청약 무주택 기간 — 만 30세 vs 결혼 기점 산정

청약 가점제 만점 84점 중 무주택 기간이 32점으로 가장 큰 비중을 차지한다. 부양가족 35점은 가족 구성 변화가 어렵고 청약통장 17점은 가입 기간이 정해져 있지만, 무주택 기간은 본인이 가구 구성과 매매 시점을 어떻게 설계하느냐에 따라 같은 나이대에서도 큰 차이가 난다. 그럼에도 "만 30세부터인지 결혼부터인지", "배우자 결혼 전 주택은 어떻게 되는지", "부모와 동거하면 부모 주택이 합산되는지"처럼 기본적인 산정 규칙을 모르고 청약에 임하는 경우가 많다. 이 글은 주택공급에 관한 규칙을 근거로 산정 기점, 가구 범위, 단절 사례, 예외 인정, 그리고 가점 시뮬레이션까지 정리한다.

무주택 기간 산정의 출발점

만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 날

주택공급에 관한 규칙 별표 1은 무주택 기간의 기산점을 명확히 정한다. 본인이 만 30세가 되는 날과 혼인신고일 중 빠른 날이 기점이다.

• 26세 혼인신고: 26세부터 기간 누적
• 28세 혼인신고: 28세부터 기간 누적 (만 30세보다 빠름)
• 35세 미혼: 만 30세부터 5년 누적
• 40세 미혼: 만 30세부터 10년 누적

여기서 가장 자주 받는 오해가 "결혼하면 무조건 누적이 빨라진다"는 생각이다. 사실 만 30세 이전 혼인이어야 기점이 앞당겨진다. 만 30세 이후 혼인은 기점이 그대로 만 30세다.

가구 전원 무주택 요건

같은 규칙 제2조 제4호는 무주택세대구성원을 "세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원"으로 정의한다. 즉 본인만 무주택이어서는 부족하고, 같은 주민등록표에 등재된 가족 전원이 무주택이어야 누적이 유지된다.

무주택 기간 점수표

주택공급에 관한 규칙 별표 1에 따른 점수는 다음과 같다.

대략 1년에 2점씩 누적되고, 15년에 만점에 도달한다. 만점 이후의 추가 무주택 기간은 점수에 반영되지 않는다.

가구 범위 — 누가 합산되는가

본인

기점은 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 날이다.

배우자

혼인 후 같은 세대로 합산된다. 배우자가 별도 주민등록을 두더라도 청약 규정상 배우자의 주택 보유는 본인 가구 보유로 간주된다. 결혼 전 배우자가 보유했던 주택이 혼인 시점에 그대로 남아 있으면 그 즉시 무주택 자격이 깨진다.

동거 가족

주민등록표상 같은 세대원으로 등재된 직계존비속(부모·자녀·조부모·손자녀)이 합산 대상이다. 자녀의 주택 보유는 드물지만, 부모와 동거하면서 부모 명의 주택이 있는 경우가 청년·30대 청약자에서 가장 흔한 자격 상실 사유다.

부모 동거와 60세 이상 1주택 예외

동거 = 자격 상실이 원칙

부모와 같은 세대로 등재되어 있고 부모 명의 주택이 있으면, 본인은 같은 세대의 무주택세대구성원이 아니다. 무주택 기간 누적이 멈춘다.

세대 분리

가장 흔한 해결책은 세대 분리다. 본인이 별도 주소에 전입신고를 해 독립 세대를 구성하면 부모 주택은 본인 가구의 자산으로 보지 않는다. 다만 실제 거주가 필요하고, 형식적인 주소 이전은 입주자 모집공고 단계의 사실조사에서 탈락 사유가 될 수 있다.

60세 이상 1주택 예외

주택공급에 관한 규칙은 일정 요건의 동거에 대해 본인을 무주택자로 인정하는 단서를 둔다. 부모가 만 60세 이상이고, 부모 명의의 주택이 1주택인 경우가 대표적이다. 다만 세부 요건과 적용 범위는 청약 공고 시점의 시행규칙과 별표를 직접 확인해야 한다. 추가로 60세 이상 부모가 보유한 주택이 일정 면적·가격을 넘으면 예외에서 제외되는 경우도 있다.

배우자 결혼 전 주택 — 가장 흔한 함정

영향

본인이 만 30세부터 5년간 무주택을 누적해 10점을 확보한 상태에서, 결혼 시점에 배우자가 1주택을 보유 중이라면 혼인일에 가구 보유가 발생해 본인의 누적 기간이 0으로 초기화된다. 다시 누적되려면 배우자 주택이 매도된 시점부터 시작해야 한다.

