부동산 백과사전

임대차 계약 종료 의사를 임차인·임대인 모두 정해진 기간 내에 통보해야 한다. 놓치면 묵시적 갱신으로 2년 더 살아야 할 수 있다. 통보 기간·방법·효과 정리.

주택임대차보호법 제6조 묵시적 갱신은 임대인이 만기 6~2개월 전 갱신거절 통지를 안 하면 동일 조건으로 2년 자동 연장되는 제도이고, 제6조의3 갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 2년을 추가하면서 제7조 범위 내 5% 한도 증감이 가능한 별개 제도입니다. 중도해지·실거주 거짓 거부 손해배상까지 비교합니다.

주택임대차보호법 제7조는 갱신 시 임대료 증액 한도를 20분의 1(5%)로 제한한다. 보증금만·월세만 올리면 단순하지만 전월세 전환이 섞이면 제7조의2의 전환율을 함께 봐야 한다. 법 구조와 실수 포인트를 정리한다.

동일 임대인·임차인의 단순 갱신은 법정 중개수수료 의무가 없다. 대필료 5~10만 원이 관행. 단 임대인·임차인 변경, 조건 대폭 변경 시 신규 중개로 정식 수수료 발생.

주택임대차보호법 제6조의2에 따라 묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 새 임차인 모집을 위한 중개수수료는 다수설·관행상 임대인 부담이며, 특약·분쟁조정·민사 단계까지 정리한다.

같은 임대인·임차인 사이의 단순 갱신은 법정 중개수수료 의무가 없다. 다만 갱신계약서 작성·확정일자·대항력 유지를 위한 핵심 체크포인트를 정리.

전세 낀 매물을 매수하면 주임법 제3조 제4항에 따라 임대인 지위가 자동 승계되고 임차인의 계약갱신요구권도 그대로 작동한다. 실거주 거절·거짓 거절 손해배상까지 한 번에 정리.

상가건물 임대차보호법 제10조에 따른 10년 갱신청구권은 임대차 만기 6~1개월 전 행사 가능하며, 매매·증여·상속으로 임대인이 바뀌어도 새 임대인이 임대인 지위를 승계해 그대로 유지된다. 환산보증금과 무관하게 적용되는 갱신권·차임 5% 한도·권리금 회수 기회까지 정리한다.

전세 만기에 맞춰 진행하는 전세대출 연장은 주임법 제6조의3 갱신요구권 행사·임대료 5% 한도 협의·은행 소득·신용·DSR 재심사·HUG·HF·SGI 보증 갱신이 동시에 맞물리는 복합 절차다. 만기 6개월 전부터 시작이 표준이다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따라 임대인이 본인·직계 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 지나기 전에 제3자에게 임대하면 거짓 사유로 보고 같은 조 제5항에 따른 손해배상 의무가 발생한다. 임차인이 거짓을 입증하고 청구하는 절차를 정리한다.

환산보증금은 상가 보증금에 월세를 100배로 환산한 금액을 더한 값으로, 이 금액이 지역별 한도를 넘으면 상가건물 임대차보호법의 5% 인상 상한은 적용되지 않지만 대항력·10년 갱신·권리금 규정은 그대로 보호된다.