중개사무소 게시 의무 5가지 — 단속 시 이것부터 본다, 누락 시 과태료 100만 원

단속반이 사무소 문을 열면 가장 먼저 보는 곳은 벽이다. 의자에 앉지도 않고 가방에서 점검표를 꺼내며 시선부터 위로 향한다. "등록증 어디 있죠?" 이 한마디로 30분짜리 점검의 절반이 결정된다. 공인중개사법 제17조 + 시행규칙 제10조가 정한 5종 게시물이 모두 원본으로, 보기 쉬운 곳에 걸려 있어야 한다. 누락 1건당 과태료 100만 원 이하(법 제51조 제3항). 액자 세 개 사는 돈으로 막을 수 있는 처분이 사무소 운영의 가장 흔한 약점이다.

시행규칙 제10조 — 5종 필수 게시물

시행규칙 제10조는 법 제17조의 위임을 받아 다음 5가지를 명시한다.

1. 중개사무소등록증 원본(법인 분사무소의 경우 분사무소설치신고확인서 원본)
2. 중개보수·실비의 요율 및 한도액표
3. 개업공인중개사 및 소속공인중개사의 공인중개사자격증 원본(해당되는 자가 있는 경우로 한정)
4. 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류
5. 「부가가치세법 시행령」 제11조에 따른 사업자등록증

조문에 **"원본"**이 명문화된 것은 1호(등록증)와 3호(자격증)다. 나머지 요율표·공제증서·사업자등록증은 발급 형태상 원본이 한 장씩 존재하므로 그것을 그대로 게시하면 된다. 위반 시 법 제51조 제3항 제1호에 따라 100만 원 이하 과태료 + 시정명령 + 재점검에서도 시정되지 않으면 가중 처분.

1. 중개사무소등록증 원본

• 발급: 시·군·구청 부동산정책과
• 출입구 정면 또는 카운터 후면 벽 권장
• 원본 분실 시 즉시 재발급(법 제11조 제2항·시행규칙). 재발급 신청 중이라도 "사본 게시는 위반"
• 분사무소: 분사무소설치신고확인서 원본 별도 게시(시행규칙 제10조 제1호 단서)

2. 중개보수·실비 요율 및 한도액표

법 제32조 제4항이 정하는 대로 주택 중개보수와 실비 한도는 시·도 조례로 정한다. 즉 서울·경기·부산 등 광역지자체별로 한도가 다를 수 있으니, 본인 사무소 소재 시·도 조례 별표를 따라야 한다. 한국공인중개사협회가 시·도별 공식 요율표 양식을 제공하므로 그대로 활용하는 것이 안전하다.

요율표 게시 시 포함돼야 할 항목:

• 거래 형태별 구간(매매·교환 / 임대차)
• 거래금액 구간별 요율 한도
• 한도액(상한 정액)
• 협의 구간(주로 매매 9억 원·임대차 6억 원 이상의 협의 가능)
• 주택 외 중개대상물 보수(국토부령으로 정함, 매매·임대차 동일하게 거래금액의 0.9% 이내에서 협의)
• 실비 항목·한도

요율표 위반은 의뢰인 분쟁의 출발점. 게시한 요율표와 실제 청구액이 다르면 신고 포상금(법 제46조) 대상은 아니지만, 의뢰인 환불 청구 + 시·군·구청 행정처분 + 한국공인중개사협회 분쟁조정 신청까지 연쇄 분쟁이 일어난다.

3. 개업·소속공인중개사 자격증 원본

• 개업공인중개사 본인 자격증 원본
• 소속공인중개사가 있으면 소공 자격증 원본도 함께
• 법인은 대표 자격증 + 임원·분사무소 책임자 자격증
• 자격증 대여(타인 자격증을 본인 것처럼 게시 후 영업)는 자격취소(법 제35조 제1항 제2호) + 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금(법 제49조 제1항 제1호)

4. 보증의 설정 증명 서류 (공제증서·보증보험증서)

법 제30조에 따른 손해배상책임 보장조치 증명 서류. 통상 한국공인중개사협회 공제(2억 원/분사무소 1억 원) 또는 보증보험 가입 증명서.

• 유효기간: 1년 단위 갱신
• 갱신 누락 상태에서 영업하면 법 제38조 제2항 제8호 → 임의적 등록취소 사유
• 만료 3개월 전 캘린더 알림 권장

5. 사업자등록증 원본

• 발급: 관할 세무서
• 부가가치세법 시행령 제11조에 따라 사업장 게시 의무
• 일반과세자/간이과세자 구분 표기
• 상호·소재지·업태(부동산중개업)·종목 확인

"보기 쉬운 곳" — 단속에서 인정되는 위치

법 제17조는 "보기 쉬운 곳"이라고만 정해 두었다. 실무상 단속반의 판단 기준은 **"의뢰인이 사무소에 들어와 상담 자리에 앉기 전까지 자연스럽게 시야에 들어오는 위치"**다.

5종을 한 벽에 모아 게시판 형태로 만드는 사무소가 늘고 있다. 단속 시 한눈에 확인되고, 의뢰인에게도 "이 사무소는 절차를 지킨다"는 신호가 된다.

간판 성명 표기 — 자주 놓치는 함정

법 제18조 제3항은 옥외광고물(간판)에 등록증 표기 개업공인중개사 성명을 표기할 것을 의무화한다.

• 법인: 대표자 성명
• 법인 분사무소: 분사무소설치신고확인서에 기재된 책임자 성명
• 공동중개 사무소: 각 개업공인중개사 성명 모두
• 크기 기준: 법령상 구체적 cm 규정은 시행규칙(국토부령)에 위임. 실무상 **"사무소 정면 약 30m에서 식별 가능한 크기"**로 운영
• "○○공인중개사사무소" 또는 "○○부동산중개" 등 법정 명칭 사용(법 제18조 제1항)

위반 시 법 제51조 제3항 제2호에 따라 100만 원 이하 과태료. 또한 법 제18조 제5항에 따라 등록관청이 간판 철거명령을 내릴 수 있고, 미이행 시 행정대집행법에 따른 대집행(강제 철거)까지 가능하다.

사례 — 간판 디자인에 욕심내다가

서울 송파구의 한 사무소가 리모델링 후 간판을 영문 로고 + 작은 한글 사무소명으로 디자인했다. 개업공인중개사 성명은 간판 모서리에 손가락 한 마디 크기로 표시. 단속에서 "30m 시야 식별 불가" 판정 → 과태료 100만 원 + 14일 내 시정명령. 간판 재제작 비용 약 250만 원까지 더해 총 350만 원의 손실이 발생했다.

단속 절차 — 실제 어떻게 진행되나

1. 사전 통보 없이 방문: 시·군·구청 부동산정책과 단속반(통상 2~3인)
2. 신분증 제시 + 점검표 작성 시작: 게시물 5종 → 간판 → 표시·광고물 → 거래계약서·확인설명서 보존 상태 → 손해배상책임 설명 자료 순으로 확인
3. 위반 사항 적시: 즉시 시정 가능한 경미한 위반(예: 액자 떨어진 사업자등록증)은 현장 시정 권고, 중대 위반(원본 부재·자격증 대여 의심·요율표 미개정·간판 위반)은 즉시 과태료 부과 절차
4. 시정 명령 + 기간: 통상 7~14일 내 시정 사진·서류 제출
5. 재점검 + 가중 처분: 시정 안 되면 과태료 + 업무정지 검토. 1년 내 동종 위반 누적 3회 이상이면 법 제38조 제2항 제10호에 따라 임의적 등록취소