부동산 백과사전

부동산등기법 개정 이후 전자등기 시 종이 등기필증 대신 '등기필정보(보안번호)'를 발급한다. 분실 위험 적고 위·변조 어려운 새 시스템. 사용법·분실 시 대응 정리.

민법 제303조 전세권은 등기로 제3자에 대항할 수 있는 물권으로, 임대인이 바뀌거나 잠적해도 권리가 등기부에 남는다. 확정일자보다 보호가 강하지만 임대인 동의가 필수이고 등록면허세 0.2% 등 보증금 3억 기준 약 90~120만 원의 비용이 발생하며, 만기 시 말소등기는 임차인이 직접 챙겨야 한다.

면적·용도·층수·위반건축물 표시는 건축법 제38조에 따른 건축물대장이 공부이고, 소유자·근저당·가압류 등 권리관계는 부동산등기법상 등기부등본이 공시 효력을 가집니다. 등기부·건축물대장·토지대장·지적도 4종 공부를 발급 3개월 이내 자료로 교차 확인하는 것이 중개 실무의 기본입니다.

국토부 부동산 전자계약 시스템(irts.molit.go.kr)을 활용하면 지자체별 중개보수 바우처와 전자등기 연동을 통한 등기 수수료 할인(최대 30% 수준)을 받을 수 있다. 본인 인증·자동 거래신고·영구 보관까지 결합되어 종이 계약 대비 비용 절감과 분쟁·사기 예방 효과를 정리한다.

등기부등본에 가등기·가압류·가처분이 있는 부동산은 본등기·본압류·본안 판결로 전환되는 순간 임차인·매수인의 권리가 무력화될 수 있다. 세 제도의 법적 성격과 위험도, 잔금 보류·말소 조건 특약 등 실무 대처법을 정리한다.

임대인이 잠적·연락두절 시 임차인은 민사소송법 제194조 공시송달로 해지 의사표시를 도달시키고, 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 보전한 뒤 보증금 반환 청구 소송·HUG 보증 청구를 병행해 보증금을 회수할 수 있다. 시간 끌수록 시효·대항력 위험이 커지므로 만기 전부터 대비해야 한다.

등기부에 '신탁' 표기가 있는 부동산은 수탁자(신탁회사)가 등기상 소유자이며 위탁자가 임의 처분 불가. 신탁원부 확인 + 수탁자 동의 + 잔금 처리 방식 정리.

부동산등기법 제22조·제23조에 따라 매매 후 소유권이전등기는 매수인과 매도인의 공동 신청이 원칙이라 본인 직접 신청도 합법이다. 법무사 보수 30~70만 원을 아낄 수 있지만 서류 누락 시 등기 거부 위험, 가등기·근저당 등 복잡 권리관계는 위임이 안전하다.

신탁등기 매물은 명의가 신탁사로 이전돼 있어 처분·임대 권한이 위탁자(원소유주)에게 없다. 신탁사 동의 없이 위탁자와 직접 임대 계약을 체결하면 무권대리·무권한 임대로 임차인 권리가 부인될 수 있고, 신탁 종료 시 강제 퇴거 + 보증금 회수 불능 위험이 크다.

주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임대인 동의 없이 단독 신청한다. 등기 시점에 대항력·우선변제권을 취득·유지하므로 등기 완료 후 다른 곳으로 이사해도 권리가 보존된다.

등기부등본에 자주 등장하는 가압류·가처분·근저당·임차권·경매 등 권리 용어를 표제부·갑구·을구 구조로 정리한다. '가' 자 권리의 위험 신호, 채권최고액과 깡통전세 임계선, 경매 개시 결정 시 임차권등기명령 대응까지 매매·임대 위험도 평가 기준.