문서로 남기고 싶거나, 임대료를 5% 이내에서 합의 인상하면서 인상분에 확정일자를 받고 싶을 때다. 이 경우 별도 갱신합의서를 작성하고, 대필료가 합의된다.
신규 중개로 인정되는 경우 — 정식 수수료가 발생한다
다음 세 가지 케이스는 형식이 갱신처럼 보여도 실질이 신규 중개라 정식 중개보수 한도 안에서 수수료가 청구된다. 첫째, 임대인 변경이다. 매매·증여·상속·양도로 소유자가 바뀐 경우 새 임대인과 임차인이 체결하는 계약이라 신규 임대차로 본다. 다만 임차인의 대항력과 우선변제권은 주임법 제3조 제4항에 따라 자동 승계되므로 보증금 안전 측면에서는 종전과 같이 보호된다.
둘째, 임차인 변경이다. 종전 임차인이 나가고 새 임차인이 들어오는 경우, 전대(임차인이 다시 임대) 이후 새 임차인이 입주하는 경우 모두 새 임대차 알선으로 본다. 셋째, 매물 변경이다. 같은 단지 내 다른 호수로 이전하거나, 같은 임대인의 다른 매물로 옮기는 경우 사실상 새 매물에 대한 알선이라 신규 중개에 해당한다.
이 세 케이스에서 청구되는 중개보수의 한도는 공인중개사법 제32조 제4항과 시행규칙·시·도 조례가 정한 요율표를 따른다. 서울특별시의 경우 주택 임대차 환산보증금별로 0.4~0.8% 범위의 상한이 적용되고, 환산보증금은 "보증금 + 월세 × 100" 공식으로 계산된다(보증금 5천만 원 이상인 경우). 임대인과 임차인 각자 한도 내에서 협의된 보수를 별도로 지급한다.
갱신 시 대필료보다 더 챙겨야 할 5가지 행정
대필료 몇 만 원에 신경 쓰다 정작 본인 권리 보호의 핵심 행정을 놓치는 케이스가 많다. 첫째, 인상분 확정일자다. 보증금이 5% 이내에서 인상됐다면 인상분에 대한 확정일자를 별도로 받아야 인상분까지 우선변제권이 미친다. 종전 확정일자는 종전 보증금 범위에서만 유효하다. 주민센터 또는 인터넷등기소에서 신청한다.
둘째, 전세보증보험 갱신이다. HUG 전세금반환보증, HF 전세지킴보증, SGI 전세금보장신용보험 모두 임대 갱신 시점에 함께 갱신해야 한다. 보증료 재납부와 한도 변경이 따라오고, 임대인 신용 변동이나 매물 등기 변동이 있으면 갱신이 거절될 수 있어 만기 1~2개월 전 점검이 필요하다. 보증 갱신을 누락하면 사고 발생 시 보증금 회수가 어려워진다.
셋째, 전월세 신고 의무다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2에 따라 보증금이나 월세에 변동이 있는 갱신은 30일 이내 시·군·구청 또는 부동산거래관리시스템(RTMS)에 신고해야 한다. 임대인·임차인·중개사 중 누구나 신고 가능하고, 미신고 시 같은 법 제28조 제5항에 따라 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있다.
넷째, 시설 점검과 보수 합의다. 누수, 보일러 노후, 벽지·바닥재 손상 등 임대인 보수 책임 사항을 갱신 시점에 점검하고, 보수 일정과 비용 부담을 새 특약에 명시한다. 갱신 후에 누수가 발견되면 책임 소재를 둘러싼 분쟁이 생기기 쉬워 사전 점검이 안전하다.
다섯째, 특약 검토다. 반려동물 사육, 흡연 금지, 주차장 사용, 관리비 분담, 시설 변경 동의 같은 항목을 새 특약으로 추가하거나 삭제할 수 있다. 종전 특약을 그대로 유지하더라도 본인에게 불리한 조항이 있다면 갱신 시점이 협상의 기회다.
사례 — 같은 갱신, 다른 청구 방식
사례 1. 서울 송파구의 임차인은 2년 전 전세 4억 원으로 계약했고, 만기 시점에 임대인과 합의해 5% 이내 인상인 4억 2천만 원으로 갱신했다. 중개사는 갱신계약서 작성에 8만 원의 대필료를 청구했고, 임차인은 인상분 2천만 원에 대한 확정일자를 별도로 받았다. HUG 전세금반환보증도 같은 시점에 갱신해 한도를 4억 2천만 원으로 늘렸다. 분쟁 없이 마무리됐다.
사례 2. 인천의 임차인은 만기 직전 임대인이 사망해 상속인이 새 임대인이 됐다. 형식상 갱신이지만 임대인이 바뀐 케이스라 새 임대차로 처리됐고, 중개사는 환산보증금 기준 정식 보수의 임차인 부담분을 청구했다. 임차인은 처음에 단순 갱신이라 주장했으나, 등기부 변동을 확인한 뒤 합의에 응했다. 종전 확정일자와 대항력은 그대로 살아 있어 보증금 안전은 유지됐다.