대처 시나리오

세 가지 선택지가 있다.

1. 결혼 전 매도: 배우자 명의 주택을 혼인신고 이전에 처분. 혼인 시점에 이미 가구 무주택이므로 본인의 기존 누적이 유지된다.
2. 결혼 직후 매도: 매도 시점부터 무주택 기간 재 누적. 본인의 기존 기간은 잃지만 청약 기회는 회복된다.
3. 그대로 보유: 가점제 대신 추첨제 위주 청약으로 전략 변경. 대형 평형·투기과열지구 외 지역에서 추첨제 비중이 높다.

매도와 혼인 시점은 동시 검토해야 한다. 혼인 후 매도 차익이 발생하면 양도세까지 같이 고려해야 한다.

본청약 직전 — 자격 유지

무주택 유지

청약 신청부터 당첨자 발표, 계약 체결, 입주까지 무주택을 유지해야 한다. 본청약 직전에 주택을 매수하면 자격을 상실해 당첨이 무효 처리된다.

분양권·입주권

분양권과 입주권 보유는 무주택으로 인정되지 않는다. 다른 단지에 청약 당첨 후 계약을 체결한 시점부터 가구 보유로 간주되어, 그 즉시 무주택 자격을 잃는다. 분양권을 매도하면 매도 시점부터 무주택 기간이 다시 시작된다.

가점 시뮬레이션 — 3가지 사례

사례 1 — 30대 미혼

• 35세 미혼
• 무주택 5년 (만 30세부터) → 12점
• 부양가족 0명 (본인만) → 5점
• 청약통장 10년 → 12점
• 합계 29점

가점이 낮아 가점제 당첨은 사실상 어렵다. 추첨제 비중이 큰 단지에 집중하거나, 청년·신혼부부·생애최초 같은 특별공급을 노리는 전략이 현실적이다.

사례 2 — 30대 결혼 7년 + 자녀 2명

• 28세 혼인신고, 35세 시점
• 무주택 7년 → 16점
• 부양가족 (배우자 + 자녀 2) → 20점
• 청약통장 10년 → 12점
• 합계 48점

수도권 비투기과열지구 중형 평형에서는 당첨 가능권에 들어간다.

사례 3 — 40대 결혼 15년 + 자녀 2명

• 30세 혼인, 45세 시점
• 무주택 15년 → 32점 (만점)
• 부양가족 (배우자 + 자녀 2) → 20점
• 청약통장 15년 → 17점 (만점)
• 합계 69점

서울 핵심지 단지에서도 당첨 가능권이다. 무주택 기간을 끝까지 누적하는 것이 얼마나 효과적인지를 보여준다.

무주택 기간이 끊기는 경우

주택 매수 후 매도

본인 또는 가구원이 주택을 매수하면 그 시점에 가구 보유가 시작된다. 매도 후 무주택으로 복귀하더라도 누적은 매도 시점부터 다시 0이다. 매수 결정 전에 청약 전략과 비교해 선택해야 한다.

분양권·입주권 보유

다른 단지에 청약 당첨 후 분양권을 계약하면 같은 효과가 발생한다. 분양권을 매도하지 않는 한 무주택 누적이 멈춘다.

상속 주택

직계존속의 사망으로 주택을 상속받으면 보유 상태가 된다. 다만 일부 시행규칙은 상속 후 일정 기간 내 매도하면 무주택으로 간주하는 단서를 두고 있어, 공고 시점의 규칙을 직접 확인해야 한다.

무주택으로 인정되는 일부 예외

60세 이상 부모와 동거 + 부모 1주택

앞에서 본 단서다. 부모 60세 이상, 부모 명의 1주택, 본인 무주택이라는 3요건이 모두 갖춰져야 한다.

도시지역 외 농지·임야 등

본인 명의의 주택이 도시지역 외 농지·임야 위의 무허가 건축물이거나 거주가 사실상 불가능한 경우, 무주택 판단에 영향을 주지 않는 사례가 있다. 세부 요건은 규칙과 공고문에 따른다.

일정 조건의 소형·저가주택

분양가상한제 미적용 소형주택, 일정 가격 이하 단독·다가구 일부도 무주택 인정 단서가 적용되는 경우가 있다. 단지별 공고문에 별도 명시된다.

예외는 공고문에 매번 갱신된다. 사전 확인 없이 "예외에 해당하니까 무주택이다"라고 판단하지 말고, 입주자모집공고 사실조사 단계에서 입증 가능한지부터 점검해야 한다.