부동산 백과사전

중개사 없이 매매·임대차를 직접 진행하면 매매 5억 기준 200~350만 원 수수료를 아낄 수 있지만, 공인중개사법 제25조 확인설명의무·제30조 손해배상책임·공제증서 보호가 모두 빠진다. 사기·권리분쟁·서류 누락 위험과 안전장치를 정리한다.

부부 공동명의는 종부세법상 각자 9억(합 18억) 공제와 양도차익 분산 효과로 시세 24~30억 구간부터 절세가 본격화된다. 1세대 1주택 비과세는 명의 구조와 무관하게 적용되지만 자금 출처 차이가 배우자 증여공제 6억을 넘으면 누진 부담이 발생하고, 이혼·신용·상속 시나리오까지 비교해야 한다.

갭투자는 매매가에서 임차인의 전세보증금을 뺀 차액만으로 부동산을 매수하는 전략으로, 자기자본 비중을 20~30%까지 낮출 수 있지만 보증금 반환 의무를 그대로 떠안는다. 전세가율 70% 이하 안전·80% 이상 위험·90% 이상 깡통 임박이며, 시세 하락·역전세·갱신요구권·공실의 4대 위험을 함께 시뮬레이션해야 한다.

신탁등기 매물은 명의가 신탁사로 이전돼 있어 처분·임대 권한이 위탁자(원소유주)에게 없다. 신탁사 동의 없이 위탁자와 직접 임대 계약을 체결하면 무권대리·무권한 임대로 임차인 권리가 부인될 수 있고, 신탁 종료 시 강제 퇴거 + 보증금 회수 불능 위험이 크다.

재개발 입주권은 도시정비법상 분양 자격이 인정되는 권리. 자격 요건(권리산정기준일·면적·소유 시점)을 충족 못 한 '물딱지'를 매수하면 현금청산으로 손해. 사전 확인 4가지 정리.

'원수에게 권하라'는 격언까지 따라붙는 지역주택조합(지주택)의 사업 구조와 자금·분쟁 위험을 정리한다. 토지 확보 실패, 분담금 폭증, 사업 10~20년 장기화, 조합 운영 비리 등 가입 전 반드시 점검해야 할 5가지 핵심 위험과 단계별 대처법.

시장 하락기는 매수자 우위 시장이지만 시세 30% 이상 저렴한 매물은 하자·권리 함정 가능성이 크다. 시세 대비 10~20% 인하 + 매도자 시한 임박이라는 급매 식별 신호, 시세 교차 조사·매도 동기 파악·임장 2회·등기부 정밀 확인까지 4축 매수 전략.

오피스텔 분양가 하락기에 분양권을 마이너스 프리미엄(마피)으로 매수하는 거래 — 시세 메리트와 공실·관리비·부가세·양도세·전매제한 위험을 함께 따져야 한다. 분양권 마피 줍줍을 검토하는 투자자가 매수 전에 점검해야 할 5가지 핵심 위험과 검증 절차를 정리한다.

민법 제320조의 유치권은 채권·점유·견련성 3요건이 갖춰지면 등기 없이 점유로 효력이 발생하고, 민사집행법 제91조 제5항에 따라 경매 낙찰자가 채권 변제 책임을 인수합니다. 등기부에 표시되지 않아 현장 임장·법원 매각물건명세서로만 확인 가능하며, 가압류 직후 점유 시작 등 허위 유치권 의심 신호와 부존재 확인 소송 대응을 정리합니다.