사례 3. 경기 안양의 임차인은 종전 계약 만료를 인지하지 못한 채 임대인도 별다른 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 됐다. 새 계약서를 쓰지 않았고 대필료도 발생하지 않았다. 6개월 후 임차인은 본인 사정으로 이사하기로 했고, 주임법 제6조의2에 따라 임차인의 해지 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생해 보증금을 반환받았다.
분쟁 발생 시 — 단계적 해결
대필료나 수수료를 둘러싼 분쟁이 생기면 1차로 임대인·임차인·중개사 3자가 직접 협의한다. 견적의 근거(작업량·소요 시간·시장 평균)를 비교하고, 다른 중개사 견적 1~2건을 받아 시세를 확인하면 대부분 합의된다. 2차로 한국공인중개사협회의 분쟁조정위원회에 신청할 수 있다. 양측의 자료 제출 후 조정안이 제시되고, 받아들이지 않으면 다음 단계로 간다.
3차는 한국소비자원의 서비스 분쟁 조정 또는 민사소송이다. 금액이 크지 않다면 소액심판제도(소가 3천만 원 이하)로 신속히 진행할 수 있고, 변호사 선임 없이도 본인이 진행 가능하다. 다만 대필료 수만 원 단위의 분쟁을 소송으로 끌고 가는 것은 시간·심리적 비용 대비 실익이 거의 없어, 대부분 분쟁조정 단계에서 정리하는 것이 일반적이다.
영수증 발급 의무도 분쟁 예방에 중요하다. 10만 원을 넘는 현금 수취는 현금영수증 의무 발급 대상이다. 중개사가 사업자등록을 통해 운영되고 있다면 대필료가 10만 원을 초과할 때 현금영수증을 발급해야 하고, 누락 시 별도 행정 책임이 따른다. 임대인·임차인 입장에서도 사후 분쟁이나 세무 자료 활용을 위해 영수증을 받아 두는 것이 안전하다.
마지막으로 — 갱신 비용보다 갱신 권리 보호가 우선
갱신 시점은 임차인이 거주를 안정시키고, 임대인이 임대수익을 관리하는 가장 중요한 시점이다. 대필료 5~10만 원에 신경 쓰는 동안 인상분 확정일자, 전세보증보험 갱신, 전월세 신고 같은 본인 권리 보호의 핵심 절차를 놓치면 손실이 비교가 안 될 만큼 커진다. 중개사가 단순 갱신에 정식 수수료를 요구한다면 단호히 거절하고, 신규 중개에 해당하는 경우라면 한도 안에서 합의하면 된다.
같은 임대인·같은 임차인·같은 매물의 단순 갱신은 대필료 합의로 마무리하고, 임대인이나 임차인이 바뀌면 신규 중개로 정식 보수를 — 이 구분만 지키면 갱신 시점의 비용 분쟁은 거의 사라진다.
핵심 체크포인트
공인중개사법 제32조의 핵심 — 중개보수는 "중개업무"에 대한 대가다. 동일 당사자가 같은 매물을 단순 연장하는 갱신에는 알선이라는 중개행위 자체가 빠져 있어 법정 보수 청구권이 인정되지 않는다.
대필료는 별개의 서비스 대가 — 갱신계약서를 작성·날인·교부하는 행위는 사문서 작성 대행으로 보고, 시장에서 5~10만 원 수준의 합의된 대가가 형성돼 있다. 법정 한도 안에 들어가는 개념이 아니다.
당사자 변경 = 신규 중개 — 임대인이나 임차인 중 어느 한쪽이라도 바뀌면 새 임대차 알선이 되어 법정 중개보수 한도 안에서 정식 수수료가 발생한다.
갱신요구권 행사 갱신도 단순 갱신 — 주임법 제6조의3에 따른 갱신은 종전 계약과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 보므로 단순 갱신과 같이 취급한다. 차임은 5% 범위에서만 증감 가능하다.
묵시적 갱신은 계약서 자체가 없다 — 주임법 제6조 묵시적 갱신은 종전 계약이 그대로 자동 연장되는 구조라 새 계약서가 없고 따라서 대필료도 발생하지 않는다. 명시적 갱신을 원할 때만 계약서를 따로 작성한다.
실행 체크리스트
대필료 견적 사전 합의 — 5만 원이 일반적 수준, 인상·새 특약 추가 시 10만 원, 그 이상은 협상한다. 견적이 15만 원을 넘으면 다른 중개사 견적을 받아 비교한다.
정식 수수료 청구 시 한도 확인 — 당사자 변경 등 신규 중개로 인정되는 경우 환산보증금 × 시·도 조례 요율 한도 안에서만 청구 가능하다.
